עסקת קומבינציה - במה מדובר? 

פעמים רבות אנו שומעים על אדם זה או אחר שברשותו מקרקעין וחתם על עסקת קומבינציה עם קבלן אך לא תמיד ברור במה מדובר ולמה הכוונה. ברשימה זו ניתן סקירה קצרה בנושא עסקת קומבינציה, יתרונות וחסרונות. `עסקת קומבינציה`` הינה עסקה הידועה כעסקה במקרקעין במסגרתה נעשה חליפין בזכויות שבמקרקעין בין בעלי הזכויות לבין קבלן המספק שירותי בניה - בעל המקרקעין מוכר לקבלן או יזם את מלוא זכויותיו במקרקעין או חלק מהם וזאת כנגד קבלת שירותי בניה או חלקים בבניין שיבנה על המקרקעין, חלקים המקרבלים ביטוי בצורת דירה אחת או מספר דירות. עסקה זו נחשבת לקומבינתיה מאחר והיא משלבת שני היבטים שונים במקרקעין - האחד, בעל המקרקעין מוכרת את זכויותיו ומצד שני, מקבל הוא שירותי בניה. למעשה, חלקו של בעל המקרקעין המתקבל ממכירת זוכיותיו, נקרא "אחוז הקומבינציה" וערכו כשווי השוק של אחוז זה. כעקרון ישנן שתי אפשרויות לביצוע עסקת קומבינציה - 1. עסקת מכר מלא - בעל המקרקעין מוכר את מלוא זכויותיו במקרקעין כשמנגד הוא מקבל חלקים בבניין שיבנה ובקרקע הנותרת לאחר הבניה. באפשרות זו לא נעשה שימוש רחב לאור חיוב גבוה במסי מקרקעין שיחולו על בעל המקרקעין המוכר כך שבסופו של דבר, עלולה עסקה כזו להתברר כלא כדאית. 2. עסקת מכר חלקי - בעל המקרקעין מוכר רק חלק מהמקרקעין כאשר התמורה שהוא מקבל מהיזם/קבלן מהווה את החלק הנותר שלא נמכר. לרוב מקובל בעסקאות קומבינציה שבעל הקרקע מוכר כ - 60% ונשאר עם יתרה של 40% המקבלת ביטוי לאו דווקא בקרקע אלא כחלק מהבניין המוקם. עסקה זו כדאית מאחר ומסי המקרקעין שיחולו על המוכר, יחולו רק על החלק הנמכר תוך לקיחה בחשבון כי ניתנו למוכר שירותי בניה כנגד חלקו במקרקעין. עסקת הקומבינציה יש מטבע הדברים יתרונות וחסרונות - מצד אחד, בעל המקרקעין מוכר את זכויותיו במקרקעין לקבלן הבונה בניין והמוכר מקבל דירה מבלי שנדרש להשקיע כספים כלשהם בבניה אך מנגד, ישנם מסים החלים עליו כמו גם מורכבות העסקה מול צדי ג' שירכשו דירות בבניין הנבנה כך שמחויבותו של המוכר נמשכת זמן רב מעבר לחתימת ההסכם עצמו. לעומת זאת, הקבלן אינו נדרש לשלם עבור הקרקע, עובדה החוסכת כספים רבים כמו גם הוצאות ועלויות מימון הנדרשות לרוב מקבלנים אך מנגד, ידרש הוא לרוב לשאת בתשלום מסיו של המוכר כאשר החסרונות מתגמדים לעומת היתרונות. כיצד נקבע אחוז הקומבינציה? הדרך הטובה ביותר היא לבצע הערכה שמאית של המקרקעין ולאחר מכן לבצע הערכה כלכלית של כדאיות העסקה ביחס לאחוזי הקומבינציה שבמסגרתם תהיה העסקה כדאית לשני הצדדים. הדבר מתבצע בשתי דרכים אפשריות: גישת ההשוואה - שמאי המקרקעין מבצע השוואה בין העסקה הספציפית לבין עסקאות דומות שנערכו באיזור המקרקעין תוך התייחסות לנתונים הספציפיים של הנכס. ניתוח כלכלי - בשיטה זו, נעשית הערכה של שווי הקרקע הספציפית על פי נתוניה תוך התייחסות לעלויות הבניה, עלויות מימון, רווח יזמי, משך הבניה ונתונים נוספים. לאחר שיקלול נתונים אלו, נעשית הערכה האם העסקה כדאית או לא - יש לזכור כי הקבלן מעוניין שלאחר תשלום המסים והעלויות והוצאות הבניה, ישאר בידו רווח לאחר מכירת הדירות למצדדים שלשים בעוד שהאינטרס של בעל המקרקעין הוא הרווח שיקבל כתוצאה מהעובדה שלא שולם לו דבר תמורת הקרקע אך הדירה אותה הוא מקבל כתמורה, תשקף את שווי החלק הנמכר במיוחד שדירה זו מתקבלת על ידו במועד המאוחר מס' שנים למועד החתימה על ההסכם. . המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד" www.od-law.co.il 03-6950662, האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד