סיפורו של מכתב הכוונות 

מכתב הכוונות, הינו תולדה של אילוצי זמן ומקום, תוצר של שינויי

העיתים, אובדן תמימות, וחשדנות בריאה לכל הדעות,

בשלהי שנות ה-80 תחילת שנות ה-90, הייתי

מועסקת כפקידה במשרד עורכי דין באשקלון, במסגרת

הטיפול בעסקאות קנייה ומכירה של דירות, היה

נהוג ומקובל כי עורך הדין, וצוות משרדו, מלווים

את הקונה או המוכר מרגע החתימה על זכרון

הדברים, עובר להסכם, ולאחריו, מקובל היה שלקוחות היו קובעים

פגישה בבנק למשכנתאות, בליווי עורך הדין

או אחד מצוות משרדו, אחטא ואומר שגם כיום ,

כאשר הנני עורכת דין, אני מעדיפה לא אחת לקבל רשמים

מהבנקים למשכנתאות בנוגע ללקוח שמגיע לעשות עסקה, כי זה מועיל לשני הצדדים לקיום ההסכם, מקל על קבלת מקורות

מימון ומקדם את העסקה, אלא מאי, באותה תקופה שאני מדברת עליה, יכול היה הקונה לקבל משכנתא מבנק למשכנתאות

לשלם למוכר, לא תמיד היתה הקפדה יתירה, ברחל ביתך הקטנה, על כך שהמשכנתא של המוכר תיגרר או תסולק, ולא

אחת, זכור לי שהיו מקרים שקונה קיבל משכנתא שילם למוכר הדירה את תמורת הדירה , המשכנתא של המוכר נותרה רובצת על הדירה ואי אפשר היה להעביר את

הזכויות על שם הקונה בטאבו, איני יכולה להצביע בדיוק, על כמה תביעות הוגשו נגד עורכי דין , בשל חוסר הקפדה זו,

אבל זכור לי היטב, שהיתה נקודת זמן, בה, הבנקים למשכנתאות החלו להקשיח עמדות, והיתה תקופה בה שגם הקונים דירות במשכנתא

לא הצליחו לקבל משכנתא בגלל שהיתה רובצת על הדירה משכנתא לטובת בנק אחר, וקודם היה צריך לנקות את הדירה מהמשכנתא של המוכר, דבר שלמעשה היה בלתי אפשרי כי לא היה מאיפה לשלם את המשכנתא, וכולם עמדו בפני אפקט הביצה והתרנגולת, באותה תקופה,

שאני מדברת עליה, היו שלושה בנקים שהעניקו הכי הרבה משכנתאות באשקלון והם בנק משכן, בנק לאומי ובנק עצמאות באשקלון, אני זוכרת את עצמי יושבת שעות

רבות עם שמואל שפיגל ז"ל, מנהל הסניף של משכן אשקלון, בהתלבטויות רבות, כיצד להתגבר על סוגייה זו של משכנתא

של הקונה מול משכנתא של המוכר על אותה דירה, וכיצד ניתן להבטיח שלפני שהקונה מקבל את המשכנתא שלו, בסופו של דבר הוא יקבל דירה נקיה מכל שעבוד למעט המשכנתא שלו. לאט לאט השתרש הנוהג של מכתב הכוונות, המכתב שהפיקו אז הבנקים ומפיקים p>גם כיום, מכתב זה המופנה אל הקונה או אל הבנק למשכנתאות ממנו מתעתד הקונה לקבל משכנתא, המכתב הכולל בחובו התחייבות מצד הבנק של המוכר, שעם קבלת הסכום שאותו חייב המוכר לבנק, מתחייב הוא, כלפי הקונה, או הבנק למשכנתאות ממנו מבקש הקונה לקבל

