מדריך משכנתא חדשה 

מדריך ללווה המשכנתה המתחיל

מאת: קמינסקי עמית, מנכ"ל AMG  משכנתאות בע"מ

אלו מסלולי משכנתאות קיימים בשוק?

שוק המשכנתאות  מציע מגוון רחב מאד של מסלולי משכנתאות עבור הלווים. קיימים כיום כ- 30 סוגים שונים של משכנתאות המונחות "על המדף" והלווים צריכים רק לדעת לבחור את ההלוואה הנכונה מבחינתם. חשוב לציין את עובדה זאת משום שלעתים לווים חושבים שהם יכולים לבחור רק מבין כשלושה או ארבעה סוגי משכנתאות - וזה בפירוש לא נכון. אין תחליף לבדיקה יסודית לכל בחלופות הנמצאות בשוק משום שמדובר עבור רובנו ברכישה הגדולה ביותר שנבצע בחיינו.

מהי העצה החשובה לרוכשי דירות המעוניינים לקחת משכנתא?

אל תהמרו. מדובר בהלוואה בסכומי כסף גבוהים לטווח זמן ארוך.בחנו היטב את המסלול כי לעיתים יש לו חשיבות הרבה יותר גדולה מהריבית שתקבלו. לכן, העצה היא לנהוג באורך רוח ולא על סמך נתוני השוק הנוכחיים.

האם יש "כללי אצבע" הנוגע לצרכנות נבונה בנושא המשכנתאות?

כמו תמיד בחיים, גם לפני נטילת משכנתא צריך לבצע סקר שוק בין מספר בנקים. ההמלצה היא לא  להסתפק רק בסקר שוק בין בנקים עצמם, אלא לבצע השוואות מחירים ותנאים גם בין סניפים שונים של אותו בנק. משום שרק סקר שוק מקיף בין מספר סניפים של אותו בנק יכול לתת את התמונה המלאה עבור לווים.

הרבה מעבר לביצוע סקירות שוק, שהן חשובות מאד, הלווים צריכים לתכנן את מהלך המשכנתא בצמוד לעתידם. הרבה משפחות קונות בשלב הראשון דירות קטנות באופן יחסי ונוטלות משכנתאות לטווח ארוך. אבל, עם השנים המשפחה מתרחבת והדירה כבר לא מתאימה יותר לצרכיהן. במקרים שכאלה מעדיפות משפחות רבות למכור את הדירות שברשותן ולקנות דירות גדולות יותר. הבעיה היא שאז נוצר צורך למחזר את המשכנתא או לחליפין להחזיר את המשכנתא ולקחת חדשה. בניה לא נכונה של המשכנתא הראשונה עלולה להוות נזק כספי גדול בשלב זה . מצד שני אנו נתקלים לפעמים גם במשפחות צעירות  שקונות דירות גדולות יחסית ולוקחות משכנתא לתקופת זמן של כחמש עשרה שנה ונלחצות מההחזרים החודשיים. לכן, בתכנון נכון של משכנתא יש להביא בחשבון גם את יכולת ההחזר של המשפחה וגם את תכנון התא המשפחתי לאורך השנים.

מהם המסלולים העיקריים העומדים לפני הלווים ומה יתרונותיהם?

משכנתא קבועה צמודה למדד: 

במסלול הלוואה צמודה למדד, ההחזר לבנק מושפע משני פרמטרים עיקריים: הראשון, הריבית שמבקרה זה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. הפרמטר השני שמשפיע על ההלוואה הוא ההצמדה למדד. פרמטר זה הוא נעלם, ועל כן איננו מחושב בלוח הסילוקין של ההלוואה. במרבית המקרים מדובר על לוח שפיצר שמחשב את ההחזר החודשי ע"פ קרן ההלוואה, הריבית השנתית ותקופת ההלוואה, כלומר, מחשב את התשלום החודשי באמצעות סכום ההלוואה, ריבית ותקופה, כך שבמקרה ולא הייתה הצמדת מדד, הרי שהתשלום החודשי היה קבוע והקרן הייתה יורדת עם כל תשלום, ההצמדה למדד מנפחת את הקרן ומעלה את התשלום החודשי.

מהן יתרונות וחסרונות של מסלול משכנתא זה ולמי הוא מתאים?

יתרונות המשכנתא הן שהריבית לא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.  למשכנתא קבועה יש שני חסרונות עיקריים: החיסרון המשמעותי הראשון של משכנתא זאת היא שהפירעון המוקדם שלה כרוך בעמלת היוון ("קנס") במקרה והריבית הממוצעת במשק נמוכה מהריבית שבה נלקחה המשכנתא במקור. החיסרון המשמעותי הנוסף טמון בהשפעת המדד בזמנים בהם האינפלציה היא חיובית.  במקרים אלה השפעת המדד מתבטאת הן בתשלום ע"ח הקרן והן ותשלום ע"ח הריבית. לכן בשנים בהן המדד יהיה גבוה, יתרת המשכנתא עלולה לגדול מעבר לסכום הקרן המקורי. כך יכולים לווים למצוא את עצמם  במצב שבו הם עדיין משלמים את המשכנתא למרות שסכום הקרן המקורי "שולם במלואו".  משכנתא זאת עדיפה ללווים המעדיפים זחילה של התשלום החודשי ולא עליה פתאומית וקרן ופירעון מוקדם של ההלוואה לא נראה באופק.

