הפרוגרמה הינה מתווה ( כעמוד או שניים ) המגדיר את צרכים המנטליים והפונקציונליים לפיו יתוכנן הבית.
בתחילה נאפיין את הצרכים המנטליים דהיינו את הדרישות המהותיות הכלליות כגון: אופי הבית, המבנה העקרוני שלו, הסגנון העיצובי וכו'.
לאחר מכן נבחן את סטנדרט הבנייה בהתאם לתקציב הרצויי.
ולבסוף נקבע את הפרוגרמה הפונקציונאלית - דהיינו את הפונקציות הנדרשות לנו ( החללים - חדרים, מבואה, מטבח וכו' ) , נקבע את שטחם, מיקומם הפיסי והקשרים בינהם.
לפי כך נוכל כבר בשלב רכישת המגרש , לבחור מגרש המתאים להערכת התקציב שלנו ולדרישות המנטליות והפונקציונאליות המתאימות לנו .
פירוט:
1. פרוגרמת תכנון ראשוני
בטרם נתחיל בכל פעולה שהיא , עלינו לגבש בדעתנו באופן כללי ביותר , מהו אופי הבית שאנו מעדיפים ומהם הפונקציות הבסיסיות הנדרשות לנו, נתרגם זאת לשטח בניה ועלות, ולפיכך גם נוכל להעריך בצורה גסה את העלויות הנדרשות .
2. קביעת סטנדרט הבנייה.
סטנדרט הבניה משוער בלבד שכן הינו מושפע מגורמים רבים חלקם הקשורים באופי הבניה וחלקם בכוחות השוק ועל יש להתעדכן בסטנדרטים אלו בסמוך למועד קבלת ההחלטות.
סטנדרט הבנייה נקבע על פי מורכבות השלד וחומרי הגמר.
בעיקרון קיימות מספר צורות התקשרות מקובלות בענף.
1.שיטת " קבלן מפתח " - קבלן ראשי המבצע את הבניה מהתחלה עד הסוף ( מסירת המפתח). שיטה זו היא הנוחה והיקרה ביותר.
2.שיטת ההפרדה בין הקבלנים -קבלן שלד בנפרד מקבלן גמר . שיטה זו מוזילה את עלויות הבניה בכ 15%. שיטה סבירה למי שיכול לנהל, לפקח ולתאם את העבודות במקביל לעבודתו הרגילה.
3.שיטת קבלנות עצמית -העסקת בעלי מלאכה וקבלני משנה. שיטה זו מוזילה את עלויות הבניה בכ 15% נוספים ( כ 30% הוזלה סה"כ ). שיטה למקצוענים בלבד ולמי שיש זמן פנוי בשפע.
4.שיטה משולבת - קבלן שלד וקבלנות עצמית בגמר - השיטה הנפוצה ביותר, שיטה זו מוזילה את העלויות בכ 25%.
פרוגרמה פונקציונאלית
הערכת תקציב הבניה ומקורות מימון.
תקציב הבנייה ומקורות המימון מוצג כאן להמחשה לפי סטנדרט מקובל לבניה פרטית בגוש דן. כמובן שמאיזור לאיזור ומפרוייקט לפרוייקט יש הבדלים הנובעים מנתוני סביבה ודרישות פרוגרמה שונות בהתאם לצרכי הדיירים, אופי התכנון, אגרות חריגות וכו' - מומלץ לכן להיעזר באנשי מקצוע בהתאם.
תקציב הבנייה
1.עלות התכנון - כ 10% מעלות הבניה. (עלות התכנון כוללת אדריכלות בניין, אדריכלות פנים, יועצים-מהנדסים מומחים).
2.עלות המגרש - נניח לצרכי הדגמה מגרש של חצי דונם במחיר כולל של כ-$ 150,000.
עלות המגרש כוללת: מס רכישה לאוצר, דמי הסכמה ו/או היוון ( לאדמת מנהל ), מס שבח לאוצר ו/ או היטל השבחה לעיריה, אגרות פיתוח לעיריה ומע"מ, עו"ד, מתווך, שמאי וכו'.