משכנתא, שהוא יסיר את השעבוד הרובץ על הנכס לטובתו, ויש להקפיד בשעה שעורכים את החוזה, שהסכום שאותו מבקש הקונה לקבל במשכנתא יהיה גבוה מהסכום שעתיד להרשם במכתב הכוונות, כך שלא יהיה חסר כסף ולמכתב הכוונות יהיה ערך כלשהוא, כך גם מכתב החרגה, שמפיקים בנקים המלווים פרוייקטים בבנייה,והמהווים התחייבות שהנכס הספציפי היה נקי ומחוץ לשעבוד הצף הרובץ על נכסי החברה בכלל והנכס שבבנייה בפרט.גם הוא תולדה של מקרים רבים בהם הקבלנים היו חייבים כספים לבנקים למשכנתאות, ודירותיהם של הקונים , ששילמו את מלוא התמורה לקבלן, היו נכללות כחלק מנכסי החברה בעת הפירוק ודירות אלו היו הולכות לכונס הנכסים של החברה, ומשום כך הקונים ששילמו את מלוא תמורת הדירה, לא זכו לקבל אותה בסופו של יום. אולם אליה וקוץ בה, לגבי המכתב כוונות, חרף העובדה שהבנקים למשכנתאות מתחייבים, בהתחייבות בלתי חוזרת , כי ישחררו את הנכס מהשעבוד

הרובץ עליו לטובתם, הרי שלא תמיד השעבוד הרובץ מוסר באופן גורף ולחלוטין, ואבאר: בהתחלה, בעת שאדם קונה את הדירה ופונה אל הבנק לקבל משכנתא, הרי שבין אם הדירה הנקנית רשומה בטאבו, ובין אם לא, הבנקים למשכנתאות מקפידים לרשום לטובתם

משכון בלשכת רשם המשכונות, משכון זה, מהווה שעבוד לכל עניין ודבר, ובמקרים בהם קונה חדל מלשלם את המשכנתא, הרי שהבנק נוקט בדרך של מימוש משכון בלשכת ההוצאה לפועל ומוציא את הדירה למכירה, כך שיש חשיבות לא קטנה לביטול

הרישום ברשם המשכונות. לא אחת אני מוצאת את עצמי נלחמת קשות עם הבנקים למשכנתאות, אשר מפיקים אישור סילוק משכנתא,בלבד, שמעיד ומצהיר כי הבנק אומר ללקוח הרינו לאשר שסולקה המשכנתא, אולם אין הקפדת יתר על מחיקת השעבוד אצל הגורמים הרלוונטיים ומה יוצא מכך? שכל המאמץ היה לשווא, חזרנו לנקודת ההתחלה, ושוב אנו במצב שבנק של קונה נותן משכנתא על דירה

המשועבדת במשכנתא לטובת הבנק של המוכר, והבנק של המוכר לא מקפיד למחוק אותה בכל הרשויות. אי מחיקה זו כאמור

מעקרת את מכתב הכוונות מתוכנו ועל כן יש לנקוט משנה זהירות, לפני ואחרי, אציין שבעלות קטנה מאוד של 28 ש"ח לדף עיון, ניתן להפיק דף עיון מרשם

המשכונות ולהבטיח באמת, שהקונה מקבל את הדירה כשהיא נקייה מכל חוב, שעבוד, משכון או משכנתא למעט המשכנתא שהוא נטל לצורך מימון רכישת הדירה, לגבי מכתבי החרגה שציינתי אותם לעיל, לא אחת נתקלתי בקונים שקונים דירה מקבלן "יד ראשונה" באמת מקפידים לקבל לידיהם ערבות חוק מכר דירות, אולם לא מבקשים מכתב החרגה 60 ימים לאחר החתימה על החוזה כמקובל או לא מקפידים שלאחר שהם גרים בדירה, שהקבלן ימחק את השעבודים שנרשמו על הפרוייקט ברשם החברות ובלשכת רישום המקרקעין וכך אני מגלה לאותו מוכר מופתע, שגר שנים רבות בדירה, שילם את המשכנתא שלו וקיבל אישור סילוק משכנתא, שלמעשה, מבלי להרגיש, הדירה שלו משועבדת לטובת בנק למשכנתאות,שאין לו שום קשר ישיר אליו, ואותו מוכר מופתע, לא יכול לקבל תשלומים על חשבון הדירה, עד אשר לא יפנה לקבלן וידאג להסיר את כל השעבודים שרובצים על הפרוייקט. לכן , ככל שרישום בטאבו חשוב ויש להקפיד עליו הקפדה יתירה שאם לא כן אתם שמים את כספכם על קרן הצבי, רצוי מאוד גם להקפיד, שכאשר אתם מסלקים או גוררים או מקפיאים משכנתא, שתתבצע מחיקה או החרגה של הנכס מכל שעבוד שאינו רלוונטי אליו, ובכל מרשם, יצויין כי משנה זהירות בהתחלה, חוסך בעיות והתדיינויות בסופו של יום בבתי המשפט