משכנתא בריבית  משתנה צמודה למדד:

משכנתא משתנה יכולה להופיע בגרסאות שונות ולתקופות שונות: קיימות משכנתאות המשתנות כל שנה. כל שנתיים וחצי, כל חמש או עשר שנים. קיימות גם משכנתאות המשתנות במהלך מחצית תקופת ההלוואה.

משכנתא זאת מתבססת על ריבית עוגן, הנקבעת לפי בסיס אובייקטיבי חיצוני, שלבנק אין השפעה ישירה על שיעורה בשילוב מרווח. ביום שינוי הריבית ע"פ חוזה ההלוואה, יוכל הלווה לבחור אם לברצונו לסלק את ההלוואה ללא עמלות פרעון מוקדם, או להמשיך עד לתחנת היציאה הבאה - תוך כדי שינוי הריבית לפי העוגן החדש.

מהן יתרונות וחסרונות מסלול זה? 

הריבית במסלול משכנתא זה יכולה להתעדכן לריבית נמוכה יותר בתקופות בהן רמת הריביות במשק יורדות. מסלול זה מאפשר ללווים  אפשרות פירעון מוקדם ללא קנסות בתחנות היציאה. יחד עם זאת למסלול זה יש גם חסרונות: התשלום החודשי עלול לעלות כתוצאה מעלייה ברמת הריבית במשכנתא. בנוסף מסלול זה צמוד למדד עם כל השפעות המדד כאמור במסלול קבועה צמודה למדד.

משכנתא זאת עדיפה ללווים המאמינים כי הריבית תרד בעתיד או ללווים הצופים שיוכלו לפרוע את ההלוואה או חלקה במהלך התקופה.

משכנתא במסלול פריים:

משכנתא זאת מתבססת על ריבית הפריים של בנק ישראל בשילוב עם  מרווחריבית אותה קובע הבנק. ריבית הפריים היא ריבית החובה הבסיסית שנקבעת ע"י הבנקים, ריבית זו מהווה בסיס לקביעת שיעורי הריבית בפיקדונות ובהלוואות בריבית משתנה שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן או לשער החליפין. ריבית הפריים משתנה במקביל לשינוי הריבית על ידי בנק ישראל.

מהם יתרונות וחסרונות מסלול זה?

הלוואה מסוג זה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן מונעת מצב שבויתרת המשכנתא עולה על סכום הקרן המקורי. יתרון משמעותי נוסף של משכנתא זאת בא לידי ביטוי בגמישות שלה: משכנתא זו גמישה וניתן לפרוע אותה עוד לפני תום תקופת ההלוואה באופן מלא או חלקי- ללא קנסות עם  הודעה מוקדמת לבנק של 10 ימים. יתרון נוסף במסלול זה היא העובדה שהריבית במשכנתא זאת יכולה להתעדכן לריבית נמוכה יותר. החיסרון המשמעותי  במסלול הפריים נעוצים בעובדה שתמיד קיימת סכנה לכך שבנק ישראל יעלה את הריבית באופן משמעותי במהלך ההלוואה. מצב זה יגרור עליה דרסטית בתשלום החודשי.

למי עדיף לקחת משכנתא במסלול זה?

משכנתא במסלול הפריים עדיפה ללווים אשר מוכנים לספוג עליה בתשלום החודשי. על הלווה להבין את משמעות שינוי בריבית הפריים ולבחון האם באפשרותו לעמוד בתשלום החודשי באם הפריים עולה לערכים שהיה אך לפני חודשים ספורים. חשוב לא להסתנוור מהתשלום החודשי הנמוך כיום אלא לבחון את התשלום החודשי בפריים גבוה יותר.

משכנתא צמודה למט"ח (דולר, יורו וכד'):

מדובר במשכנתא הצמודה לשער היציג של המט"ח. הבסיס למשכנתא זאת נקבע על בסיס הריבית הלייבור של כל מטבע, בשילוב עם מרווח ריבית אותו קובע כל בנק באופן עצמאי.  הריבית במשכנתא זאת מתעדכנת אחת לשלושה חודשים, 6 חודשים או 9 חודשים - זאת בהתאם למסלול שנבחר.

היתרונות המשמעותיים של משכנתא הצמודה למט''ח הם שגובה הקרן במסלול זה צמוד למט"ח  ולפיכך יכול לרדת או לעלות בהתאם לשינויים בשער המטבע . יתרון נוסף במסלול זה טמון באפשרות של פירעון חוב מוקדם באופן מלא או חלקי: ניתן לפרוע משכנתאזו ללא קנסות עם הודעה מוקדמת לבנק של 10 ימים יחד עם זאת חשוב לזכור שההחזר החודשי יכול להיות מושפע מעלייה בשער היציג של המטבע.

מסלול זה מתאים בעיקר ללווים בעלי מקור ההכנסה במט"ח, או ללווים המממנים השקעה בנכס שיושכר בשכר דירה צמוד לדולר. גם לווים ספקולנטים המוכן לקחת את הסיכון של ההצמדה למט"ח  וליהנות מריבית נמוכה (בתקופות בהן הריבית על המטבע נמוכה). מסלול זה גם מתאים ללווים שצופים כי יוכלו לפרוע את ההלוואה או את חלקה במהלך תקופת ההלוואה.