מה עם רמת מחירי הדירות בארה''ב כיום? 

מאמר זה יסקור את רמת מחירי הדירות בארה"ב, כפי שהם משתקפים במדד HPI - House price index. מדד זה משקף את השינוי הממוצע במחירי רכישת דירות המגורים ומפורסם ע"י סוכנות הדיור הפדראלית בארה"ב (FAFH). מדד זה עוכב אחר 363 מטרופולינים ברחבי ארה"ב ומחושב מצפייה בתנועות של משכנתאות שנבעו או הובטחו מ"פארדי מאק" או "פאני מיי" באותם מטרופולינים החל מ-1975.

עפ"י רב, מדד HPI מושפע משני שינויים עיקריים:
1. שינוי הנובע ממחירי תשומות הדירות – בטון, ברזל וכד'. אלה שינויים אשר מטים את המדד כתוצאה מרמת מחירים/יוקר המחייה. יש לציין כי מדד המחירים הכללי בארה"ב, CPI, לא ייתן את אותן התוצאות כמו המדד הראשון, מכיוון שהוא מכיל בהכרח רכיבים שאינם קשורים לדיור.
2. שינוי הנובע מביקוש והיצע – אלה שינויים "טהורים" אשר מטים את המדד כתוצאה מענייני סחירות ומלאים – ככל שיש יותר קונים (ביקוש) כך המחירים עולים ולהפך.

להלן מדד HPI (בנקודות) החל משנת 1991 במחירים שוטפים, מנוכה עונתיות ומשוקלל לכלל ארה"ב (ניתן לצפות בגרף בבלוג שלי)

ניתן להתרשם כי במשך כ-16 שנה (1991-2007), מחירי רכישת הדירות נמצאים במגמת עלייה מתמדת וכי הערך המקסימלי בטווח הלה הוא 223.46 נק' (אפריל 2007), יותר מפי שניים מחודש ינואר 1991. ואכן, החל מאוגוסט 2007, עת פריצת משבר הסאב-פריים, חלה ירידה ברורה וניכרת במדד. עוד יצוין כי כיום מדד HPI ממשיך במגמתו מטה ובחודש פברואר 2010 הגיע לרמה של 193.71 נק', רמתו בחודש אוקטובר 2004.

מכיוון ששינויים על פני זמן (סדרות עתיות) בכלכלה נמדדים בערכים ריאלים (ללא שינויים ברמת המחירים), יש לנטרל את השפעת שינוי המחירים על מדד HPI. העדיפות היא לנטרל את השפעת מדד מחירי תשומות הבנייה, מדד PCUbcon-bcon (PPI for Material and Supply Inputs to Construction Industries). בעשותנו כך אנו נשארים עם מדד HPI ריאלי הנובע משינויים בביקוש ובהיצע בלבד.
מדד bcon PCUbcon- דומה במהותו למדד תשומות הבנייה בישראל ומודד, כאמור, את השינוי במחירי ובתשומות הבנייה.
(עפ"י תשובה שקיבלתי מהלשכה לסטטיסטיקת עבודה בארה"ב: tracks the average change in selling prices US manufacturers of materials and supply inputs receive for products typically purchased by the US construction sector).

אשר על כן, להלן מדד HPI (בנקודות) החל משנת 1991 במחירי 01/01/1991, מנוכה עונתיות ומשוקלל לכלל ארה"ב (ניתן לצפות בגרף בבלוג שלי)

הסבר קצר לנטרול השפעת המחירים ניתן למצוא בהגדרת "ערך קבוע" באתר "מעות" ע"י איתן אבניאון:
"ערך המבוטא בשקלים המתואמים לכוח הקנייה. ערך שקל קבוע מבטא ניסיון לסלק את השפעות השינויים במחירים מסדרות סטטיסטיות המדווחות במונחים שקליים. התוצאה המתקבלת אמורה להוות סדרות שהיו מתקיימות אם המחירים לא היו משתנים לעומת שנת הבסיס; לשון אחר: אילו לשקל היה כוח קנייה קבוע. כל שינוי בסדרה כזו ישקף רק שינויים בהיקף הריאלי (הפיזי) של התפוקה. הדרך הפשוטה ביותר לקבל ערך שקלי קבוע היא לחלק את הערך השקלי בשנה נתונה במדד המחירים לצרכן של אותה שנה. ערך קבוע מכונה גם 'ערך ריאלי' (real value)".

מסקנות:
1. בארה"ב נוצרה בועת נדל"ן מובהקת ומחירי הדירות הגיעו לשיא חסר תקדים.
2. העלייה המשמעותית במדד HPI הריאלי התרחשה במחצית השנייה של העשור הראשון של שנות ה-2000, ואילו עפ"י מדד HPI הרגיל, ניתן לראות כי המדד עלה באופן קבוע כמעט משנת 1991 עד למשבר.
3. עפ"י מדד HPI הריאלי, ניתן לראות כי החל משנת 2004 הביקוש וההיצע מדשדשים במקום וכי אין התפתחות משמעותית עד לפרוץ המשבר בשנת 2007; דבר שלא ניתן להבחנה במדד HPI הרגיל. יש לציין כמובן שהדבר נובע מהעלייה מחירים תשומות הבנייה שעלה בין שנת 2004 -ל2007 בכ-30%.
4. מדד HPI הריאלי מציג תיקון קל של כ-9 נקודות בשנת 2008, דבר שיכול לנבוע מרכישת דירות עקב מחירם הנמוך יחסית ("להיכנס לשוק כשהמחיר זול").
5. לאחר פרוץ המשבר בשנת 2007 ניתן לראות כי בסדרת HPI הריאלי הירידה היא תלולה יותר, דבר המצביע על השינויים הדרסטיים בביקושים ועל חוסר רצון הלווים להמשיך ולקנות/להחזיק בדירות שרכשו.
6. הרצת קו רגרסיה (מגמה) ליניארי על מכלול טווח הנתונים בשני סוגי הגרפים מצביעה על כך כי למרות המגמה השלילית בשנים האחרונות, עוד נכונו לנו עליות במחירי הדירות.