חיזוק מבנים לפי תמא 38- היבטי מיסוי, היטל השבחה והסכמת דיירים 

אודות חיזוק מבנים ותמא 38

מדינת ישראל החלה להתייחס לשאלת חיזוק המבנים לרעידות אדמה כבר בשנת 1961 עם החלת תקן 413 "העומסים בבניינים: רעידות אדמה". מדובר היה בתקן בן 2 עמודים במתכונת ישנה. תקן 413 מ- 1961 עבר ריוויזיה והוצא בשנת 1975 ברמת חישוב נאותה שרבים נעזרים בה עד היום. כבר בשנת 1999 הוקמה ע"י ממשלת ישראל ועדת ההיגוי הממשלתית להיערכות לרעידות אדמה. הוועדה קבעה כי במדינת ישראל קיימים כיום מבנים רבים אשר אינם עומדים בתקן 413 אשר ההיתר לבנייתם הוצא לפני ה- 1 בינואר 1980. המלצתה העיקרית של הוועדה בפני ממשלת ישראל הייתה שיש לתמרץ חיזוק ומיגון מבנים רבים בארץ מפני סכנת התמוטטות בשעת רעידת אדמה. לאור המלצות הוועדה אישרה ממשלת ישראל בפברואר 2005 את תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38) המתמרצת את ציבור דיירי המבנים הישנים, לחיזוק מבני מגוריהם לאור ההבנה כי קיימת סבירות כלשהי להתרחשות אירוע של רעידות אדמה. הרעיון בבסיס הרפורמה- מימון חיזוק המבנים הישנים ע"י מתן זכויות בנייה נוספות. התמ"א פורסמה ברשומות כבר במאי 2005 כאשר נכון להיום קיימים מספר בניינים בודדים אשר יישמו את התמ"א.

תמ"א 38 מתמרצת חיזוק מבנים ע"י תוספת של יחידות דיור שיימכרו ע"י הקבלן ויממנו את הוצאות החיזוק. זכויות הבנייה משתנות לפי האזור בו ממוקם הבניין, בדרך כלל מדובר על זכויות בנייה בהיקף של קומה אחת, שתיבנה בצורה של קומה על הגג / סגירת עמודים / יצירת אגף חדש / הרחבת היחידות הקיימות ב-25 מ"ר.

כבר עתה נחזור ונדגיש כי התוכנית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) חלה על מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1/1/1980, וכי תמ"א 38 חלה על כל שטח המדינה. למרות התכולה המקיפה של תמ"א 38, התוכנית לא חלה על בניינים לשימור, כמו כן קיימת בעיה קשה גם בעניין הרחבת היחדות הקיימות שכן הדבר מצריך גם שינויי ושיפוץ בתוך היחידות עצמן- דבר שמאוד מרתיע יזמים. כן נציין כי חיזוק מבנים לפי תמ"א 38 לא כדאי מבחינה כלכלית בכל שטח המדינה, בייחוד בערים בהם ערך הנדלני של הנכסים הוא נמוך, דוגמת בית שאן, טבריה, מעלות ודומותיהן. אזורים אלה שהינם המקומות הבעיתיים ביותר, מכיוון שהם הכי קרובים למוקדי רעש פוטנציאליים - המדינה ככל הנראה תידרש להחליט האם היא עוברת לתקצוב ישיר של חיזוק המבנים באזורים אלה.

תמ"א 38 - ההסכמה הנדרשת:

בעבר נקבעו בחוק המקרקעין שיעורי הסכמה שונים לביצוע כל אחד מהאפשרויות בתמ"א 38. תוספת של דירה חדשה הצריכה הסכמה של 100% מבעלי הזכויות. המסלול הנוח יותר לביצוע תוספת הבנייה היה דווקא בבתים משותפים בהם קיים תקנון ולפיו הגג נרשם כרכוש משותף. בדרך זו ניתנה הסמכות למפקח על בתים משותפים לאשר את התוכנית כאשר יש רוב של שני שלישים מהדיירים. כיום, חוק המקרקעין עבר תיקון משמעותי כאשר נדבח האחרון שהוכנס אליו בינואר 2008 בשם חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה)(הוראת שעה) תשס"ח 2008 קובע שיעורי הסכמה שונים על מנת להקל על אישור ביצוע חיזוק מבנים מכוח תמ"א 38.

