האם נדלן זוהי השקעה בלתי מנוצחת? 

11/08/10

האם נדל"ן זוהי השקעה בלתי מנוצחת?

לאחרונה  יוצא לנו לשמוע בכל מדיה אפשרית בין אם זה בעיתון, טלוויזיה או אינטרנט על הויכוח הניטש בין הצדדים הטוענים שבמדינת ישראל ישנה בועת נדל"ן, לבין אלו שטוענים בתוקף כי לא רק שאין בועת נדל"ן אלא המחירים אף ימשיכו ויאמירו וישברו שיאים חדשים.

רציתי לכתוב מספר מילים בנוגע לנושא זה, אומנם אינני איש נדל"ן אלא איש השקעות פיננסיות ויש שיאשימו אותי בכך שאיני נטול פנים ואני כמובן בעד מניות ולא נדל"ן תמיד, לאלו אשיב שאכן אני מבין טוב יותר בשוק ההון לעומת שוק הנדל"ן אך ברצוני להתייחס דווקא לתופעה הכלכלית ולאו דווקא לאפיק ההשקעה, לכן דברי נכונים לכל שוק באשר הוא שוק המניות, שוק הסחורות, מט"ח וכמובן שוק הנדל"ן.

כל השקעה באשר היא מורכבת מפונקציה רבת משתנים שאנו לא יודעים ולעיתים לא יכולים לדעת את כולן. לדוגמא בילדותי היה משחק שנקרא לימונדה מאוד אהבתי לשחק במשחק זה. הרעיון העומד מאחורי משחק זה הינו רעיון כלכלי יפה ופשוט, אתה  מוכר לימונדה שבוחר כמה כוסות לימונדה לרכוש לפני יום העבודה כאשר המחשב זורק כל פעם תרחישים שונים ומגוונים, לדוג' הזמנת 1,000 כוסות משקה קר אך באותו היום שיפצו את הרחוב ולא הייתה גישה לדוכן ולכן מכרת רק 400 כוסות למעשה הפסדת את ה 600 כוסות הנותרות, יום למחרת הזמנת רק 200 כוסות באותו היום היה יום חם ולכן היה ביקוש מטורף בשוק וכל הכוסות נגמרו בשעתיים הראשונות וכן הלאה וכן הלאה. מהדוגמא רואים שאכן איננו יודעים למעשה מה ילד יום כיצד הפרמטרים השונים ישפיעו על בני האדם ובכך יגדילו את הביקוש.

בתופעה של היום בשוק הנדל"ן ניתן לדעת מהיכן מגיע הביקוש וזה כל אחד מבין -הריבית . ריבית נמוכה משפיעה מכמה כיוונים על שוק הנדל"ן.

ביקוש מצד רוכשים חדשים - שרואים שניתן לקחת הלוואות גדולות מאוד בריבית נמוכה ומנצלים זאת לקחת סכום גדול יותר מבעבר (בעבר ממוצע המשכנתא עמד על כ-400 אלף ש"ח  כאשר היום עומד הממוצע על 700 אלף ש"ח).

ביקוש מצד שוק משפרי הדיור - רואים שדירתם עלתה אך גם הדירות האחרות  עלו הולכים ומחליפים ומוסיפים משכנתא נוספת כנגד הנכס החדש.

ביקוש מצד משקיעים- אנשים רבים שחוו את משבר 2008 אשר התרחש בארה"ב חשים שאין טעם עוד בשוק ההון שכן ידוע ששוק המניות האמריקאי לדוגמא הינו בעל התשואה הגרועה ביותר בעשור האחרון עד כדי כך שאג"ח ממשלת ארה"ב ללא סיכון עשה יותר. לכן אנשים פדו את קופות הגמל וההשתלמות ולקחו את הכסף הפנוי שברשותם שנועד בדר"כ למטרות פנסיוניות וקנו דירות קטנות המניבות תשואה, טענתם היא מדי חודש בחודשו אני מקבל על הנכס שכירות מעין דיבידנד  ובנוסף לאורך זמן יהיה גם רווח הון, אליהם הצטרפו אנשים אשר שמו את כספם בפק"ם או תוכניות חיסכון בבנקים ולהפתעתם כי רבה בעקבות הריבית האפסית גם הם קיבלו על חסכונותיהם ריבית השואפת לאפס שאז השקעה בדירה המניבה 4% מאוד קורצת ומפתה מה גם שמחירי הדירות עולים בשנים האחרונות כל הזמן.

העתיד-

כאשר מבצעים השקעה או לוקחים משכנתא ל20 שנה זה לא מעניין אם הרווחת בשנתיים הראשונות מה שמעניין מה קרה להשקעה לאורך כל תקופת חייה כפי שאומרים "כסף סופרים במדרגות" . ולכן אם נסתכל אחורה לארה"ב שלפני 2-6 שנים נראה תופעה מדהימה  בתחילת שנות ה-2000 הנגיד אלן גרינספן דאג לסביבת ריבית נמוכה מאוד בארה"ב וזאת ע"מ לעודד צמיחה בכלכלה,. בשנת 2004 החלו שערי הריבית לעלות אט אט כל פעם בצעדים מתונים של 0.25% אשר עם הצטברותה ל 4%, נפל שוק הנדל"ן  והסוף ידוע לכולנו.

כאן אצלנו רואים את הבעייתיות שנוצרה מצד אחד הנגיד מעוניין להעלות את הריבית על מנת לצנן את שוק הנדל"ן מצד שני אינו רוצה לפגוע בצמיחה בתעשיינים ובשער הדולר שירד בעקבות עליית ריבית מלכוד אמיתי לכן כל המפנים אצבע מאשימה לנגיד פישר, לדעתי, טועים בעשותם זאת.

אלו שאומרים שאין מספיק היצע ואין דירות אני מפנה אותם לשווקים אחרים כגון מנהטן ניו-יורק שם השטח מוגבל וקטן ממדינת ישראל הביקוש הוא בעשרות מיליונים גבוה יותר אך גם שם המחירים ידעו לרדת יפה.

כמו כן דוגמא נוספת נפט אותה סחורה מבוקשת בכל העולם לשימושים רבים רכבים, מטוסים,אוניות ועוד הנפט מניע את העולם בשנת 2007 כל האנליסטים הגדולים אמרו שהנפט צועד ל 200 דולר לחבית שכן הביקושים גדלים מיום ליום וההיצע בעולם הולך ומדלל, את סוף הסיפור כולנו יודעים הנפט הגיע גם ל 30$ במשבר.

לכן תחשבו מה יקרה שהריבית תהיה לדוגמא 4.5% האם המשקיעים יסכימו להחזיק בדירה בתשואה נמוכה יותר עם כאבי ראש מגוונים מצד השוכרים, מה יקרה לאותם משפחות שלקחו התחייבויות על סכומים גבוהים בסביבת ריבית שכזו הם נאלצים להיפרד מכמה מאות נוספים אם לא אלפים מדי חודש בחודשו הפתרון שלהם ע"מ לא לאבד את הדירה ולעמוד בתשלומי המשכנתא לבנק לצאת פחות לחשוב פעמיים על כל הוצאה לא לצאת לבתי קפה ובקיצור להמעיט בצריכה השוטפת= מיתון זהו גלגל הקסם לכן אם ברצונכם לקנות דירה למגורים או להשקעה איני יאמר לכם לא לעשות זאת שכן ישנם הרבה שיקולים ולא תמיד הם כלכליים אך קחו זאת בחשבון לפני הצעד הגדול שלכם.

יניב שפיץ