בדיקת המצב התכנוני: האם הצהרות המוכר בהסכם פוטרות את הקונה מאחריות?
הציבור כיום מודע לחשיבות הבדיקות המקדמיות לרכישת נכס נדל"ן. הבדיקות המקדמיות במישור ההנדסי כוללות 2 סוגים של בדיקות:
א. הבדיקה ההנדסית,
אסביר בקצרה כי בבדיקה ההנדסית נבדק מצבו ההנדסי של הנכס, בהיבטים הרחבים שלו: מצב השלד, מצב עבודות הגמר השונים, הטיח, הריצוף, האלומיניום, האינסטלציה, המדרגות, המעקות ועוד.. . מאידך, בבדיקה המצב התכנוני נבדקת ההתאמה שבין היתר הבניה של הנכס לבין מצבו של הנכס בפועל. בבדיקה זו נבדקים בין היתר: המפלסים, התאמת החללים, התאמת היעודים המוצהרים בנכס לשימושים בפועל, ההתאמה במיקומי הפתחים ועוד...
לבדיקת המצב התכנוני עשויה להיות השפעה מהותית על ערכו של נכס הנדל"ן. בדיקה זו תמנע מרוכש נכס לשלם עליו תשלומים, העולים בהרבה על שוויו האמיתי והראוי.
כב' השופט מרדכי בן חיים פסק לאחרונה בת.א. 29336-06 (כהן ואח' נ' בר ואח') כי על הקונה חלה אחריות רבה על בדיקת המצב התכנוני של הנכס שקנה, גם כאשר המוכר הצהיר במפורש בהסכם כי הנכס הנמכר נבנה באופן התואם את היתר הבניה, שהוצא לגביו. ובציטוט מדברי כב' השופט:
"התובעים (הקונים - י.ג'.)לא יצאו איפוא ידי חובת עריכת הבדיקות הסבירות המתחייבות מהצהרת הנתבעים (המוכרים - י.ג'.)"!!!
בפסק דין זה, קבע כב' השופט בן חיים כי למרות שהמוכר הצהיר ברישא של הסכם המכר כי הנכס במצבו הנוכחי מתאים להיתר הבניה, הרי שחלה על הקונה אחריות לבדיקת מצבו התכנוני של הנכס. במקרה הנדון פסק השופט כי אחריות הקונה לנזקים בגין אי ההתאמה היא בשיעור של 25% !!! מסך הנזק הכולל (עשרות אלפי דולרים!!).
ארחיב ואומר שלאור פסיקות רבות בעניין (ראה הרחבות במאמר העוסק במחויבות של עורכי הדין - "הערת אזהרה") החלו לאחרונה עורכי הדין לממש את אחריותם בעניין חשוב זה, ומבצעים בדיקה בדבר קיומו של היתר בניה, וזאת באמצעות בא כוחם - הקונה, ואף מציינים זאת במפורש בהסכם שהקונה בדק את היתר הבניה ומצאו מתאים למצבו הנוכחי. כמובן שעורכי הדין וקונים מן השורה אינם בקיאים בתשריטי ההיתר וההתאמות המחוייבות, וכל ההיבטים הנוגעים בדבר.
בדיקת המצב התכנוני, במידה והיא לא נעשית באמצעות מומחה בתחום, תעצים את אחריותו של הקונה. אחריותו של הקונה עשוייה אף להגיע אל מעל 50% !!!מסך הנזקים שייגרמו בגין חריגות הבניה ואי ההתאמות. כלומר הצהרתו של הקונה כי הוא בדק את מצבו התכנוני של הנכס מעבירה את האחריות לפתחו, כמעט באופן מלא.
בדיקה מקצועית של המצב התכנוני במועד תפחית את המחיר המבוקש עבור נכס נדל"ן, ותמנע תשלומים כבדים ומיותרים, כגון: הוצאות תכנון, תשלומי אגרות, תשלומי היטל השבחה, תשלומי היטלי פיתוח והעלות הכבדה ביותר הן הדאגות ותחושות הכישלון והחמצה של הקונה. הבה נומר כי עלות הבדיקה תופחת מעלות התשלום על הנכס. כלומר הקונה נהנה באופן מלא מבדיקה זו: הוא עשוי לשלם מחיר מופחת על הנכס, ומאידך, הוא רוכש נכס ב"ראש שקט".
כותב המאמר, הבעלים של משרד "מימד - ניהול פרויקטים וביקורת הנדסית", ומשמש כמומחה עבור בתי משפט ולקוחות פרטיים בסוגיות הנוגעות להנדסה אזרחית ומערכות, ואף שימש במשך שנים רבות כמהנדס וועדה מקומית לתכנון ובניה.
