מכירת חניה בבית משותף
מאת עו"ד זהר נוה
אחת מהתופעות המוכרות של ערים צפופות כדוגמת תל אביב, ירושלים ואחרות היא חוסר הולך וגדל במקומות חניה לדיירים במיוחד לאלו המתגוררים בבתים ישנים בהם אין מקומות חניה כלל או שמספר מקומות החניה מצומצם.
הבעיה החריפה במיוחד בשנים האחרונות כאשר למשקי בית רבים יש יותר מכלי רכב אחד אולם ברשותם מקום חניה אחד בלבד או אפילו לא גם זה, והדבר בא לידי ביטוי המוחשי ביותר במיוחד בבתים משותפים בהם יש מספר מוקצב של חניות שלא תמיד תואמות את מספר הדיירים או את מספר כלי הרכב.
בעיה נוספת הנוצרת עקב המחסור במקומות חניה היא שבערים הגדולות כדוגמת תל אביב היא שערך אותן דירות שאין להן חניה צמודה יורד מאחר וכמעט בלתי אפשרי למכור אותן ללא מקום חניה צמוד ומסודר.
אחד הפתרונות האפשריים היא מכירה ורכישה של חניה בין בעלי הדירות בבית משותף. יש לזכור כי פתרון זה אינו ייחודי רק לערים הגדולות בהן יש מצוקת חניה, אלא לכל בית משותף בו דייר כלשהו מעוניין להוסיף לעצמו חניה נוספת על זו הקיימת על שמו.
ההנחה היסודית
כעקרון, אדם הרוכש דירה בבית משותף או העומד להירשם ככזה, רוכש יחד עם הדירה הספציפית גם חלק מהרכוש המשותף וכן חלקים מסוימים מהרכוש המשותף המוצמדים לדירה שרכש. חלקים אלו הידועים בשם "הצמדות" יכולים להיות מחסן, חצר, גג ומקום חניה.
עם רישומו של בניין כבית משותף, דואג מי שמבצע את פעולת הרישום, להגיש ללשכת רישום המקרקעין תשריט מלא של הבניין (להלן: "תשריט הבית המשותף") עם פירוט של כל הדירות כמו גם את ההצמדות שנעשו לכל דירה ודירה כאשר כל הצמדה מסומנת באות ובצבע. רישום זה נעשה על מנת להקל על כל דייר לדעת איזה רכוש הוצמד לדירתו, מה גודלו, מיקומו וכו'. לאחר שתשריט זה אושר, ניתן ע"י רשם המקרקעין צו בית משותף בו נקבעת טבלה של כל הדירות בבניין, גודלן, הקומה בהן הן נמצאות וכן את ההצמדות לכל דירה ודירה ע"י הגדרת ההצמדה (חניה, גג, מחסן), גודלה, סימונה והצבע שלה.
עם מתן צו זה, יש באפשרותו של כל דייר לדעת בכל רגע נתון מהן ההצמדות לדירתו ובדרך זו למנוע סכסוכים בין שכנים על מקומות חניה, למי שייך הגג, מי עושה שימוש בחצר ובאיזו רשות וכו'.
במילים אחרות, מאחר ומיקומה ושייכותה של כל חניה וחניה נרשמה בצורה מסודרת ע"י רשם המקרקעין, הרי שבמידה ומי מהדיירים רוצה להעביר את החניה הצמודה לדירתו לדייר אחר, עליו לדאוג שגם הרישום יתוקן בהתאם, כפי שעוד יוסבר.
מכירת חניה - עסקה במקרקעין?
רבים אינם יודעים זאת ואף אינם עוצרים לרגע על מנת לברר, אולם מכירת חניה בין דיירים בבית משותף, נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר החייבת בתשלומי מסים מתאימים כדוגמת מס שבח, ומס רכישה. ההסבר לכך הוא פשוט:
החניה מהווה חלק מהמקרקעין הידועים כבית משותף, ומאחר וכל פעולה במקרקעין נחשבת לעסקה (למעט אלו שהוגדרו בחוק שלא נחשבות לעסקה כגון הורשה או העברת מקרקעין אגב גירושין), הרי שגם מכירת או רכישת חניה בבית משותף, תחשב לעסקה במקרקעין החייבת במסים.ויש להדגיש, מאחר ואין מדובר בדירה אלא רק בחלק מקרקעין המוצמד לדירה, בעת מכירה/רכישה של חניה במנותק מהדירה עצמה אליה היא הוצמדה, לא ניתן לקבל בגין עסקה ספציפית זו פטור מתשלום מסי המקרקעין.
