קניית נכס מקרקעין - חתול בשק - חדשות לבקרים מפורסמים פסקי-דין שניתנו בעקבות תביעת רוכשי נכסי מקרקעין, בד"כ דירות ובתים פרטיים, אשר גילו לאחר מעשה, כלומר לאחר קניית הנכס, כי מה שהוצג להם לפני החתימה על הסכם המכר אינו תואם את מה שפועל קנו.להלן נסקור מספר דוגמאות הממחישות את כוונתי. דירה שנבנתה בניגוד לתכנית מתאר וללא אישורי בניה ביום 5/1/05 ניתן פס"ד בגין תביעה שהוגשה ע"י קונה דירה כנגד מוכר הדירה ועורך-הדין שביצע את העסקה ביניהם. מפסק-הדין בתא (חי') 711/99 אבי מילר נ' דוד קמוס עולה כי הקונה רכש דירה אשר נבנתה ללא היתר בפרדס חנה, כשהיא מהווה יחידת דיור שלישית על קרקע חכורה ממינהל מקרקעי ישראל, שלפי תכנית המתאר ניתן לבנות עליה 2 יחידות דיור בלבד. כמו-כן, מסתבר כי מינהל מקרקעי ישראל, הבעלים של הקרקע, התנגד לבנייתה ואף ביקש להרוס אותה. למרות זאת, בוצעה העיסקה ונרשמה הערת אזהרה, אך מאוחר יותר הסתבר כי לא ניתן אפילו לחבר אותה לחשמל, משום שלא ניתן לדירה זו טופס 4, טופס שמוציאה העירייה. כמובן, שלבנין שנבנה ללא כל היתר, לא ניתן להוציא טופס 4. וכך נותר קונה הבית, מר אבי מילר, בבית לא חוקי שלא ניתן לחברו לחשמל ולא ניתן לרשום אותו על שמו בטאבו והוא בכלל מיועד להריסה. לא נעים בכלל... דירה שנבנתה באישור העיריה אך בניגוד לחוקי התכנון והבניה הנה מקרה עוד יותר עגום, משום שקשה עוד יותר היה לעלות על המוקש. מפסק-הדין שניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בי-ם ביום 28/11/2006 בעפ (י-ם) 30310/06 מיכאלי ענת נ' מדינת ישראל - עיריית ירושלים עולה כי הגב' ענת מיכאלי רכשה דירה מחברה קבלנית, אך לצערה הרב הסתבר כי האדריכל של החברה הקבלנית הגיש תכניות מטעות לעיריה ע"מ לזכות באישור להקמת דירה נוספת בחלל העליון של הבנין, תחת הרעפים. העיריה אישרה שת הקמת הבנין, אך מבלי לאשר הקמת דירה נוספת תחת גג הרעפים. לעומת זאת, בטאבו הדירה נרשמה כדין. וכך ענת מיכאלי רכשה דירה הרשומה בטאבו, אך אינה מאושרת ע"י העיריה. מצחיק - בכלל לא. הגב' מיכאלי הורשעה בשימוש ללא היתר בדירתה ולא הורשתה להמשיך ולהתגורר בה. ערעורה לביהמ"ש המחוזי נדחה. בית בסביון עם חריגות בניה גדולותביום 18/1/06 ניתן פס"ד ע"י בימ"ש השלום בת"א בתא 150306/02 הלטר רבקה נ ג ד אלמוזלינו-אלמוג יעל. מפסק-הדין עולה כי הרוכשים תבעו את המוכרים ואת עורך הדין של המוכרים בשל מצג שווא שהוצג להם לגבי הבית. לאחר רכישת הבית, הסתבר לתובעים כי חרף הצהרות המוכרים, היו בבית חריגות בנייה, וכי לאחר הרכישה, נרשמה הערת אזהרה במירשם המקרקעין על אי התאמה. בנוסף, הסתבר לתובעים כי בריכת השחייה שבחצר הבית נבנתה ללא רשיון בניה. כמו כן, בהתאם לרשיון הבניה המקורי של הבית, הותר לבנות שטח של 170.17 מ"ר. בפועל, שטח של 183.84 מ"ר נוספים נבנו ללא היתר. ביחס לסככת חניה, הסתבר כי היא נבנתה בתחום שני מטר מקו בנין צדדי, ולכן הוצאת היתר עבורה הותנתה בהסכמת בעלי המגרש השכן. כל ההתאמות והוצאת האישורים בשל חריגות אלו כרוכות בהוצאות רבות ולא כולן ניתנות לביצוע, כמובן, משום שהן תלויות באישור שכנים / אישור עירייה / סטנדרט של תכניות מתאר. בלבול מח רציני מאד... למה זה קורה ?המקרים המוצגים לעיל הם רק דוגמאות למבול של תביעות הנובעות מרשלנות של עורכי-דין ושל קונים שלא בודקים את הנכס לגביו מבוצעת העסקה. האמת צריכה להיאמר - רוב עורכי-הדין אינם בקיאים בקריאת שרטוטי בניה ואין להם יכולת לבדוק את כל הפרטים בתכנוניים הנדרשים ע"מ לוודא שהנכס המוצע למכירה הוא אכן ראוי ומתאים לכפי שהוא מוצג. הדבר שמדהים היא הדרך הקלה שבה אדם ממוצע מוציא על בדיקת רכב משומש סכום שמגיע עד לגובה של 1-0.5% ע"מ לבדוק את מצב הרכב, אך כשהוא קונה נכס השווה פי 5-10 אינו משקיע סכום בשיעור דומה, אם בכלל... המסקנה חובה על הקונה לבדוק את מצב הנכס מכל הצדדים האפשריים. לשם כך הוא צריך לשכור איש מקצוע לענין - אדריכל / מהנדס בנין - שיבחן את מצב הנכס ויאשר כי הוא אכן מתאים לכל דרישות החוק ולמצג של המוכרים. לשם כך יש לבדוק את מצב הנכס בעירייה, במינהל מקרקעי ישראל - במקרה של קרקע חכורה ובטאבו.יובל גרשוני, עו"ד המידע ניתן כשירות לציבור, אין לראותו כעצה משפטית מוסמכת
