מכירת נכס באמצעות מתווך 

מכירת נכס באמצעות מתווך
מגיע יום ואנו מעוניינים למכור את הנכס שבבעלותנו.
כידוע, ישנן כמה אפשרויות להפיץ את הידיעה ולקדם את מכירת הנכס, כגון:
? פרסום בלוחות מודעות באזור הנכס.
? פרסום בלוחות מודעות בעיתונות.
? אפשרות אחרת היא פניה למתווך נדל"ן.
מוכרים רבים שולחים ידם במספר אפשרויות במקביל. כך למשל מפרסמים בעיתון המקומי ופונים במקביל למתווך נדל"ן.
מתווכי נדל"ן, בדומה לבעלי מקצועות חופשיים אחרים, פועלים במגבלות שמגדיר החוק.
החוק המגדיר את מרחב הפעולה של מתווך מקרקעין הוא חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996.
לפי הקבוע בס' 9 לחוק זה יכול מתווך להתנות עם מוכר בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה. זאת בשני תנאים:
(1) הסכמת הלקוח תאושר בחתימתו על גבי מסמך נפרד;
(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות המתווך יבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה - פעולות שיווק).
תקופת הבלעדיות - תקופת הבלעדיות מוגבלת לשנה עבור כל נכס ולחצי שנה עבור דירה, אלא אם כן הסכימו הצדדים על פחות (אבל לא על יותר).
פעולות שיווק - לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) על המתווך לנקוט ב-2 מתוך 7 פעולות שיווק לפחות ע"מ שהסכם הבלעדיות יהיה בר תוקף:
(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:
(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;
(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;
(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;
(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.
(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;
(1) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
(2) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;
(3) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;
(4) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;
(5) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.
משמעות הבלעדיות - אם המתווך ביצע 2 מתוך 7 פעולות השיווק הנ"ל, הרי שאם הנכס ימכר בתוך תקופה מסויימת, ואפילו שלא בעקבות פעולות המתווך, על המוכר יהיה לשלם למתווך את דמי התיווך המוסכמים.
וזאת למה - משום שהחוק קובע בס' 14 כי אם המתווך ביצע שתי פעולות שיווק חזקה היא שהנכס נמכר בזכות פעולותיו !!
אבל, גם אם המתווך לא עמד בחובותיו ולא ביצע 2 פעולות שיווק לפחות, עדיין תהיה לו בלעדיות של 1/3 מהתקופה הקבועה.
בית-המשפט המחוזי בת"א בתיק בר"ע (ת"א) 2285/05 אבנר שמואלי נ' דורון סמוכה קיבל לאחרונה ערעור של מתווכים שביצעו פעולות שיווק ואישר כי דמי התיווך אכן מגיעים להם, למרות שהנכס לא נמכר בזכות פעולותיהם.
לאור כל האמור, על מוכר דירה לקחת בחשבון כי אם הוא פונה למתווך שיבצע פעולות שיווק עבורו, הרי שבתקופת הבלעדיות כל פעולה נוספת מצידו לא תחסוך לו את דמי התיווך שיצטרך לשלם למתווך עם מכירת הדירה.

יובל גרשוני, עו"ד

המידע ניתן כשירות לציבור, אין לראותו כעצה משפטית מוסמכת