יש לזכור כי מסי המקרקעין הן נגזרת של מחיר החניה ובמקרה של מס שבח - האם נוצר שבח בשווי החניה מרכישתה הראשונית ועד למכירתה כיום.
בכל הנוגע למחירי החניות - הדבר משתנה מאזור לאזור, מבניין לבניין וכדאי לברר את העניין בטרם ביצוע עסקה.
מכירת חניה - מה עושים?
מאחר ואנו דנים במכירת חניה בבית משותף, ישנם מספר שלבים יסודיים הדורשים ביצוע:
1. הסכם בכתב - כפי שציינו, מכירת או רכישת חניה הינה עסקה במקרקעין וטעל כן בהתאם לדרישות החוק, חייבת להיעשות בכתב. יש לדאוג להסכם כתוב ומסודר המגדיר את כל תנאי העסקה. בהסכם זה צריכים להופיע שמות הצדדים, פרטי החניה הנמכרת, סימונה בפנקס הבתים המשותפים, סכום התשלום ותנאי התשלום.
2. דיווח העסקה - לאחר חתימת ההסכם למכירת/רכישת החניה, יש לדווח את ההסכם לרשויות המס במסגרת המועדים הקבועים בחוק (50 יום לאחר החתימה על ההסכם). עם קבלת שוברי תשלום יש לשלמם במועד על מנת למנוע ריביות, הפרשי הצמדה וקנסות.
3. תיקון מסמכי הבית המשותף - כפי שציינו, כל חניה בבית משותף מסומנת ומוצמדת לדירה מסוימת כאשר הצמדה זו רשומה במסמכי הבית המשותף כגון התשריט והצו. יש לפעול, באמצעות עו"ד או איש מקצוע הברקיא בתחום, לתיקון מסמכי הבית המשותף על מנת לוודא שהחניה הנמכרת אכן תעבור לשם הרוכש כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
4. רישום החניה בלשכת רישום המקרקעין - לאחר סיום תיקון מסמכי הבית המשותף, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם המסמכים המתוקנים והמתאימים לצורך רישום סופי של החניה ע"ש הרוכש.
וחשוב לזכור - למרות שמכירת או רכישת חניה נראה כדבר פשוט, רצוי ביותר שהדבר יעשה בליווי של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על מנת למנוע עיכובים, סיבוכים מיותרים או כל בעיה אחרת.
האם ניתן למכור חניה בבית משותף לכל אדם? האם כל אדם יכול לקנות חניה בבית משותף?
התשובה לכך היא לא!!. החניה העומדת למכירה, היא חניה הצמודה לדירה מסוימת ומהווה חלק ממנה. אומנם ניתן למכור את החניה במנותק מהדירה אליה היא צמודה, אולם מכירה זו ניתנת לביצוע אך ורק בין בעלי הדירות בבניין, בינם לבין עצמם. בניגוד למקרה בו נרכשת דירה, אין כל מניעה למכור או לרכוש דירה ללא חניה, אולם לא ניתן לרכוש או למכור חניה ללא דירה. אדם שאינו נמנה על בעלי הדירות בבניין אינו יכול לרכוש חניה אלא אם ירכוש דירה בדירה אליה צמודה חניה.
המסקנה - אם ברצונכם לרכוש דירה או למכור חניה בבית משותף, ודאו תחילה כי המדובר בחניה הנמצאת בבניין בו יש לכם דירה בבעלותכם. במידה ולא כך הדבר, תעשו טוב אם לא תכנסו לעסקה ותשלמו כספים עבור דבר שאין ביכולתכם לקבל.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר הינו באדיבות הפורטל המשפטי "משפט ישיר"
www.thelawyers.co.il
03-6950662 052-8568881
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
מאת עו"ד זהר נוה
אחת מהתופעות המוכרות של ערים צפופות כדוגמת תל אביב, ירושלים ואחרות היא חוסר הולך וגדל במקומות חניה לדיירים במיוחד לאלו המתגוררים בבתים ישנים בהם אין מקומות חניה כלל או שמספר מקומות החניה מצומצם.
