המשבר הכלכלי הגלובלי והשפעתו על שוק הנדלן בישראל - מנקודת מבטה של עורכת דין המתמחה בתחום 

במהלך השנים האחרונות חזינו בשוק נדל"ן פורח ובמחירים שהלכו והרקיעו שחקים בערים הגדולות כמו ירושלים ותל אביב, אך גם בשווקי נדל"ן משניים בערי הפריפריה דוגמת מודיעין ובית שמש.

יהודים מצפון אמריקה, אנגליה ואירופה, אשר רצו לרכוש לעצמם מקום מגורים בישראל, ביצעו השקעות בנדל"ן ורבים מהם עשו זאת בסיועם של בנקים למשכנתאות מישראל. אותן השקעות בנדל"ן קיבלו תאוצה בזכות שער החליפין הגבוה של הדולר האמריקני. שער חליפין זה עמד בראשית שנת 2006 של שער של כ-4.7 ש"ח לדולר. גם שערי החליפין של הליש"ט הבריטי והיורו הגיעו באותה תקופה לשיעורי שיא.

כתוצאה משערי החליפין הגבוהים, היו מרבית מחירי שוק הנדל"ן (בין אם דירות חדשות או מיד שנייה) נקובים בדולרים, כאשר התשלום בוצע בשקלים בהתאם לשער החליפין היציג של הדולר ביום התשלום. תושבי חוץ ממדינות בעלות מטבע חזק נהנו ממגמה זו ורכשו נדל"ן בישראל מבלי שיהיה עליהם לדאוג ביחס לתנודות מטבע.

זאת ועוד, מחירי הנדל"ן בחו"ל היו גבוהים גם הם, כך שתושב חוץ היה יכול למכור את ביתו בניו יורק או בלונדון, ולקבל עבורו מחיר מצוין שהותיר בידיו מספיק כסף לרכישת נכס נדל"ני בישראל. זה היה שילוב נסיבות שהפך את שוק הנדל"ן בישראל לאטרקטיבי.

אך לפני כשנה החלו הנסיבות להשתנות. שווקי הנדל"ן בארה"ב ובאנגליה נפגעו באופן קשה ומכירת נכסים טרם העלייה לארץ הפכה למשימה קשה אם לא בלתי אפשרית.

בקיץ 2006 החלה מגמת היחלשות של הדולר האמריקני, ששערו צנח באחד הימים לשפל של 3.4 ש"ח לדולר. שחיקה חלה גם בשערי החליפין של מטבעות אחרים ביחס לשקל. הליש"ט הבריטי, ששערו בחודש אוקטובר 2005 עמד על קצת יותר מ-8 ש"ח לליש"ט, צנח בתקופה האחרונה למעט פחות מ-6 ש"ח לליש"ט. באופן דומה, גם שערו של היורו, שעמד סביב 5.5 ש"ח ליורו באוקטובר 2005, ניצב כיום קרוב יותר לשער של 5 ש"ח ליורו.

המשבר הכלכלי שהלך והתעצם הפך את אופציית רכישת הנדל"ן בישראל לכמעט בלתי אפשרית עבור תושבי צפון אמריקה ואירופה.

כיצד ישפיע המשבר הכלכלי הגלובלי הנוכחי על שוק הנדל"ן בישראל? יהיו מי שיטענו, כי למשקיעים זרים שהשקעותיהם בבורסה ספגו מכה יהיה פחות כסף להשקיע בנדל"ן. אחרים עשויים לטעון כי נדל"ן יהפוך דווקא להשקעה אטרקטיבית יותר משוק המניות התנודתי.

גם עבור רוכשי ומוכרי נדל"ן תושבי ישראל, המצב אינו ברור. בטווח הקצר עשויה לחול ירידה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן, פשוט משום שאנשים יעדיפו להיזהר כמה שיותר, מתוך חשש מפיטורין או מאובדן היכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא.

הניסיון מוכיח כי המגמות בשוק הנדל"ן נוטות להיות מחזוריות. כאשר המחירים גבוהים, או בזמנים קשים מבחינה כלכלית, נוצרת האטה במכירות. כאשר מתרחשת האטה, מגיעה בעקבותיה ירידת מחירים אשר מטרתה היא לעודד מכירות. כתוצאה מירידת המחירים גדל מספר העסקאות והשוק יוצא ממצב התרדמה.

הבדל מרכזי בין השווקים בישראל ובארה"ב הוא התנהגותם של הבנקים למשכנתאות. בניגוד לבנקים למשכנתאות בארה"ב, הבנקים למשכנתאות בישראל נוטים באורח מסורתי לנהוג במשנה זהירות בבואם לאשר הלוואות ותנאים. כמות המסמכים הנלווים הנדרשת אינה מועטה והיא מקשה לא אחת על חייהם של הלווים ושל עורכי דינם, אולם מידת הזהירות בה נוקטים הבנקים הוכחה כמיטיבה עם שוק הנדל"ן בישראל.

המשך הזהירות מצידם של הבנקים למשכנתאות, בשילוב עם ירידת מחירים איטית ושמרנית, עשויים להוביל לגידול במספר עסקאות הנדל"ן. לא ברור מתי בדיוק נתחיל לראות את ההתעוררות בשוק, אולם המגמה צפויה.