3.עלות הבניה - שלד + גמר - תחושב לפי בסיס של $ 1000 למ"ר - סטנדרט בניה ממוצע לבניה בשיטת קבלן ראשי או 750$ למ"ר - בשיטת קבלנות עצמית) .
4.עלות המיסים - הסכום גמיש בהתאם לגופים ולרשויות המעורבות (רצוי לבדוק מחיר מקובל במיקום המועדף) נעריך כ10% מעלות הבניה.
עלות מיסים כוללת - היטלים, אגרות בניה, אגרות פיתוח לעיריה , תשלומים לרשויות.
5.עלות מימון וביטוחים - עלות המימון וביטוח ההלוואות ניקח בחשבון כ 1% מעלות הבניה.
העלות כוללת - הלוואות, ליווי פיננסי וביטוח.
6.הוצאות שונות - צילומים, העתקות, מדידה, בדיקות וכ"ו= 1% מעלות הבניה.
העלות כוללת - צילומים, העתקות, מפקח, מודד,בדיקות, ביקורת מבנים,.הוצאות לעבודות, מוצרים ושרותים מיוחדים.
7.למפקח צמוד באתר - ( פיקוח עליון כלול בשרותי המתכננים) = 10% מעלות הבניה.
8.לביקורת מבנים - ( בדיקת איכות הבניה ) = 1% מעלות הבניה .
9.למוצרים ושירותים מיוחדים - כ 10% מעלות הבניה.
10.ריהוט נייד ואביזרי דקורציה שונים -כ 10% מעלות הבניה.
11.עבודות פיתוח החצר - כ 5% מעלות הבניה .
1. דף עזר להערכת עלות הפרוייקט
1. קבע את סטנדרט הבניה:___________________( מחיר ב $ אמריקאי למ"ר).
2. קבע את השטח הבנוי ברוטו:________________(במ"ר- כל החלקים המקורים ).
3. סכם את עלות הבניה:
סטנדרט ב $_____ X שטח בנוי______במ"ר = סה"כ עלות בניה= $________
(לדוגמא: $ 1000 280 X מ"ר = $ 280.000).
4. סכם את ההוצאות הנוספות:
א. עלות התכנון (כ 10% מעלות הבניה) = $___________
ב. בדוק וסכם עלות מסים, אגרות, היטלים וכ"ו = $___________
ג. עלות ביטוח (כ 1% מעלות הבניה )= $___________
ד . עלות מפקח צמוד (10% מעלות הבניה) = $___________
ה. עלות ביקורת מבנים (1% מעלות הבניה) = $___________
ו. עלות מוצרים ושרותים מיוחדים = $___________
ז. עלות הוצאות כלליות ( 1% מעלות הבניה) = $___________
ח. עלות ריהוט נייד ואבזרי דקורציה= $___________
ט. עלות פיתוח החצר (כ 5% מעלות הבניה)= $___________
5. קבע את מחיר המגרש ברוטו= סה"כ עלות מגרש $_________
6. חישוב הוזלת הבניה- בחר אחת משיטות התקשרות עם קבלנים:
א. שיטת " קבלן מפתח " סה"כ הוזלת עלות בניה ( לא מוזילה עלויות בד"כ).
ב. שיטת ההפרדה בין קבלנים מוזילה את עלויות הבניה בכ 15%.
ג. שיטה משולבת- קבלן שלד וקבלנות עצמית בגמר מוזילה את עלויות הבניה בכ 25%.
ד. שיטת קבלנות עצמית מוזילה את עלויות הבניה בכ 30%.
חשב את סכום ההוזלה לפי הנוסחה:
סה"כ ההוזלה = % ההוזלה X עלות הבניה ב $ (סעיף 3 = )סה"כ ההוזלה ב $.