הבעיה החריפה במיוחד בשנים האחרונות כאשר למשקי בית רבים יש יותר מכלי רכב אחד אולם ברשותם מקום חניה אחד בלבד או אפילו לא גם זה, והדבר בא לידי ביטוי המוחשי ביותר במיוחד בבתים משותפים בהם יש מספר מוקצב של חניות שלא תמיד תואמות את מספר הדיירים או את מספר כלי הרכב.
בעיה נוספת הנוצרת עקב המחסור במקומות חניה היא שבערים הגדולות כדוגמת תל אביב היא שערך אותן דירות שאין להן חניה צמודה יורד מאחר וכמעט בלתי אפשרי למכור אותן ללא מקום חניה צמוד ומסודר.
אחד הפתרונות האפשריים היא מכירה ורכישה של חניה בין בעלי הדירות בבית משותף. יש לזכור כי פתרון זה אינו ייחודי רק לערים הגדולות בהן יש מצוקת חניה, אלא לכל בית משותף בו דייר כלשהו מעוניין להוסיף לעצמו חניה נוספת על זו הקיימת על שמו.
ההנחה היסודית
כעקרון, אדם הרוכש דירה בבית משותף או העומד להירשם ככזה, רוכש יחד עם הדירה הספציפית גם חלק מהרכוש המשותף וכן חלקים מסוימים מהרכוש המשותף המוצמדים לדירה שרכש. חלקים אלו הידועים בשם "הצמדות" יכולים להיות מחסן, חצר, גג ומקום חניה.
עם רישומו של בניין כבית משותף, דואג מי שמבצע את פעולת הרישום, להגיש ללשכת רישום המקרקעין תשריט מלא של הבניין (להלן: "תשריט הבית המשותף") עם פירוט של כל הדירות כמו גם את ההצמדות שנעשו לכל דירה ודירה כאשר כל הצמדה מסומנת באות ובצבע. רישום זה נעשה על מנת להקל על כל דייר לדעת איזה רכוש הוצמד לדירתו, מה גודלו, מיקומו וכו'. לאחר שתשריט זה אושר, ניתן ע"י רשם המקרקעין צו בית משותף בו נקבעת טבלה של כל הדירות בבניין, גודלן, הקומה בהן הן נמצאות וכן את ההצמדות לכל דירה ודירה ע"י הגדרת ההצמדה (חניה, גג, מחסן), גודלה, סימונה והצבע שלה.
עם מתן צו זה, יש באפשרותו של כל דייר לדעת בכל רגע נתון מהן ההצמדות לדירתו ובדרך זו למנוע סכסוכים בין שכנים על מקומות חניה, למי שייך הגג, מי עושה שימוש בחצר ובאיזו רשות וכו'.
במילים אחרות, מאחר ומיקומה ושייכותה של כל חניה וחניה נרשמה בצורה מסודרת ע"י רשם המקרקעין, הרי שבמידה ומי מהדיירים רוצה להעביר את החניה הצמודה לדירתו לדייר אחר, עליו לדאוג שגם הרישום יתוקן בהתאם, כפי שעוד יוסבר.
מכירת חניה - עסקה במקרקעין?
רבים אינם יודעים זאת ואף אינם עוצרים לרגע על מנת לברר, אולם מכירת חניה בין דיירים בבית משותף, נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר החייבת בתשלומי מסים מתאימים כדוגמת מס שבח, ומס רכישה. ההסבר לכך הוא פשוט:
החניה מהווה חלק מהמקרקעין הידועים כבית משותף, ומאחר וכל פעולה במקרקעין נחשבת לעסקה (למעט אלו שהוגדרו בחוק שלא נחשבות לעסקה כגון הורשה או העברת מקרקעין אגב גירושין), הרי שגם מכירת או רכישת חניה בבית משותף, תחשב לעסקה במקרקעין החייבת במסים.ויש להדגיש, מאחר ואין מדובר בדירה אלא רק בחלק מקרקעין המוצמד לדירה, בעת מכירה/רכישה של חניה במנותק מהדירה עצמה אליה היא הוצמדה, לא ניתן לקבל בגין עסקה ספציפית זו פטור מתשלום מסי המקרקעין.
