חוזה מכר דירה? דברים קריטיים שאתם לא יודעים! 

מהם הסעיפים הקריטיים ביותר שחייבים להיות בחוזה מכר דירה, ועורך הדין לא תמיד נותן להם את מלוא תשומת הלב הראויה.

קטע מתוך ספרו החדש של עו"ד מיכאל גנון "נדל"ן לעם", אשר יראה אור במהלך שנת 2010.

דגשים בחוזה מכר דירה:
לאחרונה, הגיע אלי אחד מלקוחותיי, אשר בשיחה חברית, תמה על גובה שכ"ט שעורכי דין גובים בגין עסקת מקרקעין (בין חצי אחוז לאחוז מגובה העסקה, בצירוף מע"מ - לעניין זה, ראה נספח הצעת חוק לקביעת תעריף שכ"ט מינימאלי לעו"ד בעסקאות מקרקעין). אותו לקוח טען כי את כל ההסכמות עם מוכר הדירה הוא ביצע בעצמו, ועל עו"ד סה"כ "למסמך" כלשונו את ההסכמות הנ"ל. לאחר שבחנתי את טיב "ההסכמות" עליהם הגיע הלקוח עם המוכר, החלטתי לכתוב את הפרק הבא בספרי העתיד לראות אור בקרוב.

ראשית, אפתח ואומר, שבכל עסקת מקרקעין, בין אם זה עסקת רכישת דירה מקבלן ובין אם זה רכישת דירה יד שניה, רצוי, מומלץ וכדאי להסתייע בשרותיו של עורך דין מיומן. כשם שאין אתם מסכנים את חייכם ומנתחים את עצמכם, אלא פונים למנתח מומחה, כך לא מומלץ לסכן את עסקת חייכם, אלא לפנות אל עו"ד מומחה, אשר יסייע לכם להיכנס אל ביתכם החדש בשלום.

בהתאם, ברצוני להאיר מספר נקודות משפטיות, על מנת לתת לכם רקע כללי והבנה בסיסית בחוזה מכר דירה.

סעיף המכירה בתום לב:
סעיף תום הלב, כפי שאני קורא לו, צריך להיות בעיקרון בנוסח הבא: "והמוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין בדירה ו/או בבניין פגם או מום נסתר הידועים לו, לרבות בעיות רטיבות וככל הידוע למוכר כל מערכות הדירה תקינות ופועלות כשורה, כן מצהיר המוכר כי גילה לקונים את כל הידוע לו לגבי נתוני הדירה ומצבה המשפטי והפיזי וכן נתוני סביבת הדירה ו/או הבניין, לרבות מלוא מצבם התכנוני הידועים לו".

"פגם או מום נסתר", הכוונה לכל פגם או מום שרוכש הדירה לא יכול היה לגלותו בביקור הראשוני בדירה. המתווך הראה לרוכש את הדירה, כיווני אוויר, ריצוף וכיוצ"ב, אך הרוכש לא יכול היה לדעת שמאחורי הארון ישנה נזילה רצינית או שברגע שמפעילים את דוד החשמל והמזגן יחד, צנרת החשמל מקצרת.

"נתוני הדירה ומצבה המשפטי והפיזי", כאשר המתווך מראה לרוכש את הדירה, הרוכש לא יכול לדעת כי המרפסת הגדולה, הורחבה באופן פיראטי והעירייה כבר הוציאה צו הריסה, הרוכש גם לא יכול לדעת כי הדירה מעוקלת וכיוצ"ב.

"נתוני סביבת הדירה ו/או הבניין לרבות מלוא מצבם התכנוני", מינוחים אלו מתייחסים לפיתוח הסביבתי באזור הבניין, האם הפארק השכונתי הולך להפוך לאזור תעשיה, האם הוועדה המקומית פרסמה הודעות ו/או שלחה בדואר רשום הודעות לדיירים בדבר בקשות לשינוי תב"ע וכד'. בעיקרון, אני ממליץ לא לסמוך על הצהרות אלו ופשוט לגשת בעצמכם אל משרדי הוועדה המקומית בעירייה ולבקש לברר האם ישנן תוכניות לשינוי התב"ע באזור הסמוך לדירה אותה אתם רוצים לקנות.

הארה: מומלץ לגשת אל משרדי העירייה, טרם החתימה על חוזה הרכישה, ולברר במחלקת מהנדס העיר האם ידוע להם על חריגות בניה. חריגות בניה ניתן לבדוק על פי כתובת או על פי מספר זהות של הבעלים הרשום בנסח הטאבו. אני עושה את שתי הבדיקות גם יחד, וכך אני ממליץ גם לכם לעשות.

מקובל גם כי המוכר מצהיר בחוזה המכר כי: "... הדירה, במועד המסירה בפועל, תהיה פנויה מכל אדם וחפץ השייכים למוכר, ותהיהנקייה מכל עיקול ו/או שיעבוד ו/או חוב ו/או  משכנתא ו/או זכות צד ג' כלשהי".

