מה עדיף: השקעה בנדלן או השקעה במניות? 

האמת, לא קל בכלל לבחור היום אפיק השקעה לטווח ארוך. בשוק הישראלי יש עשרות נישות והצעות להשקעה, ועוד מאות אלטרנטיבות מזמינות להשקעה מעבר לים. למעשה, אין בעיה עם הכמות הגדולה של האפשרויות אלא שלהשוות באיכות זו המשימה. תחום ההשקעות נמצא בגידול מתמיד ולכל אחד יש את החבר שיספר לו על הזדמנות השקעה חדשה שאסור לפספס. אבל לבחור אפיק השקעה אחד, להאמין בו לאורך זמן ולהינות לאורך כל התקופה מהכנסה פסיבית זה לא פשוט בכלל. מה בודקים? איך משווים? וכיצד לבסוף בוחרים? נשמע מסובך!

על מנת לנסות ולהקטין את מרחב האפשרויות, נתמקד בשתי האפשרויות הפופולריות ביותר להשקעה – נדלן מניב מול השקעה במניות (באמצעות מודל השכרת מניות). במאמר נציג מספר כלים דרכם כל אחד יוכל לענות על השאלה: מהי אלטרנטיבת ההשקעה המתאימה עבורו?

נתחיל בהגדרות של כל אחת מההשקעות:

השקעה בנדלן – כאשר אתה משקיע בנדלן אתה קונה נכס ממשי שאפשר לגעת בו פיזית. לפעמים הנכס הנדלני עולה לך כסף כל חודש – למשל במקרה של אדמה חקלאית שעדיין לא הופשרה ועד שתקוותיך יתגשמו אתה נאלץ לדחוף יד לכיס ולשלם מיסים וחשבונות. לפעמים הנכס מניב לך הכנסה חודשית פסיבית – למשל בדוגמא של דירה להשכרה, הדיירים שולחים אליך בכל חודש צ'ק, אתה מכסה איתו הוצאות (אם יש) ומשאיר את ההפרש אצלך בכיס כרווח.

השקעה במניות – כאשר אתה רוכש מניות, למעשה אתה קונה חלק מחברה מסחרית. לא משנה כרגע מה החברה עושה, בין אם היא מייצרת מגבונים לחים או משווקת תרופות, מעניקה שירותי ניהול צי רכב או חופרת וקודחת בנסיון לגלות נפט, בכל מקרה אתה זכאי לחלק מהרווחים שלה (בהתאם לכמות המניות שברשותך). אם החברה הנפיקה 1,000,000 מניות ואתה קנית 10,000 מהן, הרי שאתה הבעלים של 1% מהחברה. החברה מוול-סטריט, בשילוב כלכלנים ויועצי הון מרחוב אחד העם, מנסים לסבך קצת את התמונה אבל למעשה זה פשוט. דירקטוריון החברה, אנשים שנבחרים ע"י בעלי מניות בדיוק כמוך, כדי לפקח על הנהלת החברה, הם המחליטים איזה נתח מהרווחים השנתיים יופנו חזרה להשקעה בחברה ואיזה נתח ינתן כדיבידנד במזומן לבעלי המניות.

לסיום ההגדרה של ההשקעה במניות נדגיש כי לאורך כל תקופת האחזקה במניות מתקבלת הכנסה חודשית פסיבית דרך שימוש במודל השכרת מניות.

כעת, ברור כי עדיף להשקיע בנכס נדלני טוב על פני השקעה במניות של חברה גרועה  או להשקיע במניה מעולה על פני קניית דירה במיקום גרוע, לכן נניח שתי הנחות יסוד:
בשתי אלטרנטיבות ההשקעה נתייחס לתשואה הממוצעת בשוק בארץ.
השקעה בדירה בגוש דן מקבילה להשקעה בתעודת סל על מדד תל אביב 25 (שניהם נחשבים לנכסים חזקים)

היתרונות שבהשקעה בנדלן:

