ברשימה שלישית זו בסדרה, אנו נדון בשאלה האם רשאי מתווך במקרקעין להכין ו/או לערוך מסמך משפטי מחייב ביחס לעסקה במקרקעין בין לקוחותיו, כמו גם המשמעויות המשפטיות של פעולה כזו.
הנחת היסוד
סע' 12 לחוק המתווכים במקרקעין התשמ"ו - 1996 קובע :
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961."
מסמך משפטי הינו כל מסמך הקשור לעסקת מקרקעין כגון הסכם מכר/רכישה, הסכם שכירות, זכרון דברים וכל מסמך משפטי אחר שיש בו כדי להצביע על עסקת מקרקעין בין שני הצדדים.
עריכת מסמכים משפטיים הינה פעולה ייחודית לעורכי דין מאחר והסכם במקרקעין מכיל הוראות רבות הדורשות ידע והבנה משפטית שלא תמיד מצויה בקרב מתווכים במקרקעין מה גם שאין זה תפקידם לערוך מסמכים כאלה.
מתווכים רבים, חוששים שבמידה והלקוחות לא יחתמו על זכרון דברים במקרקעין בעת הפגישה, העסקה "תברח" ועל כן ממהרים להוציא מהמגירה זכרון דברים סטנדרטי ואף ממהרים להחתים את הלקוחות באופן שלא יוכלו לחזור בהם מההסכמה – אבל מה שרבים אינם מבינים הוא כי זכרון דברים במקרקעין הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין (ראה מאמרנו בעניין זכרון דברים במקרקעין) כשבמרבית המקרים, הצדדים למסמך כמו גם המתווך עצמו, לא תמיד מודעים להשלכות והמשמעויות המשפטיות והמיסויות החלות על מסמך כזה.
החוק קובע כי מתווך שערך מסמך בעל אופי משפטי או סייע בעריכת מסמך כזה או אפילו ייעץ או ייצג צד במו"מ לקראת עריכת מסמך כזה לא יהיה זכאי לעמלתו.
חשוב להדגיש – מתווכים רבים מנסים לעקוף הוראה מפורשת זו של החוק באופן שהם שולפי מהמגירות במשרדם הסכים מוכנים ומחתימים את הלקוחות על מסמך זה בטענה כי הם לא ערכו אותו ואף לא סייעו בעריכתו ועל כן סע' 12 הנ"ל לא חל עליהם.
ובכן, סע' 12 לחוק חל גם במקרה בו מתווך אינו עורך בעצמו את המסמך אלא פשוט שולף אותו ומגיש לצדדים לחתימתם. פעולה כזו של המתווך כמוה כעיכת המסמך או מתן ייעוץ לחתימתו ועל כן אסורים ע]פ"י חוק ומתווך שעשה כן, הפר את החוק ולא יהיה זכאי לעמלת התיווך, גם אם הלקוח חתם על הסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין!!!.
משכך, המלצתנו היא שבמקרה בו המתווך לוחץ עליכם לחתום על מסמך כזה או אחר, אל תמהרו לחתום לפני שקראתם במה מדובר ובכל מקרה, אל תחתמו מבלי שעו"ד מטעמכם המתמחה בתחום המקרקעין היה מעורב בעניין. מעורבות של עו"ד מטעמכם יכולה לחסוך לכם לא רק כספים רבים, אלא אף זמן יקר כמו גם עוגמת נפש עתידית !!!.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.
המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד" www.od-law.co.il
03-6950662,
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
