הקדמה:
מאמר זה נועד לציבור משכירי הדירות שרוצים לדעת מהן הדרכים בשביל פינוי שוכר. מטרת מאמר זה היא לסקור את דרכי הפעולה העומדות בפני משכירי הדירות כדי לפנות שוכרים עקשניים. אחרי שהסתיימה תקופת חוזה השכירות, ובעל הדירה רוצה לקבלה בחזרה, אם כדי לגור בה ואם כדי להשכירה לשוכר אחר, השוכר עלול להתעקש להישאר בדירה. על בעל הדירה לנקוט באמצעים מסוימים, חוקיים, כדי לפנות את השוכר. אם כן, מאמר זה ימנה את אמצעים אלו.
ראשית, תמיד ניתן להתייעץ בפורום נדלן בנוגע להליכים שקשורים עם פינוי שוכר ולקבל מידע מיידי מקוון. קישור לפורום נדלן>>
מהן האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירה בשביל פינוי שוכר?
1. תביעה – הדרך השלווה ביותר בשביל פינוי שוכר סרבן היא הגשת תביעה. התביעה תוגש בעילה של הפרת חוזה ובעילה קניינית. החיסרון של תביעה היא הזמן הארוך שלוקח לתביעה להתברר בבתי משפט. לפני כשנה וחצי אושר תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, אשר מאפשר בירור מהיר של התביעה (אך ההליך הכולל עדיין יכול להיות ארוך מדי).
2. פיצויים מוסכמים – דרך נוספת היא קביעה בחוזה השכירות פיצויים מוסכמים גבוהים לכל יום שבו השוכר נמצא בדירה לאחר שהסתיימה תקופת החוזה. פיצויים מוסכמים נותנים תמריץ לשוכר לצאת מהדירה. הפיצויים המוסכמים יכולים להיות גבוהים יותר מאשר דמי השימוש או הנזק שבתביעה לא על פיצויים מוסכמים.
3. ביטחונות – דרך שלישית היא לדאוג לביטחונות מהשוכר לפני שמאפשרים לו להיכנס לדירה. בצורה זו, אם השוכר נשאר בדירה מעבר לתקופת החוזה, ניתן להשתמש בביטחונות. יש לזכור שגם כאשר בעלי הדירה משתמש בביטחונות, יכול להיות שהשוכר לא ירצה לעזוב. ישנם כמה סוגי ביטחונות:
א. צ'ק ביטחון. זהו צ'ק פתוח שהשוכר נותן למשכיר. היתרון באמצעי הוא שהמשכיר לא צריך לפנות לבית המשפט כדי לקבל את הכסף, אלא השוכר צריך לפנות לבית המשפט במידה והוא מתנגד למימוש הצ'ק. החיסרון הוא שיכול להיות שלשוכר אין מספיק כסף בחשבון או שהחשבון שלו נסגר, ואז אין אפשרות לממש את הצ'ק.
ב. ערבות בנקאית. השוכר סוגר סכום מסוים הבנק, וכך בטוח שהמשכיר יוכל להיפרע. מימוש של ערבות בנקאית אף יותר קל מאשר מימוש צ'ק ביטחון מכיוון שבעלי הדירה מסתדר מול הבנק ולשוכר אין כמעט טענות שיוכל להעלות. החיסרון הוא שהעמלה עולה כמה מאות שקלים.
ג. שטר חוב. גם אמצעי ביטחון זה עולה כמה מאות שקלים. שטר חוב קונים בבנק הדואר. ניתן לממשו בבנק או בהוצל"פ.
ד. ערבים. הערבים מתחייבים לשלם לבעלי הדירה במידה שהשוכר נשאר בדירה מעבר לתקופת החוזה. החיסרון בדרך זו הוא שאם הערבים לא מסכימים לשלם, אז יש צורך לפנות לבתי המשפט, והתדיינות מול הערבים היא לרוב אף מסובכת יותר מאשר התדיינות מול השוכר.
4. אמצעים אקטיביים – דרך רביעית היא שימוש באמצעים פחות נעימים בשביל פינוי השוכר. אמצעים אלה נעים בין ניתוק חשמל, ניתוק מים להחלפת מנעולים, העברת חפצי השוכר ועוד. כנראה שאין עילה מהחוק המאפשרת שימוש באמצעים אלו בשביל פינוי שוכר. סעיף 18 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מדבר על סעד עצמי של פינוי תוך 30 יום את מי שתפס את המקרקעין שלא כדין.
אולם, כנראה שסעיף זה לא מדבר על פינוי שוכר, מכיוון שהשוכר לא תפס את המקרקעין שלא כדין, אלא הוא כבר היה בהם כדין. לכן יש לכתוב אמצעים אלו בחוזה השכירות. אולם אפילו אז השוכר עלול לתבוע את בעלי הדירה על השימוש באמצעים אלו, ובית המשפט עלול לבטל את התניה הזו מכוח תקנת הציבור שבסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ולחייב את בעלי הדירה לשלם פיצויים לשוכר. בכל מקרה, אם בעלי הדירה החליטו להשתמש באמצעים אקטיביים בשביל פינוי שוכר, כדאי שישתמשו באמצעים הכי פחות אלימים האפשריים. לכן יש כמה הצעות שאפשר לחשוב עליהן:
א. ניתוק גז עדיף על ניתוק מים.
ב. אם בעלי הדירה מפנים את חפצי השוכר, הם צריכים לדאוג שיהיו במקום שבו יש עליהם שמירה (כמובן, על חשבון השוכר).
ג. אין להתעמת עם השוכר בכוח.
ד. לפני שנוקטים באמצעים אלו בשביל פינוי שוכר, יש לשלוח מכתב התראה רשמי לשוכר כדי שיידע מה מצפה לו.
פינוי שוכר - סיכום:
בעלי הדירה צריך לחשוב על מצב שבו יצטרך לפנות את השוכר, עוד לפני שהוא מאפשר לשוכר להיכנס לדירה. בעלי הדירה צריך לכתוב בחוזה השכירות את האמצעים שבהם יהיה מותר לו להשתמש כלפי השוכר (אך לא בטוח שעצם העובדה שהם כתובים בחוזה, מקנה לבעלי הדירה את הזכות להשתמש בהם). יש להקפיד לשמור על החוק ויש להתחשב גם בשוכר. אם מה שמעניין את בעלי הדירה זה כסף ולא הדירה עצמה, אז הדרך שלו לקבל את מה שהוא רוצה קלה יותר.
