אישור עקרוני למשכנתא 

אישור עקרוני למשכנתא

מאת: קמינסקי עמית, מנכ"ל AMG  משכנתאות בע"מ

אישור עקרוני להלוואת משכנתא הנו הצעד הראשון בדרך לקבלת הלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה. האישור העקרוני מהווה מסמך ראשוני באמצעותו לומד הלווה האם הבנק מוכן ליתן לו הלוואה ע"פ הנתונים שמציג הלווה לבנק לגבי הכנסותיו, אחוזי המימון מהנכס הנרכש ואופי הנכס הנרכש (מיקום, רישום בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל וכו'). קבלת האישור העקרוני חשוב מאד טרם הרכישה בכדי שהלווה יהיה בטוח בכך שיהיה לו מימון בנקאי עבור רכישת הנכס.

מה הוא אישור עקרוני?

הגשת בקשה להלוואה לאישור הבנק. מימוש הלוואה שלגביה ניתן אישור עקרוני, מותנה בחתימת המבקש על חוזה רכישת הנכס, באימות כל הפרטים שמסר לבנק ובעמידה ביתר תנאי הבנק, לרבות הביטחונות הנדרשים למתן ההלוואה בפועל. אין במתן אישור עקרוני משום מחויבות כלשהי של הבנק להעברת ההלוואה בפועל למבקש. בנוסף הריביות שמוצגות באישור העקרוני מותנות בביצוע ההלוואה תוך פרק זמן קצר יחסית (12 ימים קלנדרים במרבית המקרים) כך שבפועל יש לנהל משא ומתן בנושא גובה הריביות ממש לפני נטילת הההלוואה מהבנק.

למה חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא? 

על רוכש שמתכוון ליטול הלוואה כחלק ממימון הנכס לדעת בוודאות גדולה ככל האפשר שבנק למשכנתאות יהיה מוכן לממן לו חלק מעלות הדירה באמצעות הלוואת משכנתא את המשכנתא יעביר הבנק בפועל רק לאחר החתימה על חוזה המכר, רישום הביטוחונות הנדרשים ע"י הבנק  והעברת כל ההון העצמי ע"י הרוכש. בכדי שהרוכש לא יגלה בשלב מאוחר (לאחר החתימה על חוזה ההתקשרות) כי אין בנק למשכנתאות שמוכן לאשר את ההלוואה, על רוכש להגיש בקשה לאישור עקרוני לבנק. כאמור אין באישור העקרוני בכדי להבטיח במאה אחוזים את מתן ההלוואה בפועל .

מה יש באישור העקרוני?

האישור העקרוני כולל פרטים לגבי זהות הלווים, שכרם החודשי נטו, עלות הנכס ע"פ חוזה הרכישה, סכום ההלוואה המאושרת, תמהיל ההלוואה המאושר והרביות עבור כל מסלול. בנוסף כולל האישור העקרוני תנאים כללים לביצוע ההלוואה, לדוגמה : חתימה על הסכעם רכישה, רישום ביטחונות, העברת הון עצמי, הצגת מסמכים שמאמתים את נתוני הלווה וכו'.

מה צריך לעשות כדי לקבל אישור עקרוני?

בכדי להגיש אישור עקרוני יש להגיש בקשה בבנק. יש בנקים שמסכימים לתת את האישור רק לאחר הצגת כל המסמכים הנדרשים (ת.ז., תשלושי שכר ודפי עו"ש) וישנם בנקים שמספקים בהצהרות הלקוח לגבי הנתונים הרלוונטים. כמובן שטרם קבלת ההלוואה בפועל על הלווה להגיש לבנק את כל המסמכים העדכניים.

 AMG משכנתאות ממליצה בכל מקרה להגיש לבנק את כל המסמכים הרלוונטים כדי שהאישור העקרוני יתבסס על כמה שיותר אסמכתאות שיבחנו ע"י הבנק טרם ביצוע עסקת הרכישה. במקרה שמדובר בהלוואה "גבולית" (אחוזי מימון גבוהים, החזר חודשי יחסית גבוה ביחס להכנסה החודשית, רכישה באזור "בעייתי" מבחינת מימון וכו') חשוב להתעקש שהבנק יבצע מראש בדיקה מקיפה של הנושא והאישור העקרוני יהיה מותנה במספר קטן ככל האפשר  של דרישות לביצוע בפועל. בכל מקרה יש לבדוק כל דרישה ודרישה לעומק ולבחון אם ניתן יהיה לעמוד בה.

אם אני יכול לקבל אישור עקרוני דרך האינטרנט?

יש בנקים שמאפשרים קבלת אישור עקרוני דרך האינטרנט. קבלת ההלוואה מותנת כמובן בהעברת כל המסמכים לסניף הבנק בכדי שיבחן את הנושא לעומק ויתן אישור לאחר בחינה של הניירת. באמצעות האישור האינטרנטי  יכול להבין הלווה מה סכום ההלוואה שעתיד הבנק לאשר לו. בשום פנים ואופן אסור להסתמך על אישור זה ולקנות את הדירה ללא קבלת אישור דרך סניף. ברגע שהמו"מ לרכישת הדירה הופך לרציני, יש לפנות לבנק בכדי לקבל אישור על סמך הנתונים והמסמכים הרלוונטים.