להלן ההסכמה הנדרשת לחיזוק מבנה בהתאם להנחיות הוראת השעה החדשה:

·         נדרש רוב של יותר מ 50% מבעלי הזכיות בכדי לאשר עבודות לחיזוק הבניין.

·         נדרש רוב של 60% ומעלה מבעלי הזכויות בכדי לאשר עבודות לחיזוק הבניין לרבות שינויים בחללים משותפים כמו לובי הבניין ובניית מעלית.

·         נדרש רוב של 66% ומעלה מבעלי הזכויות בכדי לבצע שינויים מלאים כחלק מהתוכנית לרבות בנייה על הגג של קומה או שתיים בהתאם לתוכניות שמוסדות התכנון יאשרו.

תמ"א 38- השיפור הנדרש ואישור מהועדה לתכנון ובנייה:

תמ"א 38 מחייבת שיפור כולל מעבר לחיזוק המבנים. שיפור זה כולל קריטריונים רבים ולהלן עיקריו:

·         שיפוץ החזית החיצונית: לרוב מדובר בשכבת טיח חדשה וחיפוי הקירות החיצוניים, לעיתים הקבלן נדרש גם להתקנת משקופים זהים ואף פתיחת מרפסות שנסגרו. קיימים מספר מקרים בהם בוטלה הסכמת הדיירים לאור דרישה זו של פתיחת מרפסות בחזית הבניין.

·         התקנת מערכת אינטרקום בכניסה לבניין.

·         הסדרת תוספת חניות ליחידות החדשות שנבנות במסגרת השיפוץ.

·         התאמת הדירות להנחיות הג"א: המשמעות האופרטיבית הינה הקמת ממ"ד בכל יחידת דיור. קיימים מקרים בהם לא ניתן פיסית להרחיב את היחידות, במצב זה קיימות ועדות לתכנון ובנייה שכבר אישרו הקמת מרחב מוגן קומתי או מרחב מוגן אחד לכל הבניין, ואולם הליך זה כרוך בהוכחה לועדת התכנון והבנייה כי אין כל חלופה אחרת אפשרית.

·         התקנת מעלית. בנושא זה ניתן לקבל אישור מהוועדה לתכנון ובנייה להתקדם ללא הקמת מעלית אם אין כל אפשרות פיסית להקמתה ואולם, במידה וניתן לגרוע משטח הדירות או לשנות את מבנה גרם המדרגות בכדי לאפשר התקנת מעלית, הוועדה לתכנון ובנייה תדרוש את ביצוע השינוי בכדי להתקין מעלית לבניין.

·         התקנת שטחי אחסון קומתיים/פרטיים לכל דירה. מדובר על מחסנים בשטח מינימאלי בסביבות 2- 3 מ"ר.

לסיכום נציין כי על פי הערכות שמאיות, בבתים משותפים אשר יעברו את השיפור מכוח תמ"א 38 השיפור הנלווה ישביח את ערך הדירות ב-20%-30%. ואולם אסייג ואציין כי מדובר בהערכה ספציפית המשתנה בהתאם לנכס הספציפי.

תמ"א 38 - היטל השבחה:

חוק התכנון והבנייה מתייחס לפטור מתשלום היטל השבחה . בנובמבר 2007 אישרה הכנסת את חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה) התשס"ח -2007 , מכוחו ניתן פטור מהיטל ההשבחה בגין היתר בנייה לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38. בכל הנוגע להיטל השבחה, נקבע במסגרת הוראת שעה לתקופה של שלוש שנים, כי היטל ההשבחה שיחול בגין השבחת המקרקעין מכוח הוראות תמ"א 38 יהיה בשיעור של 10% מגובה היטל ההשבחה הרגיל, היינו - תינתן הנחה בשיעור של 90% מהיטל ההשבחה שהיה צריך להיות משולם.

התיקון מוסיף ומעניק לשר הפנים סמכות לקבוע יישובים או אזורים בהם יינתן פטור מלא מהיטל השבחה. לגבי יתר אגרות הבנייה שנגבות ע"י הרשויות המקומיות והוועדות לתכנות ובנייה, נקבע   כי תינתן הנחה בשיעור של 50% על האגרות החלות במתן היתר בנייה. ואולם חשוב להבהיר כי מדובר על פטור מהיטל השבחה בעבור היתר מכוח תמ"א 38.

