רכישת נכס בארצות הברית עם משכנתא 

לאחרונה פתחו הבנקים בארה"ב ערוצי הלוואה לתושבים זרים.  נכון להיום יכולים גם ישראלים לקבל משכנתא לרכישה של נכס בארה"ב.  התהליך מצריך הצגת מסמכים ואישורים ויכל להמשך מספר שבועות אך בסופו מתקבל אישור ראשוני אשר בעזרתו יכל הקונה להגיש לבנקים הצעות לרכישת נכסים בליווי בנקאי.  בנוסף, מאפשרים הבנקים ללקוחות שרכשו כבר נכס במזומן למשוך חלק מהכסף שבנכס בעזרת הלוואה (Cash Back Refinancing).  גם כאן מדובר בתהליך אשר מצריך הגשת אישורים לגבי מקורות הכנסה ומסמכים נוספים. לאחר קבלת כל האישורים רושם הבנק משכנתא על הנכס ונותן בידי הלקוח סכום כסף בתמורה.

דוגמא לשימוש במינוף

לצורך הדוגמא ננתח עסקה בה רכש לקוח בית בן ארבעה חדרי שינה. הבית נרכש במחיר של 120,000 דולר והושכר בסכום של 1,200 דולר לחודש.  התשואה על כל הסכום עומדת על כשמונה אחוזים.  כלומר 9,600 דולר הכנסה לשנה לפני מס.  במידה והרוכש לקח משכנתא בריבית של 5% לשנה בפריסה ל- 30 שנה היה ההון העצמי שלו בעסקה 48,000 דולר וסכום ההלוואה היה 72,000 דולר.  החזר ההלוואה הוא כ- 5,000 דולר לשנה כך שנכס היה מכניס במקרה זה 4,600 דולר לשנה שהם כ- 9.5% על ההון העצמי. השימוש בהלוואה לצורך הרכישה שיפר את התשואה על ההון העצמי שהושקע ברכישה משמונה אחוזים לכעשרה אחוזים.

נושאי מיסוי

בסוף כל שנה מוגש דו"ח הכנסות והוצאות לרשויות המס. כאשר נכס שנרכש במחיר מלא נדרש בעליו לתשלום מס לרשויות בארה"ב ובישראל.  מנגד הרוכש שמינף את כספו יכל לקזז את מרכיב הריבית בהחזר השנתי. מרכיב הריבית הנו הוצאה מוכרת. למשכנתא יש יתרון ברור נוסף בהקטנת תשלום המס.