בשנים האחרונות היינו עדים לשינויים רבים בזירת הנדל"ן בישראל. אסונות כלכליים במקומות אחרים בעולם פעלו כזרזים לשינוי בהלכי החשיבה של הציבור, הממשלה והמחוקקים בישראל. חלק משינויים אלה ייעלמו במהרה, אולם רבים מאותם שינויים צפויים להישאר עימנו לאורך זמן. מרבית השינויים הביאו עימם שיפור, אולם לגבי אחרים הדעות עדיין חלוקות. להלן תיאור חלק מאותם שינויים:
• 1. מס רכישה: מס רכישה הוא המס המשולם על ידי רוכשי דירות בעת רכישת דירה או נכס אחר. בשנתיים האחרונות הוקטן שיעור המס בו חייבים תושבי ישראל. למעשה, שיעור המס הוקטן עד כדי כך שרוכשים של דירות זולות לרוב אינם נדרשים בכלל לשלם מס רכישה. בחלק מהמקרים, בעיקר בנוגע לעולים חדשים, עדיף אפילו שלא לבקש את הפטור החלקי ממס הרכישה.
בעבר, כל אדם שרכש דירה שנייה או דירה נוספת שילם מס רכישה בשיעור מוגדל בהשוואה למי שברשותם דירה אחת בלבד. שיעור מס הרכישה במקרים אלה הוגדל בשנתיים האחרונות.
תושבי חוץ נדרשו בעבר גם כן לשלם מס רכישה בשיעור מוגדל. עם זאת, אמנות בין ישראל ומדינות אחרות למניעת תשלום כפל מס אפשרו הקטנה של שיעור מס הרכישה הנדרש מתושבי חוץ. כיום משלמים תושבי חוץ את אותם שיעורי מס רכישה המשולמים על ידי תושבי ישראל.
• 2. מס שבח: מס זה, המשולם על ידי מוכרי נכסים, הוקטן בשנים האחרונות.
• 3. היטל השבחה: זהו ההיטל בו מחויב בעל נכס בגין שינוי ת.ב.ע. או שינוי ייעוד של הנכס. מס זה משולם על ידי המוכר בעת מכירת הנכס או על ידי הבעלים עם הגשת הבקשה לקבלת היתר בנייה לפיו מנוצלים הזכויות החדשות. למרות שלא חלו שינויים בשיעור המס כשלעצמו, שונה למעשה תהליך הערעור על שומות שנקבעו. המס מבוסס על הערכת שמאי את שווי ההשבחה של הנכס. בעבר ניתן היה לערער על השומה באמצעות הגשת שומה נגדית של שמאי פרטי. שני השמאים היו מתדיינים בינם לבין עצמם ומגיעים להסכמה על השומה המדויקת. כיום ערעורים מסוג זה מוכרעים על ידי אחד מעשרת השמאים שמונו למטרה זו ואשר מופיעים ברשימת השמאים הארצית המיוחדת לעניין זה.
• 4. שינויים באופן הצמדת מחירי הדירות: במשך שנים רבות היה הנוהג המקובל בישראל להצמיד את מחירי הדירות למדדים דוגמת שער הדולר האמריקני או מדד תשומות הבנייה או אפילו למדד המחירים לצרכן. הסיבה לכך הייתה שבמשך שנים סבלה הכלכלה בישראל ממטבע חלש ומאינפלציה תלת ספרתית. מחירי דירות מיד שנייה הוצמדו בדרך כלל לדולר האמריקני ומחירי דירות חדשות שנרכשו מקבלנים הוצמדו לדולר או למדד תשומות הבנייה. זוהי תופעה שאין לה אח ורע בשום מקום אחר בעולם. בתקופה האחרונה, כתוצאה מהירידה בשער הדולר ביחס לשקל, חל מעבר בולט לשימוש בשקלים, ללא הצמדה כלשהי, עבור עסקאות למכירה או רכישה של נכסים מיד שנייה. כיום, מרבית החוזים בתחום היד השנייה עדיין נקובים בשקלים, אולם כעת, כתוצאה מהעלייה בשיעור האינפלציה בשנה האחרונה, הנוהג הוא להצמיד את סכומי החוזה למדד המחירים לצרכן (כלומר לשיעור האינפלציה). במידה והדולר יתחזק שוב אנו עשויים לצפות לחזרה להסכמי מכירה המוצמדים לשער הדולר במקרה של מכירת נכסים מיד שנייה.
• 5. שינויי חקיקה בנושא רכישת דירות מקבלנים בשלבי בנייה: באמצע שנת 2007 התמוטטה חברת הבניה חפציבה תוך שהיא מותירה מספר לא מבוטל של רוכשי דירות אובדי עצות. היה חשש אמיתי שרבים מרוכשי הדירות, בייחוד אלה שלא החזיקו בערבות בנקאית בתוקף כפי שנדרש על פי חוק, לא יזכו לקבל את דירותיהם. במקרה זה התערב בנק ישראל וקיבל מספר החלטות שמטרתן להגן על הרוכשים. הוחלט כי כל עוד הרוכשים הפקידו את כספם בחשבון נאמנות מיוחד שנפתח עבור הפרויקט, היה כספם מובטח גם אם לא הומצאו להם ערבויות בנקאיות נגדיות. בנוסף על האמור, מחייב כיום החוק כי כל התשלומים לחברות קבלניות יבצעו באמצעות שוברים מיוחדים ישירות לחשבון נאמנות מיוחד, דבר שימנע הפקדה בטעות של הכספים בחשבון אחר.
שינויי חקיקה נוספים יצרו אמצעי הגנה נוספים עבור רוכשי דירות בנוגע לאיכות הבנייה. החוק קובע, כי לכל חוזה למכירת דירה הנמצאת בשלבי בנייה על ידי חברה קבלנית יצורפו מפרטים. על מפרטים אלה לתאר את חומרי הבנייה אשר ישמשו עבור הדירה, את מספרם ומיקומם של שקעי החשמל ומספר רב של פרטים קטנים אך חשובים נוספים. בעבר, לא היו המפרטים ספציפיים כלל ועיקר והם הותירו כר נרחב לדמיונה של חברת הבנייה. כיום, נדרשת חברת הבנייה להיות ספציפית במיוחד בכל הנוגע לחומרים בהם ייעשה שימוש. חובה זו מטילה עומס רב על כתפי החברה הקבלנית, המחויבת ליידע את הרוכשים בנוגע לסוגי האריחים, הכיורים והאמבטיות שיותקנו בנכס.
• 6. קבוצות רכישה: בשנים האחרונות אנחנו חווים עלייה חדה בתחום התארגנות קבוצות לרכישת נכסים, במיוחד עבור פרויקטים חדשים בתחום הבניה. קבוצת רכישה היא קבוצה אשר חבריה רוכשים את הקרקע ובונים את הפרויקט בעצמם. אם כי פרויקטים מסוג זה אינם נהנים מאותן הגנות הקבועות בחוק עבור רוכשי דירות מחברות בנייה, ישנם רבים המתעניינים בפרויקטים מסוג זה בשל התחושה שבסופו של דבר מדובר בחיסכון כספי. קבוצות רכישה אלה הפכו לגורמים מרכזיים בזירת הנדל"ן, אך יהיה עלינו להמתין ולראות האם הן ימשיכו להוות גורם מאתגר של ממש עבור חברות הבניה.
© ניקול לוין 2006-2009 - כל הזכויות שמורות