חשוב ורצוי לערוך טרם רכישת הדירה, מספר בדיקותבסיסיות:
הראשונה, להוציא נסח מקרקעין ולבדוק האם הדירה אכן שייכת למי שמציע לכם אותה למכירה. הרי לא תרצו לקנות דירה מהשוכר שלה ורק לאחר ששילמתם את כל הכסף, להתעמת עם בעל הבית האמיתי. את הבדיקה הבסיסית פשוט עושים ע"י השוואת הפרטים המופיעים בתעודת הזהות של המוכר לאלו המופיעים בנסח הטאבו.

כמו כן, יש לבדוק בנסח הטאבו מהם זכויות צד ג' בדירה (בנקים למשכנתאות, עיקולים שעבודים של נושים וכיוצ"ב). במידה וישנן זכויות צד ג' בדירה, יש לעגן בחוזה המכר סעיף המחייב את המוכר לסלק זכויות צד ג' אלו, טרם מועד המסירה של הדירה, וכן לעגן מנגנון תשלומים ו/או נאמנות המוודא סילוק זכויות צד ג', עם מינימום סיכון כספי לרוכש.

דוגמא אחת מיני רבות, הנה מינוי עורך דין אחד המייצג את שני הצדדים בעסקה. רוכש הדירה מעביר את מלוא כספי רכישת הדירה לידי עורך הדין - בנאמנות עורך הדין. עורך הדין משחרר כספים (בהתאם למנגנון מוסכם בחוזה הרכישה) לטובת צדי ג', כאשר הוא מוודא כי כל צד ג' שקיבל את כספו, מסלק את זכויותיו הרשומות בדירה. כאשר הדירה נקיה מכל זכות צד ג', משחרר עורך הדין את יתרת הכסף לידי המוכר, בתמורה למסירה בפועל של הדירה לידי הרוכש. מנגנון זה מומלץ מאוד על ידי, שכן מכל השיטות הקיימות כיום, מנגנון זה שואף למינימום סיכון מצד הצדדים לעסקה.

רכישת הנכס AS IS:
אני עדיין לא נתקלתי בחוזה בו לא צוין סעיף ברוח הבאה:
"...הקונה מצהיר ומאשר בזה, כי ראה את הנכס, את מיקומו, ובדק בין בעצמו ובין על ידי מי מטעמו את מצבו התכנוני והמשפטי, ומצאם מתאימים לו למטרותיו. כן מאשר הקונה כי הינו קונה את הנכס במצבו כפי שהוא, בכפוף לבלאי סביר, ואין לו כל טענה כלפי המוכר ביחס לנכס...".

פירושו של סעיף זה, שראיתם את הנכס ואת סביבתו, שערכתם את כל הבדיקות הנדרשות בטאבו, בוועדה המקומית, במנהל ההנדסה של העירייה וכד', ואם לא עשיתם כן - אז זו בעיה שלכם. המוכר מצידו צודק, הוא בא ואומר לכם "זה הנכס, תבדקו אותו ורק אחרי שתבדקו אותו תרכשו". סעיף זה הנו אחת הסיבות בגינה אני ממליץ ללקוחותיי, ברוב המקרים, לא לחתום על זיכרון דברים בהתלהבות של רגע (להרחבה, ראה את הפרק זיכרון הדברים והחוזה). 

מנגנון התשלומים:
בכל פעם שאני עושה קניות בסופר, הקופאית שואלת אותי "לכמה תשלומים לחלק?"
בעסקת מקרקעין, בניגוד לעסקת רכישה בסופר, קודם על הקונה לשלם את מלוא התשלומים ורק לאחר מכן הוא זכאי לקבל את מפתחות הדירה. מנגנון זה נראה מפחיד מאוד ודרקוני כלפי רוכש הדירה, שכן, מה יקרה אם הרוכש ישלם את מלוא התשלומים או את חלקם ואז יוותר הוא ללא כסף וללא דירה?!?

לאורך השנים, המציאו, פיתחו ושיכללו עורכי דין העוסקים במקרקעין, מערכת של מנגנוני תשלומים, האמורה להבטיח ככל האפשר את השלמת עסקת המקרקעין על מי מנוחות. המנגנון הכי טוב הוא מנגנון הנאמנות, כפי שפירטתי לעיל. חסרונו של מנגנון הנאמנות, הנו בעלויות: היות ומנגנון הנאמנות מטיל על עורך הדין אחריות כבדה ביותר בגין העסקה ודורש ממנו ביצוע פעולות מחוץ ל"סל הפעולות" הרגיל של עו"ד בעסקת מקרקעין, שכר טרחתו של עורך הדין המשמש גם כנאמן יהיה גבוה יותר.

במידה ואתם לא מעוניינים בנאמנות, ניתן לבנות בחוזה המכר לוח תשלומים. בדומה ללוח תשלומים הנהוגים בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן, כאשר רוכש הדירה משלם לקבלן בהתאם להתקדמות הבניה ותשלום אחרון עם קבלת המפתח.

בלוח תשלומים בעסקאות יד שניה, רוכש הדירה משלם למוכר הדירה, בהתאם להתקדמות העסקה.
הנהוג הוא תשלום ראשון עם חתימת החוזה (הרחבה על התשלום הראשון, ראו בפרק "משכנתאות"), ותשלומים בהתאם להתקדמות העסקה, כאשר התשלום האחרון ינתן במועד קבלת החזקה בדירה בפועל.

