חיזוק בניין בחינם? יש חיה כזאת....
במרץ 2005 אושרה תמא 38 שמטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה הידועה גם בשם . מטרת התוכנית הינה מתן זכויות בנייה נוספות לבעלי הדירות בבניין תמורת שיפוץ כללי של הבניין. אז מה הן אותן הזכויות, האם ניתן לנצל את כולן או שמא רק חלק? זוהי רשימה מדגימה של חלק מהזכויות הניתנות לניצול:בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, תוספת מעלית, מרפסת או ממ"ד לכל דירה וכמובן חיזוק הבניין מפני רעידת אדמה.
טיפים למתעניין:
1. תמ"א 38 חלה אך ורק על בניינים שבנייתם החלה לפני 1980.
2.לבדוק היקף ההסכמה בקרב דיירי הבניין לביצוע הפרויקט (על אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב הדיירים, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל הדיירים).
3.יש להחתים את הדיירים על טופס הסכמה לקבלת הצעות וניהול משא ומתן עם קבלנים. טופס הסכמה לדוגמה באתר האינטרנט www.yosha-law.co.il.
4. לקראת המו"מ עם הקבלן חשוב להכיר את המתנאים המקובלים בשוק (כך תשמרו על זכויות הדיירים ותיצגו אותם נאמנה):
א. כל התשלומים בקשר לפרויקט יחולו על הקבלן, לרבות מסים (שכן מכירת זכויות הבנייה לקבלן היא עסקה במקרקעין החייבת במסים).
ב. יש לסכם מראש את ההטבות להם זכאים הדיירים, חשוב לזכור כי כמות ההטבות נובעת ממיקום הבניין, יוקרת האזור, תשתיות קיימות וכמובן רווח צפוי לקבלן מההתקשרות.
ג. יש לצרף לחוזה ההתקשרות מפרט טכני והן תוכניות אדריכליות מעודכנות.
ד. חשוב מאוד להגדיר לוחות זמנים קשיחים לביצוע התוכנית וגם התייחסות משפטית של נקיטת הליכים אם קבלן לא עומד בהתחייבויותיו.
ה. על הקבלן להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית או בטוחה אחרת לטובת דיירים, למקרה בו לא יצליח לסיים את העבודה לה התחייב.
ו. יש להגדיר תקופת בדק לביצוע העבודות (מגובה בערבות בנקאית), כמו זו הקיימת לרוכשים דירות מקבלן.
ז.יש לבדוק כי לקבלן יש ביטוחים מתאימים החלים על תאונות עבודה ונזקי גוף/רכוש ולהגדיר מפורשות שכל אחריות תחול אך ורק על הקבלן (כך גם לגבי כל הסיכונים בהיבטים השונים של הפרויקט) .
ח. יש לדרוש מהקבלן להתקשר עם מפקח בנייה מוסמך, שיפקח על איכות עבודת הקבלן ויוודא מילוי 100% מהבטחותיו לפי הסכם ההתקשרות.
ט. עם סיום שיפוץ הבניין על הקבלן לתקן את רישום הבית המשותף בלשכת רישום מקרקעין, כך שידווח על כל התוספות והשינויים שנעשו בבניין.
מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע פרויקט.
בבחירת המשרד המתמחה יש לבחון כמות פרויקטים בעסקאות למימוש זכויות על פי תמא 38 (חשוב גם לקבל המלצות מהפרויקטים אותם מלווה המשרד).
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
עו"ד עמית יושע
אתר אינטרנט ומידע נוסף: www.yosha-law.co.il
טל' להתקשרות :03-6081960
כתובת: עזריאלי (המשולש),קומה 39
המחבר הוא עורך דין במשרד העוסק בנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38
הכותב מומחה בליווי פרויקטים של תמ"א 38 וקבוצות רכישה אתר אינטרנט וכתבות נוספות: http://www.yosha-law.co.il/ יצירת קשר: amit@yosha-law.co.il