7. לסיכום העלויות המשוערות, חבר את סעיפים 3+4+5 =סה"כ עלות הפרוייקט:
* סעיף 3 סה"כ עלות הבניה= $___________
+
* סעיף 4 סה"כ הוצאות נוספות = $___________
+
* סעיף 5 סה"כ עלות מגרש= $___________
_
* סעיף 6 סה"כ הוזלת הבניה= $___________
=
סה"כ העלות הכוללת של הפרוייקט = $___________
תהליך התכנון והרישוי
תהליך התכנון מתחיל בדרך כלל עם רכישת המגרש, אך אם אפשרות זו עומדת לכם, רצוי להתחיל בתהליך לפני הרכישה ולהתקשר עם אדריכל כדי שיוכל ללמוד ולאפיין את הצרכים האלמנטריים שלכם ולייעץ לכם בהתאם.
בשלב זה האדריכל ייעץ לכם באשר לאופי המגרש הרצוי, מיקומו, האם זכויות הבניה החלות עליו מתאימות לכם, האם אין בעיות מיוחדות הקשורות בו כגון בעיות שכנות, מפגעי רעש או ריח, מיקרו אקלים בעייתי וכו' ... ואם ישנם בעיות כאלו, האם וכיצד ניתן להתגבר עליהם.
תהליך התכנון מצריך נסיון וידע רב ומשפיע ביותר על אופי הבית-צורתו -תוכנו- ועלותו ומכאן גם החשיבות הרבה בניהול נכון של תהליך זה ובאופן שיוביל לתכנון אופטימלי ללא עלויות מיותרות ובלו"ז סביר.
שלב התכנון הראשוני.
1.בחירת מתכננים - יועצים- ומפקחים
2.גיבוש הפרוגרמה הסופית
3.הסקיצות הרעיוניות כולל הדגמת חומרים והמחשה תלת מימדית.
4.קביעת תוכניות סופיות.
שלב הרישוי
1.הגשה לרשויות, טיפול בהליכי רישויי עד לקבלת אישורי בנייה (היתר).
2.במקביל בחירה ואפיון חומרים,השלמת תכניות העבודה, מפרטים טכניים ורשימות.
התקשרות עם קבלנים.
1.הכנת המכרז לביצוע כולל כתבי כמויות ואומדנים.
2.התקשרות עם קבלנים וקבלני משנה - עריכת הסכמי התקשרות.
3.בחירת קבלן רשום בפנקס הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, בעל סיווג מתאים לפרויקט (ראה: כיצד בוחרים קבלן).
4.לתכלית הפחתת סיכונים ומזעור נזקים עתידיים יש לבחור קבלן מתוך ארגון קבלנים כגון: ארגון הקבלנים והבונים בראשל"צ.
שלבי הביצוע.
1.ניהול - תיאום- ופיקוח על הביצוע ואישור העבודות.
2.ביקורת איכות הבנייה ותיקון ליקויים אם קיימים.
אישורי גמר וכניסה לדירת המגורים.
1.אישורי גמר ( טופס 4 ואחרים).
2.כניסה לבית- מגורים ותחזוקה שוטפת .
היבטים ניהוליים בתהליך התכנון והניהול.
1.בחירת אדריכלים, יועצים ומפקח/מנהל פרוייקט.
2.גיבוש ועריכת הסכמי התקשרות.
3."פיקוח על" על שלבי התכנון השונים.
4.בקרה על לוחות הזמנים בשלבים השונים.
5.וידוא התאמת התכנון לצרכינו המיוחדים.
6.קידום הליכי הרישויי וההגשה לרשויות.
7.הפקה וקבלת כל מסמכי הביצוע (לפני הביצוע) - לרבות מפרטים טכניים, כתב
כמויות ואומדן.
בחירת אדריכלים,יועצים ומפקח
אדריכלים.
1.אדריכלות בניין.
2.אדריכלות פנים.
3.אדריכלות נוף.
מהנדסים ויועצים.
1.קונסטרוקטור
2.יועץ ביסוס
3.יועץ חשמל
4.יועץ מיזוג
5.יועץ תברואה
6.יועץ תקשורת ו"מערכות חכמות"
7.יועצים למערכות יחודיות .
רישוי בתחום האדריכלי
אדריכל רשוי / רשום או
מהנדס אזרחי רשוי / רשום או
הנדסאי אדריכלות רשום.
רישוי בתחום ההנדסה האזרחית.
