תכנוני מס ביחס להשקעות בנדלן בארצות הברית - מסלולי המס השונים לאור הרפורמות 

לכל מדינה קיימים מאפייני המס שלה ומכך נגזרות דרכי ההשקעה המומלצות של תושבי ישראל בכל מדינה ומדינה. מקובל בנושא זה לעשות הבחנה בין להשקעות בנדל"ן בארה"ב לבין השקעות בנדל"ן באירופה ובמדינות שונות בעולם.
בארה"ב מקובלות מספר דרכי התארגנות. המבנה שיש ליצור ביחס להשקעות נדל"ן בארה"ב צריך להיקבע בהתאם למטרות של ההשקעה. במקום שבו התוכנית העסקית היא מכירת הנדל"ן ברווח לאחר החזקתו לפחות שנה, ללא שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעה נוספת, כי אז המבנה שיש ליצור הוא מבנה השם דגש על שקיפות חברות ההחזקה השונות, הן ביחס לדין האמריקאי והן ביחס לדין בישראל. מבנה כזה יוכל לנצל את הפחתת המס הרטרואקטיבית בישראל (לפי תיקון 147 על רווח הון) מ-25% ל-20% לגבי נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03 וימכרו לאחר ה- 31.12.06. מכירה ב-2006 תביא עדיין לחבות במס של 20%.
המבנה - יחיד תושב ישראל ישקיע ישירות או דרך חברה ישראלית שקופה (במידה והוא חפץ ביתרונות התאגידים של השקעה במסגרת של חברה בע"מ) בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) אשר הינה בגדר גוף שקוף לצורכי מס, הן בדין האמריקאי והן בדין הישראלי. ה-LLP תשקיע בנדל"ן בארה"ב. בנוסף, במידה והוחלט על שימוש בחברה ישראלית שקופה, חברה זו תבצע הליך check the box שהינו הליך בחירה, פשוט וטכני, על פיו בוחרת החברה להיחשב כחברה שקופה לצורכי מס בארה"ב. אך ניתן כמובן גם לוותר על החברה השקופה אם אין צורך בכך ולהחזיק ב-LLP באופן ישיר.
רווח הון : מיסוי בארה"ב - במידה והנכסים הנמכרים הוחזקו במשך למעלה משנה - מס על רווח ההון (long term capital gain) בשיעור של 15%. המיסוי יעשה במישור היחיד, שכן ה-LLP והחברה הישראלית השקופה אשר ביצעה check the box, הינן בגדר גופים שקופים לצורכי מס בארה"ב.
רווח הון: מיסוי בישראל - היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 20% על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב. אך בישראל היחיד יהיה זכאי לזיכוי בגין ה-15% מס ששולם בארה"ב, כך שבפועל יהיה עליו להוסיף בישראל 5% מס בלבד, קרי: סה"כ 20%.
דרך זו עדיפה אפוא על השקעה באמצעות חברה אמריקאית. שכן השקעה בדרך זו תביא לכך שמכירת הנדל"ן תחויב במס חברות בארה"ב בשיעור של עד 35% ובנוסף לכך יחול 25% מס בארה"ב בגין חלוקת הדיבידנד לתושב ישראל, היינו: המס האפקטיבי יהיה 51.25% במקום 20% עד ליחיד לפי המבנה השקוף.
הכנסות שכירות: מיסוי בארה"ב - בארה"ב תהיה חבות במס ע"פ המס השולי החל על היחיד (עד 35%), כולל הכרה בהוצאות מימון ופחת.
הכנסות שכירות : מיסוי בישראל - בישראל תהיה חבות במס ע"פ שיעורי המס הרגילים (עד 49%) תוך הכרה בהוצאות, פחת וזיכוי בגין המס הזר. ובמידה ומדובר בהכנסות פאסיביות יוכל היחיד לבחור לשלם מס בשיעור של 15% על המחזור בניכוי פחת וללא הכרה בהוצאות ובמס הזר.
חלוקת דיבידנדים: אין מיסוי - מאחר וכלל הגופים נחשבים כגופים שקופים לצורכי מס, הן בישראל והן בארה"ב, הרי שחלוקת דיבידנדים על ידם לא תקים חבות במס בישראל ובארה"ב כאחד.
יובהר כי רשימה זו אינה מתייחסת לחבות במס מדינתי (State Tax), מס מכירה (Sale Tax) ולמס ירושה בארה"ב (Estate Tax). כמו כן, כדאי לציין כי ניתן לשקול, במקרים מסוימים, גם שימוש ב-LLC במקום LLP.
מבנים קיימים - יצוין עוד כי ניתן, במרבית המקרים, לערוך התאמנות במבני החזקה קיימים, אשר, מטבע הדברים, תוכננו על מנת לתת מענה למצב החוקי הקודם, ולהתאימם לשינוי מטרות ההשקעה ולהפחתת המס בישראל ובארה"ב על רווחי הון ועל הכנסות פסיבויות ללא הוצאות.
במקום שבו התוכנית העסקית היא רכישת הנדל"ן מהון זר, עם אפשרות למכירתו ברווח לאחר החזקתו פחות משנה, תוך שימוש ברווחים כהון חוזר להשקעות נוספות, כי אז המבנה שיש ליצור הוא מבנה השם דגש על יצירת חיץ תאגידי בלתי שקוף, לפחות ביחס לדין בישראל. בדרך זו של הקמת חברה שלא תיחשב לשקופה בישראל ניתן מחד לקבל דחיית מס בארה"ב על פי הסדרי השיחלוף בקוד האמריקאי ומאידך ליצור תשתית משפטית וכלכלית כזו שלא תביא לחבות במס בישראל בגין כל מכירה ומכירה. אחת הדרכים לכך היא להציג את הנדל"ן כלפי הדין הישראלי כמלאי בחברה ואו אז הרווח ממכירות לא יהווה הכנסה פסיבית שתגרור לחבות במס רעיוני בישראל כ-CFC (חיוב במס בשיעור של 25% כדיבידנד רעיוני). יש עוד לזכור כי אף במידה ואין מדובר בהכנסה עסקית אלא הונית ניתן לבסס שומר מסך ישראלי שיגן מפני תחולת ה-CFC לאור אפשרות הניכוי של 25% לפי האמנה בין ישראל לארה"ב (בכפוף לתחולת רפורמת בוש - 15%) וכן ניתן לטעון לתשלום מס רעיוני בארה"ב ברמת החברה של מעל ל- 20% אף אם נדחה למועד המכירה הסופי. נציין עוד כי לפי חוזרים של מס הכנסה גם חברת LLC יכולה להיחשב כחברה בלתי שקופה לצורך הדין הישראלי אף אם שקופה לצורך הדין האמריקאי. בדרך זו ניתן יהיה להשאיר את הכסף ברמת החברה בחו"ל ולבצע השקעות חוזרות ונשנות אף אם בטווח קצר. שכן, החזקה ישירה כתושב ישראל לא רק שהיא עשויה להביא לתשלום מס על רווח שמיועד לשמש כהון חוזר לביצוע השקעות נוספות בטווחים קצרים אלא אף לחבות במס בשיעור מס שולי של עד 49% לפי הדין היום מתוך טענה שמדובר בעסקת אקראי בעל אופי מסחרי ו/או עסק לאור התדירות, מספר העסקות והשימוש במימון זר.
נציין לבסוף כי קיימות עוד כמובן דרכי השקעה נוספות שניתן להתאימן לפי מאפייני ההשקעה והמשקיע על בסיס ייעוץ פרטני וכן להתאים השקעות שבוצעו למתווה מס מופחת.

(13.6.2006)