נדלן, יופי של השקעה או סתם בועה ?!

תזכורת מהעבר

לפני שנה בדיוק כתבתי את הדברים הבאים :

"כמעט כולם לא השכילו לקרוא את המגמות בשוק, וטעו בגדול – הבנקאים, האנליסטים, חברות דירוג האשראי, יועצי ההשקעות, הכלכלנים, טייקונים גדולים ... וכמעט כולם התרשלו בניהול כספנו, מדוע הם לא מציעים לפצות אותנו -

איזה לקח למדנו מהמשבר הנכחי, וכיצד עלינו לנהוג להבא -

שני לקחים עיקריים :

1. אם אין אני לי מי לי : כפי שאנו ממליצים כבר תקופה ארוכה, ללמוד השקעות, ללמוד לנהל כסף, להבין במה וכיצד להשקיע.

2. אנו ממשיכים להיות חסידי השקעות בנדל"ן ! "

קונים דירות להשכרה

אנו שמחים מאוד, שציבור משקיעי הבורסה שמע לעצתנו, ללכת על בטוח, ולהשקיע בנדל"ן.

גברותי ורבותי, עם ישראל אמר את דברו ובגדול. אנו קוראים את נתוני שלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2009, בהם נראה בברור כי כ 33% מהדירות שנרכשו בישראל, נרכשו ע"י "משקיעים".

אני רוצה להזכיר לקוראים את היתרונות והחסרונות שיש בהשקעות בנדל"ן, בדרך כלל, למרות שהם מוכרים לרובכם :

	יתרונות	חסרונות
1	רוכשים נכס מוחשי
2	התנודתיות נמוכה	חוסר נזילות, עד מימוש הנכס
3	ניתן למנף את ההון העצמי	סף הכניסה גבוה, נדרש הון עצמי
4	הבנק נוטה לתת הלוואה בריבית נמוכה ובשמחה
5	השכרת הנכס נותן בד"כ הכנסה שוטפת	יש התעסקות בטיפול בנכס ובשוכרים, או תשלום לחברת ניהול
6	לאורך זמן מחירי הנדל"ן עולים וכך ערך הנכס
7	מיסוי נמוך יחסית

מה החלופה האפשרית ?

לא סתם סימנתי את המילה משקיעים במירכאות כפולות, לאלה הטוענים שנוצרה בועת נדל"ן, כתוצאה מהבהילות לרכישת דירות להשקעה, יש על מה לסמוך, כי יש "משקיעי עדר" ויש משקיעים נבונים, משקיעי העדר מבינים באינטואיציה שעדיף להחזיק ביד נכס, שכן גם אם ערכו ירד, עדיין יישאר נכס ביד, כמו כן אל מול הריבית שנותנים היום הבנקים על חסכונות, ברוב המקרים עדיף לקבל שכ"ד, והתשואה עודפת. בזאת אפילו משקיעי העדר מראים חושים בריאים. אך לרוב אין בידם כלים מספיקים על מנת לבחון את טיב העסקה, להשוות סיכויים מול סיכונים וקבלת ההחלטות אצלם מתבססת בד"כ על "רב סרן שמועתי". להבדיל המשקיעים הנבונים [כל אחד יכול ללמוד ולהיות מקצועי !], למדו את התחום, ולכן יודעים לבדוק עסקה, לזהות הזדמנויות, להקטין סיכונים ולהרוויח בגדול.

חשוב לזכור שמשקיע נבון, קונה בדרך כלל נכס מניב, בגלל ההכנסה הפאסיבית לכן התכנית המקורית היא להחזיק בנכס לשנים רבות, וליהנות מהתשואה !, אך מצד שני משקיע נבון לעולם אינו מתאהב בנכס, ואם יקבל הצעה משתלמת, ימכור בשמחה.

דבר נוסף, משקיע נבון, בוחר באסטרטגיית הפעולה המתאימה לצרכיו :

טיפול אישי בנכסים מוביל בדרך כלל לפעולה באזור התמחות מוגדר וממוקד, כך יותר קל לנהל את הנכסים.
השקעה בעזרת חברת ניהול מוכרת, מאפשרת פיזור ההשקעה למספר נכסים באזורים שונים בארץ ו/או בעולם, פעולה זו נותנת למשקיע גמישות במידה ויש צורך לממש אחד מהנכסים, אזי יעדיף לממש נכס באזור בו המחירים גבוהים יותר.

לסיכום, האם רכישת נדל"ן זה יופי של השקעה או סתם בועה ?

האמת שאני לא נביא, אך כולנו מכירים כיצד מתנהל שוק, כאשר יש ביקושים ערים באזורים מסוימים הם גורמים לעליית מחירים, אם העלייה הייתה מוגזמת קרוב לוודאי שיגיע "תיקון" של השוק, כי במחיר מוגזם יקטן הביקוש וחוזר חלילה.

אני בכלל לא נכנס לניתוח מצב שוק הדירות בישראל, הסובל ממחסור בדירות, לכל הדעות. אך עובדה אחת ברורה, כל "נביאי הבועה" חושבים בראש של משקיע עדר, הם חושבים על השקעה בנדל"ן לטווח קצר, ולכן הם לעולם לא יקנו נדל"ן, להם הכי מתאים ללכת על בטוח...ולהשקיע בורסה !

אז האמת שמשקיע נבון, לא מוטרד כלל משאלת הבועה תהיה או לא תהיה, כי אצלו שכר הדירה ימשיך להיכנס בכל חודש לבנק, ואם יחוקק חוק כזה או אחר,יהיה שינוי בשער מטבע כזה או אחר... אז הוא יתגמש ויוריד או יעלה את שכר הדירה בהתאם לשוק, והנכס ימשיל לעבוד בשבילו !

בניית תיק השקעות מאוזן בנדל"ן :

אתן דוגמאות, רק מנכסים או פרויקטים בהם אנו מטפלים כרגע במועדון המיליונרים, וברור לי שמצויים עוד רבים וטובים כמותם, בשוק המקומי ובעולם.

למשקיע עם כ 500,000 -

השקעה סולידית, אופציה א' :

· דירת חדר בשכונת התקווה עולה כ 300,000 -

· שכ"ד : כ 1,800 - לחודש

· תשואה : כ 7.2% ברוטו

· או תשואה : כ 6% נטו, לאחר חישוב הוצאות רכישה, ותשלום לחברת ניהול

· דירת 2 חדרים בשכונת התקווה עולה כ 530,000 -

· שכ"ד : כ 2,500 - לחודש

· תשואה : כ 5.7% ברוטו

· או תשואה : כ 4.7% נטו, לאחר חישוב הוצאות רכישה, ותשלום לחברת ניהול