מהנדס אזרחי רשוי/ רשום או הנדסאי בניין רשום
בנוסף הרשויות והגופים הרלונטיים לתכנון מחייבים מעת לעת הפעלת מתכננים ויועצים כאלה או אחרים ולעיתים אף מרשימה מוכרת הקבועה מראש.
כאמור לתכנון בית פרטי ע"פ החוק איננו מחוייבים להשתמש בשרותי אדריכל נוף, אדריכל בניין ואדריכל או מעצב פנים אלא במהנדס אזרחי או הנדסאי בניין רשוי/רשום אך ע"פ החוק בנוסף אליהם רשאים מתכננים אלו לתכנן איש בתחומו המקצועי והחוק אף מכיר בסמכותם ובגבולות אחריותם המקצועית .
אך תכנון של בית איננו אך ורק עניין של חוק אלא גם ובעיקר עניין של איכות ותרבות חיים, הנדסת אינוש, שיקולים של תפקוד נכון, אסתתיקה ואמנות, שיקולים של תקציב ושיקולים מנטליים מורכבים ועוד... ולשם אלו אנו נדרשים לפנות לקבלת שרותי תכנון מקצועיים מאדריכלים, מעצבים ויועצים אלו.
גיבוש ועריכת הסכמי התקשרות.
1.האדריכלים והמעצבים עומדים בראש פירמידת הפרוייקט, בכישוריהם, בידע הרב ובנסיונם המקצועי יובילו את הפרוייקט להצלחה שתעמוד להם כציון דרך בקריירה המקצועית שלהם וכתעודה לכישרונם. לאחר שנבחרו בקפידה, יש לסמוך על כשרונם ושיקול דעתם המקצועית ולאפשר להם לנהל את התכנון כהבנתם.
2. באין מנהל פרוייקט/מפקח, יש לסכם מראש ולוודא שהאדריכלים יתאמו ויקדמו את התכנון מול היועצים והגורמים השונים הקשורים בתהליך זה.
3. יש לסכם עם האדריכלים מראש את היקף עבודתם.
תחומי התכנון.
גבולות הסמכות / האחריות / הידע והכישורים של המתכננים אינם בגדר מדע מדוייק וניתן בהחלט למצוא אדריכלי בניין המוכשרים לתכנן גם את פנים הבית או את החצר או אדריכלי פנים המתכננים גם את אדריכלות הבניין וכ"ו.
כל עוד ועבודת התכנון נעשית במסגרת החוק, מה שקובע הינו כשרונם האישי, הידע ונסיונם המקצועי שכן, אנו עוסקים ביצירה אישית בתחום שבין מדע ואמנות , ולנתונים אלו חשיבות מכרעת.
על כן, רצויי לברר מראש, האים המתכננים מספקים לנו שרותי תכנון באדריכלות הבניין בלבד, באדריכלות הפנים או באדריכלות הנוף או כל צירוף בינהם. לנושא זה חשיבות גם מבחינת האיכויות הסופיות שיהיו לבית כמו גם מבחינת עלויות התכנון של תחומים אלו.
אפיון הפרוגרמה לתכנון.
שלב זה הינו מכריע בלימוד הצרכים המנטליים והפונקציונליים
שלכם ולימוד הקשר עם הנתונים הסביבתיים, על כן יש לוודא
שלתהליך זה יוקדש זמן מתאים ושבסופו יציגו המתכננים את
תקציר מסקנותיהם והעקרונות לפיהם יתוכנן הבית.
הסקיצות הרעיוניות.
רצוי שיכללו המחשה תלת מימדית כגון פרספקטיבות, מודל תלת
מימדי או מודל ממוחשב, אפיון הדגמת חומרים עקריים וכו'...
בשלב זה חשוב לציין שהסקיצות יתוכננו עד לשביעות רצונכם ו/או לחלופין שתוכלו בתום שלב זה לחזור בכם מההתקשרות עם המתכנן בכפוף לפיצויי כספי מוסכם מראש.
יש לשים לב כי זכויות היוצרים על הסקיצות הרעיוניות שייכות למתכננים ובאין הסכם מפורש להעברת זכויות אלו, אין לכם כל זכות לעשות שימוש בסקיצות ו/או בתכניות אלו גם אם שילמתם עבורם.
