רכישת דירה כיחיד/ים או כחברה?
מאת: משה סטרוגנו עו"ד
לאחרונה נתקלתי בדילמה לעניין רכישת דירות להשקעה, אנשים רבים שוקלים לרכוש כיחיד/ים או כחברה, לפעמים אפילו התאגדות של כמה חברים לצורך הרכישה.
במאמר הנ"ל אני ינסה להציג את היתרונות והחסרונות באופציות הנ"ל:
רכישה ע"י חברה בע"מ:
רכישת נדל"ן באמצעות חברה מקל על ניהול הנדל"ן ועל ההתחשבנות בין השותפים, החברה מחזיקה בנכסים, תנהל ותשכיר את הנכסים והדבר יקל על השותפים בחברה אך יש לזכור כי במקרה של חברה גובה מס הרכישה ברכישת הנדל"ן (דירה) עומד על 5% דבר אשר יש לקחת בחשבון.
בנוסף רכישה באמצעות חברה בע"מ מבטלת את חלק מההקלות המוענקות ליחיד כגון: תשלום המס בגין הרווח מדמי השכירות עומד בחברה על 26% ובמקרה של מכירת הדירה תשלום המס יעמוד על 25% (על הרווח בלבד). כאשר החברה צוברת רווחים וישנה החלטה על חלוקת הרווחים ישנו תשלום מס נוסף של 25%.
לעניין הליווי הבנקאי אין ספק כי ע"י חברה בע"מ ניהול ההלוואות וההתחשבנויות קלות יותר אך לפעמים בנקים למשכנתאות אינם שמחים לתת לחברות מימון גבוהה כפי שנהוג לתת ליחיד/ים.
במקרה של מימוש בחברה בע"מ ניתן למכור את המניות בחברה ואז תשלום המס בגין מכירת המניות יהיה 20%.
חברה בע"מ שתחום עיסוקה הוא השכרת דירות למגורים אינה חייבת ברישום כעוסק ואינה חייבת בדיווח למע"מ, בנוסף דמי השכירות פטורים ממע"מ ומכירת הדירה אינה חייבת במע"מ.
במקרה ומדובר על חברה בה כל השותפים הם קרובי משפחה מומלץ להפוך את החברה לחברה משפחתית אשר נהנית מהטבות מיוחדות (כל ההכנסות מהשכרת הנכסים וממכירת הנכסים ימוסו כהכנסת יחיד).
רכישה ע"י יחיד:
במקרה של השקעה ע"י יחיד/ים ישנן הקלות מס משמעותיות בשכירות ובמכירה, המיסוי הפרסונאלי שנקבע במקרה של השכרת נכסים עומד על 10% (יש להתייעץ עם רו"ח לצורך הכנת הדוח) ובמקרה של מכירת הנכס עומד המס על 20% מהרווח (מס שבח). נא לשים לב שבמקרה והרווח ממכירת הנכסים יגיע לידי פעילות עסקית הרווח הנובע ממנה יחויב במס רגיל בגובה 46%.
משה סטרוגנו עו"ד
לא לשכוח להתייעץ עם עו"ד ו/או רו"ח.
משה סטרוגנו עו"ד