יש לזכור כי מסי המקרקעין הן נגזרת של מחיר החניה ובמקרה של מס שבח - האם נוצר שבח בשווי החניה מרכישתה הראשונית ועד למכירתה כיום.
בכל הנוגע למחירי החניות - הדבר משתנה מאזור לאזור, מבניין לבניין וכדאי לברר את העניין בטרם ביצוע עסקה.
מכירת חניה - מה עושים?
מאחר ואנו דנים במכירת חניה בבית משותף, ישנם מספר שלבים יסודיים הדורשים ביצוע:
1. הסכם בכתב - כפי שציינו, מכירת או רכישת חניה הינה עסקה במקרקעין וטעל כן בהתאם לדרישות החוק, חייבת להיעשות בכתב. יש לדאוג להסכם כתוב ומסודר המגדיר את כל תנאי העסקה. בהסכם זה צריכים להופיע שמות הצדדים, פרטי החניה הנמכרת, סימונה בפנקס הבתים המשותפים, סכום התשלום ותנאי התשלום.
2. דיווח העסקה - לאחר חתימת ההסכם למכירת/רכישת החניה, יש לדווח את ההסכם לרשויות המס במסגרת המועדים הקבועים בחוק (50 יום לאחר החתימה על ההסכם). עם קבלת שוברי תשלום יש לשלמם במועד על מנת למנוע ריביות, הפרשי הצמדה וקנסות.
3. תיקון מסמכי הבית המשותף - כפי שציינו, כל חניה בבית משותף מסומנת ומוצמדת לדירה מסוימת כאשר הצמדה זו רשומה במסמכי הבית המשותף כגון התשריט והצו. יש לפעול, באמצעות עו"ד או איש מקצוע הברקיא בתחום, לתיקון מסמכי הבית המשותף על מנת לוודא שהחניה הנמכרת אכן תעבור לשם הרוכש כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
4. רישום החניה בלשכת רישום המקרקעין - לאחר סיום תיקון מסמכי הבית המשותף, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם המסמכים המתוקנים והמתאימים לצורך רישום סופי של החניה ע"ש הרוכש.
וחשוב לזכור - למרות שמכירת או רכישת חניה נראה כדבר פשוט, רצוי ביותר שהדבר יעשה בליווי של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין על מנת למנוע עיכובים, סיבוכים מיותרים או כל בעיה אחרת.
האם ניתן למכור חניה בבית משותף לכל אדם? האם כל אדם יכול לקנות חניה בבית משותף?
התשובה לכך היא לא!!. החניה העומדת למכירה, היא חניה הצמודה לדירה מסוימת ומהווה חלק ממנה. אומנם ניתן למכור את החניה במנותק מהדירה אליה היא צמודה, אולם מכירה זו ניתנת לביצוע אך ורק בין בעלי הדירות בבניין, בינם לבין עצמם. בניגוד למקרה בו נרכשת דירה, אין כל מניעה למכור או לרכוש דירה ללא חניה, אולם לא ניתן לרכוש או למכור חניה ללא דירה. אדם שאינו נמנה על בעלי הדירות בבניין אינו יכול לרכוש חניה אלא אם ירכוש דירה בדירה אליה צמודה חניה.
המסקנה - אם ברצונכם לרכוש דירה או למכור חניה בבית משותף, ודאו תחילה כי המדובר בחניה הנמצאת בבניין בו יש לכם דירה בבעלותכם. במידה ולא כך הדבר, תעשו טוב אם לא תכנסו לעסקה ותשלמו כספים עבור דבר שאין ביכולתכם לקבל.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר הינו באדיבות הפורטל המשפטי "משפט ישיר"
www.thelawyers.co.il
03-6950662 052-8568881
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
עו"ד נוה הינו הבעלים של משרד עצמאי המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן ובתחום המסחרי.
עו"ד נוה מנהל פורומים בתחום הנדל"ן באינטרנט והינו הבעלים והמנהל של הפורטל המשפטי "משפט ישיר" www.thelawyers.co.i
עו"ד נוה מנהל פורומים בתחום הנדל"ן באינטרנט והינו הבעלים והמנהל של הפורטל המשפטי "משפט ישיר" www.thelawyers.co.i