תכניות עבודה כלליות.
רצוי שתכניות אלו יוצגו בפניכם לאישור בטרם עריכת תכניות הגשה לרשויות, שכן, תכניות ההגשה יעברו תהליך ארוך שלאחריו כבר כמעת ולא ניתן לערוך בהם שינויים כך שאישרכם לתכניות הכלליות הינו משמעותי ולפיהן יבנה הבית.
רצויי שתכניות אלו יכללו בשלב זה לפחות תכנית בקנה מידה 1:50 של כל מפלס/קומה כולל תכנית מערך הריהוט בהם, מידות כלליות והגדרת חומרי יסוד . בנוסף תבקשו לקבל את כל החזיתות ולפחות שני חתכים ( אורכי ורוחבי ) במבנה באותו קנה מדה.
עריכת תכניות הגשה לרשויות והטיפול בהליכי הרישוי.
חשוב לבדוק עם המתכננים , האים הם עורכים את תכניות ההגשה לרשויות והאים שכרם כולל טיפול בקידום הליכי הרישוי.לרוב המתכננים עורכים את תכניות ההגשה לרשויות אך אינם מטפלים בקידום הליכי הרישויי ( מייעצים לכם בלבד ) ומגיעים רק כאשר נדרשת התערבותם המקצועית.
מסמכי המכרז לביצוע כוללים.
סט תכניות עבודה מפורטות- המציגות פתרון חזותי והנחיות ביצוע מפורטות לכל הפרוייקט - שרטוטים (בד"כ בגודל A3-A0 ).
רשימות רשימות הכוללות הנחיות כתובות לאפיון החומרים, המוצרים והעבודות ומיועדות בעיקר לצרכי הזמנה ותמחור-( רשימת מסגרות, אלומיניום, דלתות, חלונות, ריהוט קבוע/ נייד וכו'...) - שרטוט וטכסט ( לרוב בגודל A4 ) .
מפרטים טכניים - הנחיות כתובות למבצעים לפי סוגי העבודות, מכילות את כל המידע הנדרש לביצוע אופטימלי של העבודות השונות ואשר הגדרתו אינה חזותית כגון - הגדרת סמכויות מבצעים, עמידה בחוקים ותקנים, אופן היישום של חומרים, תחזוקה שוטפת ועוד... למפרטים אלו תפקיד חשוב במניעת ליקויי ביצוע ובהגדרת תכולת העבודות - טכסט ( A4 ).
כתב כמויות - חוברת המכילה תיאור כמותי מפורט ומדוייק של כל העבודות הנדרשות לביצוע לפי סוג העבודות. המבצעים השונים יתמחרו את העבודות לפי כתב הכמויות ונוכל באמצעותו להשוות הצעות ולבחור את המתאימה לנו ביותר בלעדי כתב כמויות מפורט לא ניתן כמעט להשוות הצעות מחיר- ( A4 ).
אומדן - כתב כמויות עם מחירים המאפשר לנו להשוות את הצעות הקבלנים עם הערכות עלות אוביקטיביות, מאפשר לנו להעריך מראש ובדיוק סביר את עלות הבניה ואת התפלגות ההוצאות ובכך אף יאפשר לנו לקבל החלטות מוצלחות יותר באשר לחלוקת המשאבים הכספיים לעבודות השונות. למשל אנו עשויים לגלות שריצוף זול במעט מזה שבחרנו יפנה לנו משאבים כספיים לטובת שיפור חומרים או עבודות אחרות- ( A4 ).
חוברת המכרז- חוברת המכילה כתב כמויות ללא מחירים, מפרטים טכניים והגדרות חוזיות. חוברת זו בצורתה הכרוכה נדרשת לרוב ובעיקר כשיש קבלן ראשי או קבלני גמר ו/או שלד.
תהליך ביצוע הבנייה עד לגמר .