• השקעה בנדלן, לרב, יותר נוחה תפיסתית למשקיעים מרקע סוציואקונומי נמוך וממעמד הביניים. הסיבה לכך היא שבילדותם הם נחשפו לסוג זה של השקעה (בדיוק כמו שילדים להורים עשירים נחשפו לדיבורים בנושא הנפקת ניירות ערך, הקצאת אופציות והמרת אגרות חוב). קרוב לוודאי שרוב האנשים שמעו את הוריהם מדברים על החשיבות  הרבה ברכישת דירה. כתוצאה מדיבורים אלה משקיעים להורים מרקע כלכלי זה פתוחים יותר להשקעה בנכס נדלני ומעדיפים סוג השקעה כזה על פני אלטרנטיבות השקעה מקבילות.
• כאשר אתה משקיע בנדלן אתה משקיע בנכס מוחשי (טנטבילי). ניתן להסתכל עליו, לגעת בו, להרשים חברים עם המיקום שלו ולהנות מההרגשה של הבעלות עליו. עבור חלק מהאנשים, היכולת להגיד "זה שלי" חשובה להם מאד מבחינה פסיכולוגית.
• יותר קשה "לעבוד עליך" בהשקעה בנדלן בהשוואה למצב במניות. בנדלן קל יותר לעשות שיעורי בית- לבדוק פיזית את הנכס, לשאול לגבי הסביבה, להתעדכן בעיריה לגבי תיכנונים עתידיים, לדרוש ביטחונות מהדיירים, לבצע תיקונים לבד וכיו"ב. במניות אתה צריך להסתפק בלסמוך על ההנהלה והדירקטוריון.
• עבור נכס נדלני, קל יותר לקבל הלוואה (משכנתא) בסכום גבוה מאשר לקבל כסף למינוף עבור השקעה בבורסה.
• השקעה בנדלן נחשבת כנכס טוב להגנה בפני אינפלציה. למחירי הנדלן ישנה קורלציה שלילית אל מול הריבית במשק של אותה מדינה.

החסרונות בהשקעה בנדלן:

• בהשוואה למניות, השקעה בנדלן דורשת עבודה של הרבה ידיים. בהתחלה ובסיום ההשקעה צריך עו'ד, מתווך ובודקים למיניהם. במהלך האחזקה בנכס יש לטפל בתיקונים בדירה, מציאת דיירים, עלולים להגיע לביהמ'ש בתביעות, ועוד כל מיני סידורים שלא תמיד אפשר אפילו לחשוב עליהם מראש. גם אם לקחת חברת אחזקות – מישהו יצטרך לשלם על כל הסידורים הללו וגם אז תאלץ מדי פעם להגיע לפגישות ועידכונים.
• נכס נדלני עלול לעלות לך כסף ולהפוך להוצאה חודשית. למשל במקרה ולא מצאת דייר לדירה עדיין תצטרך לשלם מיסים, ביטוח, ועד בית. כלומר, שבמקרה משבר בו הנכס נשאר פנוי ליותר זמן ממה שתכננת אתה עלול למצוא עצמך מוציא כסף בכל חודש.
• אם השקעת בנדלן בעזרת משכנתא, במצב של עליית הריבית במשק, ההחזר החודשי שתדרש עליו יעלה באופן דרמטי. כלומר, המינוף המובנה בהשקעה עלול להפוך לאויב הגדול ביותר שלה.

היתרונות שבהשקעה במניות:

