מאת עו"ד זהר נוה
בתאריך 7.11.01, נכנס לתוקף תיקון 50 לחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"). תיקון זה שהיווה רפורמה משמעותית ביותר בתחום מסוי המקרקעין, בוצע בהתאם להמלצותיה של ועדת רבינוביץ שבחנה עניין זה במשך מספר שנים.
אחד הביטויים המשמעותיים ביותר של רפורמת תיקון 50 הוא ההפחתה בשיעור מס השבח שעל מוכר נכס מקרקעין לשלם בעת המכירה. החל מתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, עמד שיעור מס השבח בהן חוייבו עסקאות על 50% מהשבח הריאלי שנוצר על הנכס הספציפי. בהתאם להמלצותיה של ועדת רבינוביץ, במסגרת תיקון 50, הופחת שיעור המס והועמד על 25% מהשבח הריאלי החל מיום 7.11.01 ואילך.
את המשמעות המעשית של ההפחתה ניתן להבין בדוגמא הבאה:
נניח שאדם רכש מגרש ביום 1.12.01 ומכר אותו ביום 1.1.03. במהלך תקופהזו, אותו אדם ביצע פעולות כאלה או אחרות שנועדו ובפועל אף השביחו את המגרש והביאו לעליית ערכו. בעת מכירת המגרש, נדרש אותו אדם לשלם מס שבח על השבח הריאלי שנצמח על ערך המגרש אך מאחר וכאמור, המגרש נקנה ביום 1.12.01 כלומר, לאחר כניסת תיקון 50 לתוקף, הרי ששיעור מס השבח שיהיה עליו לשלם יעמוד על 25% בלבד.
הדוגמא שהבאנו הינה של מצב אידיאלי אך במרבית המקרים, אין זה המצב. המצב הנפוץ יותר הוא שנכס מקרקעין נרכש במועד מסוים לפני כניסת התיקון לתוקף ונמכר לאחריו. במקרה כזה, חישוב המס יעשה על בסיס לינארי בהתאם להוראות סע' 47 לחוק. במילים אחרות, חישוב מס השבח (בהנחה שלא חלים פטורים כלשהם) יעשה באופן הבא:
א. החל ממועד הרכישה ועד ליום 6.11.01 - 50%
ב. החל מיום 7.11.01 ועד ליום המכירה - 25%
לעניין זה יצוין כי קביעתו של המחוקק במסגרת סע' 47 לחוק, היא קביעה חד משמעית שנעשתה ללא כל קשר לתקופות האמיתיות בהן נוצר השבח הריאלי. קביעה זו מעוררת את השאלה הבלתי נמנעת - האם יש להכיל את החישוב האמור גם במקרה בו השבחת הנכס נעשתה לאחר יום 7.11.01?
בדיוק בשאלה זו דן פס"ד פוליטי (וע (חיפה) 5002/05). בתאריך 9.1.92, רכש מר אלברט אברהם פוליטי (להלן: "פוליטי") חלקת קרקע יחד עם אדם נוסף. בתאריך 29.8.02, מכר פוליטי חלק מזכויותיו במקרקעין ועל כן נדרש מרשויות המס לשלם מס שבח עפ"י החישוב הלינארי שנקבע בסע' 47 לחוק.
מאחר ובמקרה של פוליטי, הוא הוכיח כי השבח נצמח בתקופה שלאחר כניסת תיקון 50 לתוקף קרי, 7.11.01, טענתו הייתה כי החישוב הלינארי שנקבע בחוק עושה לו עוול ולמעשה אין המדובר בחזקה חלוטה אלא כזו הניתנת לסתירה (בהנחה כמובן שהטוען מצליח להציג ראיות משכנעות למועד צמיחת השבח הריאלי) ולכן במקרה הספציפי, לטענת פוליטי, אין כל מקום לעשות שימוש בשיטת החישוב הלינארית אלא יש לבצע חישוב מס בגין התקופה האמיתית בה נצמח השבח בלבד.
בית המשפט המחוזי בחיפה, לאחר שסירה של פסיקה כמו גם ספרות מקצועית בעניין, הגיע למסקנה כי הצדק עם פוליטי מאחר והוכח שהשבחת הנכס ע"י פוליטי אכן נעשתה לאחר יום 7.11.01 ולכן חיוב במס עפ"י שיטת החישוב הלינארית, עלול במקרה כזה ליצור עיוות מס משמעותי ועל כן יש לשקול סטיה מהחזקה שנקבעה לעניין זה בחוק. בית המשפט אף הוסיף שעל מנת להגשים את מטרתו האמיתית של החוק, יש לאפשר למוכר מקרקעין להוכיח עובדתית את מועד היווצרות השבח הריאלי ורק לאחר מכן, יערך חישוב המס.