ניהול הבניה
1.היבטים ניהוליים
2.חוזים והסכמים
3.ניהול, תיאום ופיקוח על הביצוע
פעולות מוקדמות
1.אישורים- רשיונות- תיאומים ובדיקות
2.מדידה העמדת הבניין
3.הכנת השטח : מים וחשמל לעבודות,
4.פינוי פסולת
5.חפירה
6.גידור ושילוט
עבודות שלד הבניין
1.ביסוס ואיטום
2.מערכות קבועות ביציקות:
3.אינסטלציה
4.חשמל
5.תקשורת פנים,חוץ,מחשבים ובקרה
6.טלויזיה וכבלים
7.מיגון ואזעקה.
8.שואב אבק מרכזי
9.קמין
10.הכנה לחלונות ודלתות
11.עמודים, קורות, תקרות
12.בלוקים/בניה וגמר השלד
13.בדיקת גמר השלד
עבודות גמר
1.ממ"ד
2. טיח
3. ריצוף
4. איטום ובידוד טרמי ואקוסטי
5.נגרות דלתות וריהוט קבוע
6.חלונות, תריסים ומיגון פתחים
7.גמר אינסטלציה
8.גמר חשמל ותאורה
9.איטום וגימור בליטות, מרפסות וגגות
10.צבע
11.ריהוט נייד ואביזרי דקורציה
עבודות פיתוח
1.קירות תומכים
2.יחסי שכנים
3.תכנון הפיתוח
4.גינון
5.שונות
בקורת מבנים
1. מבוא
2. בדיקות מוקדמות של החוזה והמפרט
3. עורכי הדין
4. מסמכים ואישורים
5.. בדיקות ע"י מומחים
6. בדיקות נוספות של הבית והרכוש המשותף
7. הליכי ביטול הליקויים ושיפור הבית
התקשרות עם מבצעים.
יש לודא כי האדריכלים ייעצו לכם באשר לאופן ההתקשרות עם מבצעים, בדיקת כישוריהם והסמכתם, מסירת כל המידע וההסברים הנדרשים למבצעים לתמחור ולהבנת הביצוע, עזרה בניתוח הצעות מחיר וכו'.
ליווי לקניות.
יש לוודא אם האדריכלים יתלוו אליכם לבחירה ואפיון החומרים והמוצרים השונים כגון: גופי תאורה, כלים סניטריים, ריהוט וכו'. תהליך זה נפוץ בעיקר אצל אדריכלים ומעצבי פנים וישנם מתכננים הנוהגים לאפיין כלים וחומרים אלו בתכניות וידרשו מכם להביא את כל המוצרים / הגוונים /הגימורים וכו' אליהם למשרד
פיקוח צמוד או פיקוח עליון.
פיקוח עליון - הינו פיקוח כללי ביותר על הביצוע, המתכנן יופיע בשטח אחת למספר ימים, יבחן את התקדמות העבודות ואיכותן, יעיר את הערותיו למבצעים ויבדוק את יישומם שוב רק לאחר מספר ימים לעיתים כשכבר מאוחר מדי. בכל מקרה אין באחריות המתכנן לנהל ו/או לתאם את העבודות ו/או את התכניות לקיים בשטח.
פיקוח צמוד -הינו פיקוח יום יומי הדוק המלווה את המבצעים בכל שלב ושלב תוך כדי הנחייתם באופן שוטף ועולה על מירב הפגמים במועד. מפקח המבצע אף ניהול ותיאום ייעל את הביצוע בלו"ז מתאים.
אישור עבודות ושכר ביצוע.
אדריכלים יאשרו לרוב את העבודות השונות באם הן עומדות בדרישות שהציבו אך האדריכלים לא יבדקו ו/או ישוו זאת לשכר המבצעים ולהצעות המחיר.
נקודה זאת הינה חשובה מבחינת העלות הסופית שכן, התמחור לעבודות בבניין שאינן " פאושליות" (דהיינו שהמחיר כולל ביצוע מושלם אך ללא פירוט כמויות) נקבע לפי כמויות הביצוע בפועל ולעיתים הדבר עומד לזכותכם .
הוצאות התכנון.
יש להגדיר אלו הוצאות תכנון צפויות ועל מי הן חלות כגון: שכר יועצים ומתכננים, הוצאות להעתקות אור ושרותי שליחויות, דיוור, הוצאות לנסיעות מיוחדות, מודדים, שרותי ייעוץ וכ"ו.
