מכר נכס: אי התאמת דירה למפרט
ביום מן הימים, כמעט כל אדם בישראל נצרך להתמודד עם קניית דירה.
לצורך כך, צריך הקונה הפוטנציאלי לאחוז במידע רב, שלרוב רובם של הדיוטות מן השורה אין אותו.
מעבר לכך, לצערנו, רבים הם המקרים בהם קוני דירות מקבלנים מגלים בעת קבלת הדירה או קצת מאוחר יותר ליקויים בדירה ואי התאמות למה שהיו אמורים לקבל.
החוק הבסיסי המגדיר את חובות הקבלן כלפי רוכש הדירה הוא חוק המכר (דירות), תשל''ג - 1973 והתקנות שהותקנו מכוחו.
הקבלן חייב לתת לרוכש בתחילת ביצוע העסקה שני מסמכים עיקריים: חוזה מכר ומפרט הדירה.
הצורה של מפרט הדירה קבועה בתקנות וכל קבלן חייב למלא את כולו ולציין מה יהיה בדירה עפ"י המפרט ומה לא.
ניתן לשנות את המפרט בהמשך רק בתנאי שתהיה חתימת שני הצדדים על המפרט. כמו-כן, ניתן לציין פריטים במפרט על דרך של פריט או חליפו. למשל: 1. קרמיקה בצבע לבן או ב'ז 2. של חברת X או Y.
הקבלן חייב להעמיד לרשות הקונה את הדירה מתאימה בדיוק לקבוע במפרט. בנוסף, על הקבלן חלה חובה שהדירה תהיה מתאימה לתקנים הרשמיים במדינת ישראל ולתקנות הבניה.
ס' 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי אי התאמות למפרט, לתקנות הבניה ולתקנים הרשמיים, כמו גם ליקויים בתקופת הבדק ובתקופת האחריות משמעם כי הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו ולמעשה היפר את ההסכם עם הקונה.
בפס"ד שניתן ביום ג' באייר תשס"ו (01/05/06) תא (י-ם) 24905/99 בכר משה נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ זיכה בית המשפט השלום בירושלים את התובעים בסך של 5,000 $ עקב אי התאמה לתקנות הבניה של שני חדרים בדירה.
כפי שהוזכר בפס"ד זה, סעיף 2.04 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה, שעניינו "שטח מינימלי של חלקי בנין ורוחב מינימלי בין קירות" קובע, כי שטחו של חדר מגורים לא יפחת מ-8 מ"ר, וכי הרוחב בין קירות החדר יהיה 2.60 מטר לפחות.
בגלל שהמרחק בין קירות 2 החדרים בדירה היו פחותים מ- 2.60 מ' קבע בית-המשפט כי החברה הקבלנית לא עמדה בחובותיה עפ"י חוק המכר (דירות) וכי עליה לפצות את הקונים, כאמור.
טענת החברה כי הקונים ידעו על אי ההתאמה בעת חתימת ההסכם לא התקבלה.
זאת לאור העובדה כי אי התאמה לתקנות התכנון והבניה אינה ניתנת להתניה.
כלומר, הקבלן חייב לעמוד בתקנות התכנון והבניה ואינו יכול לבנות בניגוד לתקנים, גם אם הקונה חתם על הסכם ומפרט המאשרים כן.
יובל גרשוני, עו"ד
המידע ניתן כשירות לציבור, אין לראותו כעצה משפטית מוסמכת
ביום מן הימים, כמעט כל אדם בישראל נצרך להתמודד עם קניית דירה.
לצורך כך, צריך הקונה הפוטנציאלי לאחוז במידע רב, שלרוב רובם של הדיוטות מן השורה אין אותו.
מעבר לכך, לצערנו, רבים הם המקרים בהם קוני דירות מקבלנים מגלים בעת קבלת הדירה או קצת מאוחר יותר ליקויים בדירה ואי התאמות למה שהיו אמורים לקבל.
החוק הבסיסי המגדיר את חובות הקבלן כלפי רוכש הדירה הוא חוק המכר (דירות), תשל''ג - 1973 והתקנות שהותקנו מכוחו.
הקבלן חייב לתת לרוכש בתחילת ביצוע העסקה שני מסמכים עיקריים: חוזה מכר ומפרט הדירה.
הצורה של מפרט הדירה קבועה בתקנות וכל קבלן חייב למלא את כולו ולציין מה יהיה בדירה עפ"י המפרט ומה לא.
ניתן לשנות את המפרט בהמשך רק בתנאי שתהיה חתימת שני הצדדים על המפרט. כמו-כן, ניתן לציין פריטים במפרט על דרך של פריט או חליפו. למשל: 1. קרמיקה בצבע לבן או ב'ז 2. של חברת X או Y.
הקבלן חייב להעמיד לרשות הקונה את הדירה מתאימה בדיוק לקבוע במפרט. בנוסף, על הקבלן חלה חובה שהדירה תהיה מתאימה לתקנים הרשמיים במדינת ישראל ולתקנות הבניה.
ס' 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי אי התאמות למפרט, לתקנות הבניה ולתקנים הרשמיים, כמו גם ליקויים בתקופת הבדק ובתקופת האחריות משמעם כי הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו ולמעשה היפר את ההסכם עם הקונה.
בפס"ד שניתן ביום ג' באייר תשס"ו (01/05/06) תא (י-ם) 24905/99 בכר משה נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ זיכה בית המשפט השלום בירושלים את התובעים בסך של 5,000 $ עקב אי התאמה לתקנות הבניה של שני חדרים בדירה.
כפי שהוזכר בפס"ד זה, סעיף 2.04 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה, שעניינו "שטח מינימלי של חלקי בנין ורוחב מינימלי בין קירות" קובע, כי שטחו של חדר מגורים לא יפחת מ-8 מ"ר, וכי הרוחב בין קירות החדר יהיה 2.60 מטר לפחות.
בגלל שהמרחק בין קירות 2 החדרים בדירה היו פחותים מ- 2.60 מ' קבע בית-המשפט כי החברה הקבלנית לא עמדה בחובותיה עפ"י חוק המכר (דירות) וכי עליה לפצות את הקונים, כאמור.
טענת החברה כי הקונים ידעו על אי ההתאמה בעת חתימת ההסכם לא התקבלה.
זאת לאור העובדה כי אי התאמה לתקנות התכנון והבניה אינה ניתנת להתניה.
כלומר, הקבלן חייב לעמוד בתקנות התכנון והבניה ואינו יכול לבנות בניגוד לתקנים, גם אם הקונה חתם על הסכם ומפרט המאשרים כן.
יובל גרשוני, עו"ד
המידע ניתן כשירות לציבור, אין לראותו כעצה משפטית מוסמכת
