רכישת דירה בדמי מפתח - מאת עורך דין עמית דביר 

סביר להניח כי כל מי שחיפש או מחפש נדל"ן לרכישה נתקל מדי פעם בפרסומים של נכסים למכירה במחירים מאד נמוכים יחסית לערך שלהן, ואז הוא מגלה "באותיות הקטנות" כי מדובר בדירה או עסק ב"דמי מפתח". מה משמעות הדבר? האם רכישה כזו משתלמת? מהן הזכויות והחובות של דייר בדמי מפתח? האם ניתן למכור את הנכס לאחר מכן? האם הנכס עובר בירושה? על שאלות אלו ננסה לענות בקצרה ברשימה להלן תוך עמידה על עיקרי הדברים.     מהם דמי מפתח ומהם דמי השכירות? ראשית, על רוכש דירה או עסק בדמי מפתח להבין כי לעולם אינו רוכש את הבעלות בנכס, אלא את הזכות החוזית להתגורר בו בתמורה לתשלום דמי שכירות. משכך, בעל הזכות אינו נרשם בפנקסי המקרקעין (טאבו). יחד עם זאת, זכות הנרכשת הינה לכל החיים ובעליה הופך ל"דייר מוגן" בהתאם לחוק הגנת הדייר, כאשר במקרים מסוימים כפי שנתאר להלן זכות זו יכולה לעבור הלאה לבן משפחה. חשוב להדגיש כי המונח "דמי מפתח" מתייחס לסכום החד פעמי אשר משולם עם כניסת הדייר לנכס ועבור קניית הזכות, בניגוד למונח "דמי שכירות" המתייחס לדמי השכירות המשולמים בכל מקרה מדי חודש לבעל הבית. עלות דמי המפתח נעה בדרך כלל בין 1/2 ל- 1/3 משווי הנכס בשוק החופשי, ודמי השכירות נמוכים משמעותית מהשוק החופשי ונקבעים על פי תקנות הקבועות בחוק. בדירת מגורים נקבעים דמי השכירות בהתאם לגודל הדירה (בדר"כ כמה מאות שקלים בלבד) וסכום זה מתעדכן בהתאם לעליית המדד. יודגש, כי לבעל הבית אסור לדרוש דמי שכירות הגבוהים מהסכום המקסימלי שנקבע בחוק כאמור. בעסק המצב מורכב מעט יותר כאשר דמי השכירות המירביים הם הסכום ששולם לפני שנת 1983, בתוספת כמה מאות אחוזים, ואולם החל משנת 2003 נקבע כי ישנם עסקים (כגון בנק, ביטוח, קולנוע, יבוא-יצוא ועוד) שעליהם כלל לא חלה הגבלה של גובה דמי השכירות, כל עוד לא שולמו דמי מפתח עבור הנכס.     מה קורה כאשר בעל הזכות נפטר או נוטש את משפחתו? זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה. יחד עם זאת, החוק קובע כי בנסיבות מסוימות תעבור הזכות לבן משפחה, כאשר בן המשפחה התגורר עם בעל הזכות או עבד יחד איתו בעסק, לפחות שישה חודשים קודם למותו או נטישתו. לעניין דירת מגורים נקבע כי הזכות תעבור רק אם לבן המשפחה אין דירת מגורים אחרת, ולעניין עסק נקבע כי על בן המשפחה להמשיך ולנהל את אותו עסק בנכס, אלא אם יפנה לבית הדין לקבלת אישור לנהל עסק אחר מזה שניהל בעל הזכות.     האם ניתן למכור את הזכות בנכס לצד שלישי? כאשר רוצה הדייר המוגן רוצה לעזוב את הנכס עומדת בפניו האפשרות להחזיר את הנכס לבעל הבית, או לחלופין למכור את זכותו לצד שלישי שייכנס כדייר מוגן במקומו. הדייר היוצא ובעל הבית יכולים להגיע בהסכמה לסכום הפיצוי שיקבל הדייר היוצא בתמורה לעזיבתו, ואולם אם אינם מגיעים להסכמה החוק מאפשר לדייר היוצא לשלוח באופן חד צדדי לבעל הבית הצהרה על כוונתו לעזוב או להעביר את הזכות לדייר מוצע חדש במקומו, תוך פירוט דמי המפתח שישולמו לבעל