במקרים רבים בעלי היחידות מגיעים להסכמים לפיהם הקבלן יוסיף תוספות אשר אינן כלולות במסגרת תמ"א 38 כדוגמת מרפסות חדר נוסף וכיוצ"ב. תוספות אלו אינן חוסות תחת תמ"א 38 ועשויות להיות ממסות בהיטל השבחה כמחוייב בחוק.

תמ"א 38 - מיסוי (מקרקעין) של חיזוק מבנים:

חלק זה של הסקירה מתייחס להקלות במס שבח. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 - הוראת שעה), התשס"ח?2008 שפורסם ברשומות בפברואר 2008 קובע הקלות במס על זכויות בנייה שניתנו מכוח תמ"א 38. הכוונה להקלות בתנאי שזכויות הבנייה נמכרות ליזם ואז קיים אירוע מס, על האירוע מס הזה מקבלים הקלות. אם לא הייתה העברה של הזכויות ליזם אז אין אירוע מס ואז אין גם חבות.

התיקון קובע בפרק נפרד, כאשר הוראות פרק זה מתחילות בסעיף 49 (לג). החקיקה מתייחסת בדיוק לנושא של מתן שירותי בנייה תמורת מתן זכויות בנייה לקבלן לצורך ליישום הוראות התמ"א 38. התיקון מעניק פטור מלא ממס שבח לבנייה של קומה אחת וזאת מבלי להיכנס לשאלת העלויות. כלומר כל עלות שתהיה לקבלן (אם כן התקנו מעלית, אינטרקום, תאורת גינה וכיוצ"ב) פטורה ובלבד שהתמורה שהקבלן קיבל היא בבניית קומה אחת בלבד והבנייה הייתה בהתאם לתוכנית לחיזוק והשדרוג מכוח תמ"א 38.

מה לגבי מיסוי זכויות בנייה מעורבות ?

בסיטואציות שבהם יימכרו זכויות בנייה מכוח מספר תוכניות יבוצע פיצול של התמורה ורק תמורה שהיא מכוח התמ"א תהיה פטורה, כלומר כאן יבוצע תחשיב והרכיב שהוא מכוח התמ"א יקבל פטור, כל השאר ימוסה בהתאם לתוכניות האחרות. כך לדוגמא אם יש לך זכויות בנייה לדירת גג מכוח תב"ע (לדוגמת תוכנית ג'1 או ס' בת"א) זכויות אלה יופרדו בתחשיב המס ימוסו באופן מלא כמו כל ביצוע של התב"ע ללא קשר לתמ"א.

מה דינה של הצמדת חלק ברכוש המשותף לאחת הדירות ?

הצמדת חלק מהרכוש המשותף לאחר הדירות היא עסקה לפי חוק מיסוי מקרקעין, אבל לצורך השיפוץ משייכים חלקים מהרכוש המשותף לדיירים שלהם לא משתלם השיפוץ (בדר"כ דייר הקומה הראשונה שלו אין כל שינוי בערך מהשיפוץ והמעלית). במסגרת החקיקה של תמ"א 38 הוחלט לקבוע ששינויים ברכוש המשותף שנעשו בסמוך לביצוע תמ"א 38 או כחלק ממנה, העסקה הזו תהיה פטורה במלואה, גם במש"ח וגם במס רכישה.

מה דינו של פיצויי כספי לדיירים ?

כל פיצויי כספי ממוסה, כאן אין שום פטור.

מה התחולה של ההוראות לגבי תוכניות שכבר אושרו בעבר?

התחולה של הוראות התיקון הקשורות לחיזוק מבנים- תמ"א 38 חלה גם על עסקאות שבוצעו עובר לחקיקה- תחולה רטרואקטיבית. כלומר, אם התוכנית של הבניין שלנו כבר אושר והעסקה דווחה בטווח הזמן שעבר מאז שנת 2005- מועד התחולה של תמ"א 38, אותה עסקה תקבל את כל ההטבות כאמור.

מה עם תשלומים למינהל ?

מכיוון שמדובר בבנייה רוויה של מעל 3 קומות- מבלי להתייחס לתמ"א או לרפורמה החדשה במנהל, יינתן פטור מדמי הסכמה של המנהל.

אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי אלא מידע כללי בלבד.