בשלהי אוגוסט 2010, אישר שר הפנים תוכנית מפורטת שהגישה עיריית רמת גן, על פי סעיף 23 לחוק תמ"א 38. אישור זה מכרסם עוד בכוחו של מיעוט סרבן למנוע את חיזוק הבנין.
חוק תמ"א 38 מעניק לדיירים זכויות בניה של דירות נוספות. הדיירים אמורים להעביר את הזכויות לחברת בניה, בתמורה לחיזוק הבנין והשבחתו. ההשבחה באה לידי ביטוי בהוספת חדר לכל דירה (ממ"ד) מעלית, חידוש התשתיות ושיפוץ חיצוני של הבנין וסביבתו.
ללא ספק, מדובר בעסקה משתלמת לכל הצדדים:
· בעלי הדירות מבטיחים את הצלת חייהם בעת רעידת אדמה ובנוסף זוכים בשיפור משמעותי באיכות החיים ובהעלאת ערך הרכוש שלהם במאות אלפי שקלים, פטורים ממס.
· חברת הבניה מרוויחה ממכירת הדירות החדשות.
· הרשות המקומית זוכה בתוספת תושבים חדשים ובשיפור חזות העיר.
החוק היה אמור לאפשר לרוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבנין לקבל החלטה לחזק את הבנין ולהשביחו. למרות זאת, רוב חברות הבניה לא מוכנות להכנס לעסקה ללא הסכמה מלאה של 100% מהדיירים וזאת בשל לקונה בחוק.
עקרונית, אין בעיה לקבל היתר בניה ולבנות את הדירות החדשות בהסכמה של 66%, אך כדי לרשום את הדירות החדשות בטאבו, יש צורך בחתימה של כל בעלי הדירות בבנין.
המחוקק הציע פתרון חלקי למקרה של מיעוט סרבן, בכך שהסמיך את המפקח על המקרקעין לחתום בשם המיעוט.
מרבית חברות הבניה לא מצאו עד עתה מענה הולם בפתרון זה, משתי סיבות עיקריות:
1. תנאי בסיסי לגישה למפקח הוא הוצאת היתר בניה. מדובר בהשקעה כספית לא מבוטלת, שתוצאותיה מוטלות בספק, מאחר ואין עדיין תקדימים להחלטות המפקח על המקרקעין.
2. סמכות המפקח מוגבלת לקבל החלטות בשם הרוב בהרחבות מכח תמ"א 38 בלבד, דהיינו תוספת של קומה אחת. הוא אינו מוסמך לקבל החלטות בשם הרוב ביחס להרחבות מכח תוכניות בנין עיר.
החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 29 באפריל 2010, צמצמה את רמת הסיכון של חברות הבניה. השופט יצחק כהן פסק כי אין בסמכות המפקח להחליט שלא לבצע את החיזוק, אלא לבדוק שזכויותיו של המיעוט לא קופחו ביחס לאחרים.
משמעות אישור התוכנית ברמת גן
ברמת גן, בה יש כ-5,000 בנינים הזקוקים לחיזוק, אין היתכנות כלכלית לחיזוק הבנינים בתוספת של קומה אחת. תוספת הקומה השניה הינה תנאי בסיסי לישום חיזוק המבנים בעיר.
סעיף 23 בחוק תמ"א 38 קובע כי רשות תכנונית רשאית להתאים את זכויות הבניה המוקנות מכח תמ"א 38 לצרכיה של העיר, באמצעות תוכנית מפורטת.
על פי הפרשנות המקובלת, התוכנית המפורטת של רמת גן, שאושרה ע"י שר הפנים, מרחיבה למעשה את בסיס חוק תמ"א 38 ומחילה אותו גם על הקומה השניhה.
התוצאה המיידית הינה הרחבת הפטור (90%) מהיטל השבחה גם על הקומה השניhה. המשמעות הנוספת היא שאישור אמור לאפשר למפקח לקבל החלטות בשם הרוב גם בבנינים להם נוספות שתי קומות.
זוהי תוספת כח משמעותית לרוב המעונין לבצע את החיזוק ופגיעה בכוחם של הסרבנים, שבמקרים רבים, הסרבנות העקרונית שלהם לכאורה מסתיימת בנסיון לסחיטת טובות הנאה אישיות.
אני מברך את עיריית רמת גן על הצלחתה באישור התוכנית המפורטת ואת הקוראים בגמר חתימה טובה, תרתי משמע (:
----------
כותב הינו מנהל היחידה לישום תמ"א 38 - רמת גן, המסייעת לדיירים לנהל את התהליך בהצלחה ולקבל את מלוא ההטבות האפשריות מחברות בניה אמינות.
לתגובות: אילן מאירי 054-3035515 Ilan@hidush-batim.com
אילן מאירי, מנהל, היחידה לישום תמ"א 38 http://www.hidush-batim.com> היחידה מסייעת לדיירים לנהל את התהליך בהצלחה ולקבל את מלוא ההטבות האפשריות מחברות בניה אמינות
