מהי תשואה עודפת? 

מהי תשואה עודפת?

תשואה עודפת היא יתרת התשואה המושגת על תשואת השוק הממוצעת בענף. התשואה הממוצעת בשוק הדירות לשכירות בישראל הוא כ ? 5%. תשואה עודפת, אם כן, היא הפער בין התשואה שנשיג לבין תשואת השוק הממוצעת.

לעומתנו, חברות עסקיות המבקשות להשיג תשואה עודפת על השוק, קובעות את מחיר המוצרים שלהם גבוה יחסית למחיר השוק. לדוגמא: מיקרוגל של חברה א' עולה בכ ? 50% יותר מזו של חברה ב'. האם עלות הייצור, השיווק וההפצה שונים באופן מהותי מזו של חברה ב'? סביר להניח שלא.

המשתנים המשפיעים על יכולת החברה להשיג תשואה עודפת שונים מיכולתינו כאנשים פרטיים, להשיגה בסכום הכסף אותו אנו יכולים להשקיע בנכס.

אם כך, כיצד נוכל להשיג תשואה עודפת לנדל"ן מניב?

ראשית יש לזכור שתשואה עודפת מושגת יותר ככל שהביקוש רב יותר, כך נוכל לדרוש מחיר גבוה יותר.

כדי לקבוע את רמת הביקוש ובכך להציג את המחיר אותו אנו דורשים על הדירה שברשותינו, עלינו להגדיר את קהל היעד ואת הפרופיל של הלקוח הטיפוסי.

לאחר מכן לערוך סקר צרכנים בדבר מחיר השוק למוצר / נכס שלנו ולאחר שהמחיר נקבע מעבור לשלב ב'.

לאחר מכן, נבדוק כיצד אנחנו יכולים לעלולת את ערך הנכס. לדוגמא: שיפוץ כללי כגון צבע, ארונות או פשוט להכניס ריהוט ודברי נוי שיעלו את ערך הבית. פה נכנס עניין היצירתיות, כיצד אנחנו מעצבים את המוצר שימשוך יותר לקוחות ושיהיו מוכנים לשלם בעדו הרבה.

כל מקרה לגופו אך ככל שתהיו יותר יצירתיים כך תוכלו להשיג תשואה עודפת במינימום עלות.

לדוגמא, ניתן לתכנן עבור סטודנטים "מוצר" שהולם את הצרכים שלהם ויותר יחס טוב יותר של עלות / תועלת לשוכרים ? למשל, דירת ארבעה חדרים שמחולקות למספר יחידות דיור עם מטבח משותף.

לסיכום, לאחר ניתוח הלקוח הפוטנציאלי וקהל היעד שלנו , נוכל קלבוע את העדפותיו ודרישותיו ובכך ל"תפור" לו מוצר שיתאים בדיוק לצרכיו.