לרוב כל ההוצאות האלו חלות עליכם לרבות כל ההיטלים, האגרות, דמי רישום וכל הוצאה אחרת מעין זו ובכל מקרה אין לצפות מן המתכננים לכיסויי הוצאה כלשהיא שאינה בגדר הוצאה פנים משרדית מובהקת כל זאת אלא באים סוכם אתם אחרת מראש.
שכר המתכננים.
באשר לשכר האדריכלים והמתכננים רק אומר כי חשוב ששכרם לא יהיה נמוך מכדי שיהיה באפשרותם להשקיע את מיטב זמנם בפרוייקט - תשלום שכרם כפי שיבקשו הינו רצויי וליתר ביטחון נוכל להשוותו לשכר המומלץ בתעריפים המקצועיים כגון תעריף א.א.מ-אדריכלים ומ עצבי פנים ( ע"ר) - תאגיד אדריכלים, מהנדסים, הנדסאים ומעצבי פנים בישראל הניתן להשגה בכתובת העמותה.
1. "פיקוח על" על שלבי התכנון השונים,
2. בקרה על לוחות הזמנים בשלבים השונים,
3. וידוא התאמת התכנון לצרכינו המיוחדים.
4. קידום הליכי הרישויי וההגשה לרשויות,
בחירת מתכננים יועצים ומפקחים.
1.אדריכלות בניין.
2.אדריכלות פנים
3.אדריכלות נוף.
4.מהנדסים ויועצים.
5.ניהול ותיאום התכנון.
היצירה האדריכלית הינה יצירה שבמהלכה משתלבים יוצרים רבים מתכננים מפקחים ומבצעים שבה כל גורם תורם לתהליך ומשפיע על התוצאה הסופית.
אדריכל הבניין, אדריכל או מעצב הפנים, ואדריכל הנוף, הינם המתכננים העומדים בראש פירמידת התהליך גם בשלב התכנון וגם בפיקוח על הביצוע אולם לרוב אינם עוסקים בניהול התהליכים ובפיקוח צמוד.
עיקרי התכנון.
1.שיקולים אדריכליים.
2.שיקולים הנדסיים.
3.מגבלות החוק והתקנות.
לכל שלב משלבי התכנון והביצוע מתלווים מסמכים כגון: חוזים, הסכמים, מפרטים טכניים, שרטוטים, רשימות, כתבי כמויות אומדנים ועוד..., הנדרשים כדי להגדיר את הכוונות התכנוניות והביצועיות וכדי להבטיח ביצוע חוקי, תקין, יעיל ואיכותי.
בחירת קבלן:
בחירת קבלן בניה לבניית בית/בניין אופיר תלמי בניה ויזמות בע"מ הינה משימה מורכבת ולא שגרתית למרבית האנשים, אולם אם נערוך בדיקות מתאימות מקדימות המשימה תהא פשוטה יותר. המטרה היא להפחית סיכונים מיותרים ולמזער נזקים עתידיים, העלולים להתרחש ללא בדיקה מוקדמת. ישנם מס' היבטים עליהם יש לתת את הדעת ולבחון בתשומת לב הראויה את בחירת הקבלן.
בחירת קבלן מושכלת תביא ליעילות לאורך כל תהליך הבניה עד קבלת המפתח, לכן יש להיוועץ ולהיעזר בכל גורם מקצועי, דוגמת ארגון הקבלנים והבונים בראשל"צ, באשר לקבלן איתו אתם מעוניינים להתקשר חוזית.
בדיקות, מסמכים ואישורים לבחינה קפדנית:
אמינות - קבלן רשום אשר הינו חבר ארגון הקבלנים משדר אמינות. כחבר ארגון הקבלנים והבונים בראשל"צ מחויב הקבלן לפעול ע"פ אמנת הארגון וע"פ נורמות שהוכתבו בארגון משך עשרות שנים. כמו כן, כחבר ארגון הקבלן הינו תחת מנגנון הבוררות הפועל כבית דין משמעתי הקיים בארגון.