• יותר ממאה שנות מחקר הוכיחו כי למרות המפולות, השקעה במניות, לאורך זמן ארוך, היא דרך ההשקעה הטובה ביותר, ומייצרת את העושר בצורה הטובה ביותר בהיסטוריה. שום השקעה איננה מנצחת בעלות על עסק (זכור-כאשר אתה קונה מניות אתה קונה חלק מהעסק).
• שלא כמו בעסק קטן אותו אתה מתחיל ומנהל לבד, הבעלות שלך על חלק מחברה דרך אחזקה במניותיה לא דורשת ממך שום מאמץ. למעשה, עובדים עבורך טובי המנהלים הנמצאים בשוק, ואתה זוכה להינות מהתוצאות העיסקיות של החברה מבלי להופיע אף יום לעבודה.
• ברגע שאתה משקיע במניות של חברות גדולות וטובות (למשל דרך תעודת סל) לא רק ששער המניות יגדל במשך השנים אלא גם גודל הדיבידנדים יצמח. לדוגמא חברת התרופות "טבע" נחשבת כיצרנית ערך מובילה בבורסה ומאז שנת 1995 היא יצרה לבעלים שלה (המשקיעים המחזיקים במניותיה) תשואה שנתית ממוצעת של 25%. וזאת עוד מבלי לקחת בחשבון את ההכנסות המתקבלות במשך השנים מהשכרה של המניות.
אם הסיפור של טבע נשמע טוב מידי, אוסיף כי היא ממש לא יצרנית הערך הגדולה ביותר, וכי יש חברות שהוסיפו 37% בכל שנה (בממוצע) מאז שנת 1995.
• הרבה יותר קל לגוון השקעות במניות מאשר לגוון השקעות נדלן. בעזרת תעודות סל או קרנות נאמנות ניתן היום להתחיל להשקיע גם מסכומים של 100 ש"ח ולקבל מייד חשיפה לעשרות חברות שונות. השקעה בנדלן דורשת הון עצמי גבוה הרבה יותר וגם אז ההשקעה כולה תתרכז, פעמים רבות, בנכס אחד.
• השקעה בשוק ההון היא נזילה הרבה יותר מהשקעה בנדלן. במהלך שעות המסחר בבורסה, ניתן לממש ולצאת מההשקעה במניות בתהליך של שניות בודדות. בנדלן, לעומת זאת, יש מצב בו המשקיע יפרסם את דירתו במשך ימים שלמים, שבועות ואפילו חודשים לפני שהעיסקה תצא לפועל.

חסרונות ההשקעה במניות:

• למרות שבאופן מדעי הוכח כי השקעה במניות מייצרת יותר כסף למשקיע לאורך טווח זמן ארוך, הרי שרוב המשקיעים מתנהגים בצורה אימפולסיבית מדי וללא מספיק משמעת. כתוצאה מכך משקיעים רבים נוטים לצאת מהשוק עקב לחץ פסיכולוגי דווקא בתקופות בהם השוק נמוך ולהיכנס חזרה בתקופה של שפע, כאשר המשמעות של אסטרטגיה כזו היא הפסד. דוגמא לכך ניתן לראות במשבר הסאב-פריים של השנים 2007-2009 אז נחתכו מדדי המניות אפילו ב- 50% עד ששבו, לאחר פחות משנתיים, להיסחר באותם הרמות שלפני המשבר.
• שערי המניות יכולים לנוע בתנודתיות רבה במהלך תקופות קצרות. השקעה של 10,000 ש"ח יכולה להפוך תוך מספר ימים ל- 5000 ש"ח או לקפוץ לשווי של 20,000 ש"ח. אם למשקיע אין את ההבנה מדוע הוא מחזיק במניה ואין את האסטרטגיה שתתמוך בו להמשיך להחזיק במניה למשך שנים רבות, הוא עלול להתפתות ולממש את האחזקה במניות. למשקיע לטווח ארוך, התנודתיות בטווח הקצר איננה אמורה לשנות כהוא זה. להיפך, משקיע מנוסה בעל נסיון, יכול להשתדל ולקנות עוד מניות דווקא בתקופות של מפולת ולממש קצת בתקופות של אופטימיות יתר (מודל ההשכרה תומך בדיוק בגישה זו).
• שערי מניות עלולים לדשדש בתקופות מסויימות ולהוביל לכך שהמשקיע יתפתה לזנוח את תוכניתו ולצאת מההשקעה. בנקודה זו יש לזכור שני דברים. האחזקה במניות מעניקה למשקיע את הזכות לקבל דיבידנדים מרווחי החברה. בצורה זו גם אם מחיר המניה עצמה לא עולה, יש לזכור כי המשקיעים קיבלו כסף. שנית, בהשקעה דרך מודל השכרת מניות, המשקיע מקבל פרמיה חודשית גם בתקופות בהם השוק נשאר יציב.

לסיכום. התשובה לשאלה מה עדיף היא כרגיל "תלוי מה אתם מחפשים". אם אתם מחפשים את ההשקעה המוכרת, שסוכני תיווך, יועצי משכנתאות, ההורים והחברים מסביב מנסים לדחוף לכם – עדיף שתשקיעו בנדל''ן. אם ניתוח מקצועי המתבסס על נסיון וסטטיסטיקה מדעיים לא מפחידים אותך, הרי שעדיף שכאפיק ההשקעה העיקרי שלך, לטווח הארוך, תבחר להתמקד במניות.