משמעותו של פס"ד פוליטי מרחיקת לכת היות והוא יוצר כיום פתח לבעלי נכסים לטעון ולהוכיח בדרכים שונות, את מועד ההשבחה של נכסים שנמכרו על ידם לאחר יום 7.11.01 ובדרך זו, לפעול להשבת סכומי מס אדירים ששולמו על ידם לרשויות. אומנם יתכן וחלק מבעלי הנכסים שילמו מס ביתר ויש בידם להוכיח כי ההשבחה אכן נעשתה במועד המאוחר לתיקון 50, אך יחד עם זאת, פסיקה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה בדרכים שונות על מנת לקבל החזרי מס שאינם מגיעים כלל.
הכותב מאמין שרשויות המס לא ישאירו את פס"ד פוליטי כמות שהוא אלא ימהרו לערער עליו לביהמ"ש העליון שיצטרך לתת דעתו לשאלה האם שיטת החישוב הלינארית שנקבעה בסע' 47 לחוק, הינה חזקה חלוטה או כזו הניתנת לסתירה במצבים כלשהם. בכל מקרה, תהיה החלטת העליון באשר תהיה, אין כל ספק כי פרק הזמן עד למתן הכרעתו של ביהמ"ש העליון בסוגיה זו, ינוצל ע"י בעלי הנכסים השונים לצורך הגשת עררים לרשויות המס בדרישה להחזרים כספיים, דבר העלול ליצור הכבדה מיותרת על המערכת. אומנם רש/ויות המס הודיעו כי במידה ויוגשו עררים, הטיפול בהם יוקפא עד להכרעתו של העליון, אך אין בכך כדי למנוע את מבול הדרישות הצפוי והעומס על המערכת עקב כך.
לגבי המסקנה הסופית בשאלה - נאלץ להמתין בסבלנות למוצא פיו של ביהמ"ש העליון.
---------------------------------------
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
בתאריך 7.11.01, נכנס לתוקף תיקון 50 לחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"). תיקון זה שהיווה רפורמה משמעותית ביותר בתחום מסוי המקרקעין, בוצע בהתאם להמלצותיה של ועדת רבינוביץ שבחנה עניין זה במשך מספר שנים.
אחד הביטויים המשמעותיים ביותר של רפורמת תיקון 50 הוא ההפחתה בשיעור מס השבח שעל מוכר נכס מקרקעין לשלם בעת המכירה. החל מתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, עמד שיעור מס השבח בהן חוייבו עסקאות על 50% מהשבח הריאלי שנוצר על הנכס הספציפי. בהתאם להמלצותיה של ועדת רבינוביץ, במסגרת תיקון 50, הופחת שיעור המס והועמד על 25% מהשבח הריאלי החל מיום 7.11.01 ואילך.
את המשמעות המעשית של ההפחתה ניתן להבין בדוגמא הבאה:
נניח שאדם רכש מגרש ביום 1.12.01 ומכר אותו ביום 1.1.03. במהלך תקופהזו, אותו אדם ביצע פעולות כאלה או אחרות שנועדו ובפועל אף השביחו את המגרש והביאו לעליית ערכו. בעת מכירת המגרש, נדרש אותו אדם לשלם מס שבח על השבח הריאלי שנצמח על ערך המגרש אך מאחר וכאמור, המגרש נקנה ביום 1.12.01 כלומר, לאחר כניסת תיקון 50 לתוקף, הרי ששיעור מס השבח שיהיה עליו לשלם יעמוד על 25% בלבד.
הדוגמא שהבאנו הינה של מצב אידיאלי אך במרבית המקרים, אין זה המצב. המצב הנפוץ יותר הוא שנכס מקרקעין נרכש במועד מסוים לפני כניסת התיקון לתוקף ונמכר לאחריו. במקרה כזה, חישוב המס יעשה על בסיס לינארי בהתאם להוראות סע' 47 לחוק. במילים אחרות, חישוב מס השבח (בהנחה שלא חלים פטורים כלשהם) יעשה באופן הבא:
א. החל ממועד הרכישה ועד ליום 6.11.01 - 50%
ב. החל מיום 7.11.01 ועד ליום המכירה - 25%
לעניין זה יצוין כי קביעתו של המחוקק במסגרת סע' 47 לחוק, היא קביעה חד משמעית שנעשתה ללא כל קשר לתקופות האמיתיות בהן נוצר השבח הריאלי. קביעה זו מעוררת את השאלה הבלתי נמנעת - האם יש להכיל את החישוב האמור גם במקרה בו השבחת הנכס נעשתה לאחר יום 7.11.01?