קבלן רשום - שומה עליו להחזיק ברישיון קבלן המונפק ע"י רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, רישיון הקבלן חייב להיות מעודכן לשנה הנוכחית. רישיון הקבלן מספק מידע מלא בדבר ההרשאות המקצועיות שניתנו לקבלן לעסוק בהן.
רשימת הענפים וענפי המשנה שנקבעו בחוק כוללת את כל עבודות הבנייה, על פי החוק מי שמבצע עבודות באחד או יותר מהענפים שנקבעו ברשימה האמורה בהיקף כספי העולה על 32,094 ש"ח חייב להירשם בפנקס הקבלנים לענף ולסיווג המתאים.
סיווג הקבלן לעבודות הנדסה בנאיות קובע את ההיקפים הכספיים המירביים (ובבניה למגורים אף את היקף הבניה במ"ר מירביים) אשר אל לקבלן לחרוג מהם. הסיווג מחולק ע"פ קבוצה (א, ב, או ג) ורמה (הקובעת את ההיקפים הכספיים/מ"ר).
כך לדוגמא, עבור בניה של בית פרטי עליו להחזיק ברמת סיווג ג/1 - 100. בנוסף על היותו קבלן רשום ובסיווג המתאים, עליו להיות חבר בארגון הקבלנים והבונים.
ביטוח ואחריות- קבלן בניה נדרש להחזיק בפוליסת קבלנים מתאימה לעבודה אותה הוא נדרש לבצע. פוליסת ביטוח לקבלן צריכה להכיל בתוכה צד ג' וחבות מעבידים. כמו כן הוא מתחייב להעסיק עובדים ע"פ התקנות. בכך הוא מצהיר בזאת שהוא מקבל על עצמו אחריות מלאה לכל נזק שייגרם לו ולעובדיו.
ניסיון מקצועי - הקבלן צריך להוכיח ניסיון, רצוי מגוון עבודות שימחיש את יכולתו המקצועית ואת יכולת בעלי המקצוע אותם הוא מעסיק. זאת ניתן לבדוק ע"י ביקור באתרי הבניה אותם ביצע. יש לבחור קבלן בניה המתמחה בפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
פיקוח יומיומי על כל העבודות המבוצעות באתר ועבודה ע"פ לוח זמנים מוגדר - הם ביטוי לניסיון מקצועי. ביטויים נוספים לבחינת מקצועיות הקבלן - מעורבות יומיומית של הקבלן בשטח ובמהלך העבודה, מינוי מנהל עבודה ומפקח בניה.
מהנדס בנין או הנדסאי בנין שהוא קבלן בניה ,מביא ערך מוסף לתהליך הבניה. הלקוח מקבל פיקוח הנדסי צמוד לכל מהלך הבניה. במידת ונדרשת עבודה ע"פ תקנים ו/או מפרטים מיוחדים קל יותר לתאם זאת עם מהנדס. במספר רב של פרויקטים נדרש לבצע בתחילת העבודה ובמהלכה תיאום העבודות עם כל קבלני המערכות המעורבים בבניה (חשמלאי, אינסטלטור וכו') מהנדס פותר בעיות אלו בקלות רבה יותר. בנוסף לתיאום בעלי מקצוע, יש לתאם את התכניות השונות על מנת שלא ייוצרו פערים ואי התאמות שלא ניתן לתקנם לאחר ביצוע המבנה.
חוסן כלכלי - קבלן בניה צריך להוכיח יכולת תשלום לספקים עובדים ולא להיות תלוי בתשלומים מראש, יש לעגן בחוזה כי לאחר ביצוע כל שלב בבניה ישולם עבור המוגמר ע"פ המוסכם בחוזה.
יכולת תקשור והבנת צרכי הלקוח - מומלץ לדבר על מספר רב של נושאים הקשורים לציפיות הלקוח מהעבודה והקבלן. בצורה זו ניתן להבחין עד כמה הינו מבין ומזהה את צרכי הלקוח ופועל באופן הנדרש.
בניית בתים פרטיים | בנית בתים פרטיים | עבודות פנים | חיזוק אבן
אופיר תלמי בניה ויזמות בע"מ
