הרחבת דירה בבית משותף 

הסכמת דיירים לביצוע הרחבת דירה בבית משותף
בס' 71ב. לחוק המקרקעין נקבע כי ע"מ להרחיב דירה בבית משותף אין צורך בהסכמת כל הדיירים ודי בהסכמת רוב של 3/4 מבעלי הדירות שלהם צמוד 2/3 מהרכוש בבית המשותף.
השאלה הנשאלת היא כיצד תתקבל הסכמת רוב הדיירים הנדרשת ?
שאלה זו טרם הוכרעה. לכאורה, עפ"י לשונו של ס' 71ב. לחוק המקרקעין אין דרישה כי ההחלטה תתקבל בהצבעת הרוב הנדרש באסיפת דיירים מכונסת.
כך אמנם פסק בית-המשפט המחוזי בירושלים בע"א (י-ם) 1415/00 אברהם נ' אזרד כי אין מניעה כי הסכמת הדיירים תינתן בכתב, על דרך של כתיבת עמדתם של הדיירים על הסכמתם או התנגדותם להרחבה המתבקשת. אין צורך כי הדיירים יביעו את עמדתם באסיפה כללית.
לעומת זאת, בית-משפט השלום בראשון-לציון פירש אחרת. בת.א. (ראשל"צ) 5573/01 אדרי נ' צלטנר הובעה הדעה כי כוונת החוק היא להבטיח את התכנסות הדיירים וקיום דיון עובר להחלטה ואין די בהסכמה כתובה של הדיירים. הסיבה לכך היא שבאסיפה כללית יש הזדמנות להבעת דעות שונות בענין לפני קבלת החלטה.
אמנם פסיקה אחרת (פרשת "עמירה") קבעה כי אין הכרח שההחלטה תתקבל באסיפת דיירים. אין מניעה כי גם חתימות בעלי הדירות על גבי היתר בניה יחשבו כ"החלטה" לצורך הענין.
כך אמנם היא הגישה המקובלת בענין, כי די בחתימות הדיירים ואין צורך בהחלטה באסיפת דיירים לשם הרחבת דירה.
התניה בתקנון
יש לציין כי ס' 71ד. לחוק המקרקעין קובע כי בעלי הדירות בבית המשותף יכולים להתנות על הוראות חוק המקרקעין ולקבוע בתקנון הוראות אחרות בנוגע לאפשרות הרחבת דירות בבית המשותף. בין היתר ניתן לקבוע בתקנון כי הוראות החוק לא יחולו על הבית המשותף המסוים או לקבוע הוראות מוגדרות אחרות בנוגע לאפשרות הרחבת דירה בבית המשותף.
רישום התיקון
חשוב לציין כי כל התנאים האמורים לשם הרחבת דירה בבית משותף נוגעים רק ליחסים שבין הדייר המבקש להרחיב את דירתו לבין שאר הדיירים ובין המבקש להרחיב את דירתו לבין הוועדה המקומית. ע"מ שניתן יהיה להרחיב דירה יש צורך לקבל היתר בניה עפ"י חוק התכנון והבניה ויש לקבל את הסכמת הדיירים להרחבה, כאמור.
אך גם לאחר כל זאת, יש לזכור כי ההרחבה שבוצעה בפועל לא תירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מעצמה. על-מנת שהרחבה שנעשתה כדין תירשם במרשם המקרקעין יש להגיש בקשה לתיקון צו רישום בלשכת רשם המקרקעין.
רק לאחר ביצוע הפרוצדורה הנדרשת ע"י הרשם תירשם הדירה בטאבו כפי שהיא לאחר ההרחבה. לדבר זה יכולה להיות חשיבות גדולה בזמן שלדייר שהרחיב את דירתו יש רצון למכור את הדירה המורחבת. אז יגלה הקונה הפוטנציאלי כי הדירה כפי שהיא בפועל אינה רשומה במרשם המקרקעין, משום שהמופיע במרשם היא הדירה כפי שהיתה לפני ההרחבה. דבר זה יכול ליצור קשיים בביצוע העסקה ולכן כדאי למנוע בעיה זו מבעוד מועד ע"י תיקון הרישום לאחר ביצוע ההרחבה.

יובל גרשוני, עו"ד

המידע ניתן כשירות לציבור ואין לראותו כעצה משפטית מוסמכת