בדיוק בשאלה זו דן פס"ד פוליטי (וע (חיפה) 5002/05). בתאריך 9.1.92, רכש מר אלברט אברהם פוליטי (להלן: "פוליטי") חלקת קרקע יחד עם אדם נוסף. בתאריך 29.8.02, מכר פוליטי חלק מזכויותיו במקרקעין ועל כן נדרש מרשויות המס לשלם מס שבח עפ"י החישוב הלינארי שנקבע בסע' 47 לחוק.
מאחר ובמקרה של פוליטי, הוא הוכיח כי השבח נצמח בתקופה שלאחר כניסת תיקון 50 לתוקף קרי, 7.11.01, טענתו הייתה כי החישוב הלינארי שנקבע בחוק עושה לו עוול ולמעשה אין המדובר בחזקה חלוטה אלא כזו הניתנת לסתירה (בהנחה כמובן שהטוען מצליח להציג ראיות משכנעות למועד צמיחת השבח הריאלי) ולכן במקרה הספציפי, לטענת פוליטי, אין כל מקום לעשות שימוש בשיטת החישוב הלינארית אלא יש לבצע חישוב מס בגין התקופה האמיתית בה נצמח השבח בלבד.
בית המשפט המחוזי בחיפה, לאחר שסירה של פסיקה כמו גם ספרות מקצועית בעניין, הגיע למסקנה כי הצדק עם פוליטי מאחר והוכח שהשבחת הנכס ע"י פוליטי אכן נעשתה לאחר יום 7.11.01 ולכן חיוב במס עפ"י שיטת החישוב הלינארית, עלול במקרה כזה ליצור עיוות מס משמעותי ועל כן יש לשקול סטיה מהחזקה שנקבעה לעניין זה בחוק. בית המשפט אף הוסיף שעל מנת להגשים את מטרתו האמיתית של החוק, יש לאפשר למוכר מקרקעין להוכיח עובדתית את מועד היווצרות השבח הריאלי ורק לאחר מכן, יערך חישוב המס.
משמעותו של פס"ד פוליטי מרחיקת לכת היות והוא יוצר כיום פתח לבעלי נכסים לטעון ולהוכיח בדרכים שונות, את מועד ההשבחה של נכסים שנמכרו על ידם לאחר יום 7.11.01 ובדרך זו, לפעול להשבת סכומי מס אדירים ששולמו על ידם לרשויות. אומנם יתכן וחלק מבעלי הנכסים שילמו מס ביתר ויש בידם להוכיח כי ההשבחה אכן נעשתה במועד המאוחר לתיקון 50, אך יחד עם זאת, פסיקה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה בדרכים שונות על מנת לקבל החזרי מס שאינם מגיעים כלל.
הכותב מאמין שרשויות המס לא ישאירו את פס"ד פוליטי כמות שהוא אלא ימהרו לערער עליו לביהמ"ש העליון שיצטרך לתת דעתו לשאלה האם שיטת החישוב הלינארית שנקבעה בסע' 47 לחוק, הינה חזקה חלוטה או כזו הניתנת לסתירה במצבים כלשהם. בכל מקרה, תהיה החלטת העליון באשר תהיה, אין כל ספק כי פרק הזמן עד למתן הכרעתו של ביהמ"ש העליון בסוגיה זו, ינוצל ע"י בעלי הנכסים השונים לצורך הגשת עררים לרשויות המס בדרישה להחזרים כספיים, דבר העלול ליצור הכבדה מיותרת על המערכת. אומנם רש/ויות המס הודיעו כי במידה ויוגשו עררים, הטיפול בהם יוקפא עד להכרעתו של העליון, אך אין בכך כדי למנוע את מבול הדרישות הצפוי והעומס על המערכת עקב כך.
לגבי המסקנה הסופית בשאלה - נאלץ להמתין בסבלנות למוצא פיו של ביהמ"ש העליון.
---------------------------------------
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
עו"ד נוה הינו בעל משרד פרטי המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן, חברות, דיני ירושה וצוואות.
עו"ד נוה הינו בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטה אירופאית מובילה ובעל תואר שני במנהל עסקים בינלאומי.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "משפט ישיר"
http://www.thelawyers.co.il
03-6950662, 052-8568881
עו"ד נוה הינו בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטה אירופאית מובילה ובעל תואר שני במנהל עסקים בינלאומי.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "משפט ישיר"
http://www.thelawyers.co.il
03-6950662, 052-8568881