בדירה עליה רשומה משכנתא מטעם הבנק של המוכר, מקובל כי הקונה יבצע את התשלום הראשון, בגובה הלוואת משכנתא זו, ישירות לחשבון ההלוואה של המוכר. באופן הזה, הקונה מסלק את מכשול המשכנתא, בדרך לרישום הדירה על שמו, עם תום העסקה. יש לקחת בחשבון כי מרגע סילוק הלוואת המשכנתא של המוכר ועד מחיקתה בפועל, יכול לעבור כחודש (על משמעות הדבר, ראו בפרק "משכנתאות").

 
מסים והיטלים - מי משלם מה?
אמנם כל פרק בספר זה עומד בפני עצמו, אך במקרה זה, אני ממליץ, טרם קריאת פרק זה, לקרוא תחילה את הפרק "מיסוי מקרקעין לרוכשי ומוכרי דירת מגורים".

המקובל הוא שמס רכישה משלם הרוכש (ראה נספח "מדרגות מס רכישה").

מס שבח, באם חל, משלם המוכר.

היטל השבחה:
היטל השבחה שחל עד מועד חתימת החוזה, משלם המוכר. מרגע חתימת החוזה, כל היטל השבחה שיחול, משלם הקונה.

לאחרונה הגיעו אלי זוג לקוחות מבוגרים, אשר ביקשו את עזרתי בתיק הוצאה לפועל שנפתח כנגדם. כאשר תהיתי מדוע זה הם בחרו להגיע דווקא אל משרדי, וכיצד  זה מתקשר לתחום מומחיותי - מקרקעין, הסבירו לי הלקוחות כי המדובר בחוב הנובע מהיטל השבחה, בגין דירה אותה מכרו. בקצרה, אותו זוג מבוגרים מכרו את דירתם, כאשר הקונה היה מיוצג ע"י עורך דין ואילו הם יצגו את עצמם. עורך הדין של הקונה ניסח את חוזה הרכישה באופן לפיו גם לאחר מכירת הנכס, כל היטל השבחה שיוטל בסמוך למועד המכירה, יחול וישולם על ידי המוכרים. לרוע מזלם של המוכרים, אכן לאחר זמן קצר מיום מכירת הדירה, צץ היטל השבחה ע"ס של כ- 45,000 ש"ח, וכך הסתבכו בני הזוג בחוב אותו ניתן היה למנוע, באמצעות ניסוח נכון של חוזה המכר.

המקרה הנ"ל, מאיר לנו את חשיבות ניסוח סעיף היטל ההשבחה. אני ממליץ על הניסוח הבא: "היטל השבחה, באם יחול, בגין תכניות שפורסמו למתן תוקף עד למועד חתימת חוזה זה יחול וישולם ע"י המוכר. היטל השבחה בגין תכניות שפורסמו למתן תוקף לאחר מועד חוזה זה, יחול וישולם ע"י הקונה". סעיף זה מבטיח כי היטל ההשבחה יחול על מי שהוא צריך לחול על פי חוק ומונע חילוקי דעות עתידיים.

הסבר נרחב יותר על מיסי מקרקעין החלים על רוכשי ומוכרי דירות בישראל, ניתן למצוא בפרק "מיסוי מקרקעין לרוכשי ומוכרי דירת מגורים".

הפיצוי המוסכם:
סעיף הפיצוי המוסכם בחוזה המכר, הנו סעיף הדן בפיצוי אותו ישלם מי שהפר את החוזה, לצד שכנגד. חובה להיות מודעים לעובדה כי אם חתמתם על חוזה רכישת דירה, בו רשום כי הפיצוי המוסכם הנו 100,000 ש"ח, ודקה לאחר חתימת החוזה התחרטתם ואתם מעוניינים להפר את החוזה, יהא עליכם לשלם למוכר את מלוא הפיצוי המוסכם, מבלי שיהיה עליו כלל להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו. בנוסף, באם נגרם למוכר נזק כלשהו (כגון, הפסיד קונה פוטנציאלי אחר) הוא יוכל לתבוע אתכם על נזק זה, בנוסף על הפיצוי המוסכם.  

משכך, מומלץ לקבוע בחוזה המכר פיצוי מוסכם פרופורציונאלי לגובה העסקה, ובכל מקרה לא יותר מעשרה אחוזים מגובה העסקה.

באם מוכר הדירה יפר את החוזה, לדוגמא, המוכר חתם איתכם על הסכם לפיו ימכור לכם את דירתו במיליון ש"ח ויום למחרת המוכר מקבל הצעה על אותה הדירה, בגובה שני מיליון ש"ח. במקרה זה, בנוסף לפיצוי המוסכם, תוכלו להגיש כנגד המוכר תביעה לאכיפת ההסכם, קרי, להכריח את המוכר למכור לכם את הדירה במיליון ש"ח, בהתאם לתנאי החוזה.

 בהצלחה !!