הבית, ופירוט הפיצוי שישולם לדייר המוגן היוצא. בעל הבית אשר מקבל הצהרה שכזו חייב להגיב בהתאם ל-4 חלופות הקבועות בחוק, אם הוא מסכים או לא, כאשר לעולם ניתנת לו זכות סירוב ראשונה והחזרת הנכס אליו. לאור תגובתו, ראשי הדייר המוגן לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שזה יקבע מה סכום הפיצוי שיקבל. יצויין, כי דמי הפיצוי לדייר מוגן שעוזב את הנכס מחושבים לפי הגדרות הקבועות בחוק, כאשר הקריטריונים לחישוב הם בראש ובראשונה האם שולמו דמי מפתח עבור הנכס, וכן מהו זמן ההחזקה בנכס. במידה והדייר שילם דמי מפתח הרי שבחמש השנים הראשונות להחזקה חלקו בדמי המפתח ינוע בין 85% ל- 66% כאשר בשנה הראשונה יקבל 85% ובשנה החמישית 66% בלבד. ואולם בכל מקרה, כאשר שולמו דמי מפתח, לא יקבל הדייר המוגן פחות מ-60% מדמי המפתח, כאשר החזיק בנכס מעל חמש שנים.     האם בעל הבית יכול לפנות את הדייר המוגן? החוק מפרט עילות לפיהן יכול בעל הבית יכול לדרוש את פינוי הדייר מהנכס. בראש ובראשונה מדובר במצב בו הוכיח בעל הבית כי הדייר מפר את הסכם השכירות בין הצדדים, או שאינו משלם את דמי השכירות, או כי נטש את הנכס. בנוסף קיימת שורה של מקרים נוספים בהם ניתן לדרוש את פינוי הדייר - כאשר הדייר עושה שינויים בנכס או גורם לנזקים, משכיר את הנכס לצד שלישי, מטריד את השכנים, משתמש בדירה למטרה לא חוקית ועוד. חשוב לזכור כי בנוסף לאמור החוק מאפשר לבעל הבית לפנות את הדייר המוגן במידה ויוכיח כי הנכס דרוש לו לעצמו, או במידה והוא מתכוון להרוס את הבית ולבנות בית חדש תחתיו או לבנות תוספת לבניין וכבר קיבל את אישורי הבניה המתאימים לכך. במקרים אלו, יהיה חייב בעל הבית לספק לדייר המוגן דיור חלופי או לחילופין לשלם לו פיצוי עבור הפינוי.       מהם החובות של בעל הבית והדייר? בעל הבית חייב לדאוג ולשלם עבור ניקיון ותאורה של חדר המדרגות והכניסה, וכן עבור ניקיון החצר של הבית, ובלבד שהדייר המוגן ישתתף בחלק מהוצאות אלו בסכומים הקבועים בחוק. לגבי תיקונים בנכס: כאשר מדובר בתיקונים יסודיים הדרושים להחזקה התקינה של הנכס (תיקוני קונסטרוקציה, תיקוני אינסטלציה וחשמל, תיקונים בגג) בעל הבית חייב לתקן, ואולם על הדייר להשתתף במחצית מן העלות. כאשר מדובר בתיקונים שאינם יסודיים, ואשר יש לבצעם בתוך השטח הייחודי של הדייר, ישא הדייר בלבד בעלות תיקונים אלו. חובותיו של הדייר המוגן מסתכמות באופן עקרוני בהקפדה על קיום תנאי הסכם השכירות ואי נטישת הנכס, תשלום דמי השכירות, וכן תשלום חלקו בהוצאות ובשירותים שעל בעל הבית לספק, לרבות תיקונים, כאמור.         הכותב הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M), חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין ובעלי משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, מיסוי מקרקעין, ייצוג בבתי משפט, משפט מסחרי ועוד.   רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד נכון למועד כתיבתה ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.