מאת: אביב אוחנה.
אין זהו סוד כי כוח הקניה של זוגות צעירים הינו משפיע עיקרי על שוק נדל"ן נורמאלי.
ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הביקוש העיקרי של אותם זוגות צעירים הינו לדירת ארבעה חדרים לפחות, וזאת לאור העובדה כי זוג צעיר חילוני (במקרה זה מתל אביב) מביא לעולם 2.3 ילדים בממוצע.
דירות 4 חדרים יד שנייה, בבניינים בני 40 שנה ומעלה, נמכרות היום במרכז/ צפון תל אביב בכ- 2,000,000 ש"ח ומעלה. רוב הזוגות הצעירים, בכדי להגשים את החלום הישראלי (והלא כלכלי במיוחד) להיות בעליה של דירת מגורים, נאלצים לקחת משכנתא. אחוז המימון הממוצע הנלקח לרכישת דירת מגורים עומד על כ- 70% מימון (בעבר עמד על כ-60%, אך עלה עקב העלייה במחירי הנדל"ן).
לפיכך, זוג צעיר המעוניין לרכוש דירת 4 חדרים "פשוטה" בתל אביב יצטרך:
1. הון עצמי מינימאלי של כ- 600,000 ש"ח.
1. יכולת החזר חודשי למשכנתא בגובה 1,400,000 ש"ח לפחות.
אם אכן התמזל מזלו של אותו זוג צעיר, ויש בידיו את ההון העצמי המינימאלי הנדרש לצורך רכישת הדירה הנכספת, יצטרך הזוג לקבל אישור מהבנק להלוואה הנ"ל. ע"פ נתוני הלמ"ס, משכנתא בישראל נלקחת בממוצע ל-20 שנה. בתנאי שוק ממוצעים, ההחזר החודשי ע"ח הלוואת המשכנתא בגובה של 1,400,000 אשר נלקחה לתקופה של 20 שנה יחל מכ- 9,500 ש"ח לחודש (החזר חודשי זה צפוי לעלות עקב חשיפה לתנאים משתנים במשק כגון מדדים וריביות). תזכורת: השכר הממוצע כיום עומד על כ- 8000 ש"ח ברוטו בקירוב ואינו משקף את השכר החציוני (הנמוך משמעותית).
גם אם החליטו בני הזוג לשעבד עצמם למשך 20 שנה להלוואה כה גבוהה, הם יתבקשו להוכיח יכולת החזר. הבנק, בכדי לאשר החזר חודשי ע"ס 9,500 ש"ח, יבקש מהזוג להוכיח הכנסה נטו של כ- 28,500 ש"ח בחודש, משמע- כל אחד מבני הזוג יצטרך להרוויח כ-24,000 ברוטו בקירוב(!).
הנדל"ן התל אביבי
בשנים האחרונות נהנתה תל אביב מכוח קניה "בלתי טבעי" שפעל על השוק, הלא הוא המשקיעים הזרים. אותם משקיעים ניפחו במהירות את מחירי שוק הנדל"ן התל אביבי, מאחר ורכשו כמעט בכל מחיר, והפכו אותו לא ריאלי עבור רוב הזוגות הצעירים.
השבוע פרסם משרד האוצר סקר על פעילותם של תושבי החוץ בשוק הנדל"ן המקומי. בשנתיים האחרונות, עקב השפעתו של המשבר הפיננסי העולמי על עשירי העולם, הביקושים לרכישה ע"י תושבי חוץ פחתו: 33% בשנת 2008 ו- 13% נוספים בשנת 2009. מגמת ירידה מובהקת בביקוש.
גם הביקוש לרכישה בקרב המשקיעים המקומיים, שהיה בשיאו בשנה האחרונה, מתחיל לרדת. המחירים הגיעו לרמה שבה ההשקעה בנדל"ן מניב עבור משקיעים רבים איננה כדאית (6% בפריפריה, 3% במרכז...), וכן נראה כי אותם משקיעים מתחילים לחזור אט-אט לשוקי ההון המתייצבים. כבר עכשיו בשוקי ההשקעה המועדפים, אנו עדים להאטה משמעותית.
מאחר והשפעתם של הגורמים הלא טבעיים, "משקיעי החוץ", פוחתת באופן משמעותי ומאחר כי גם המשקיעים המקומיים החלו לאבד עניין בהשקעה בנדל"ן (מחירים גבוהים, תשואות נמוכות, שוקי ההון המשתקמים והריבית הנמצאת במגמת עליה ברורה), וכמו כן בתקופה האחרונה אנו עדים להתחלות בניה רבות ברוב חלקי הארץ, נראה כי קיים סיכוי, גם אם קשה לראותו כעת, שמחירי שוק הנדל"ן המקומי יחזרו להיות מושפעים מיכולת הרכישה של הזוגות הצעירים, ובהתאם לרמת ההכנסה הממוצעת בשוק.
הכותב הינו מרצה להשקעות נדל"ן ברשת המכללות Cash Flow
מאת: רשת המכללות לעצמאות כלכלית Cash Flow Israel. www.cashflow.co.il
