אינו דומה מי שרוצה לקנות דירה אחת להשקעה או מי שרוצה להתעשר מאפיק זה . אינו דומה מי שרוצה דירה לפנסיה למי שרוצה לממש תוך זמן קצר .
המטרות האפשריות הינם : נכס מניב שיכניס לי בחודש כך וכך כסף.
או לדוגמא :נכס שהיום איננו מניב לי הכנסה מיידית במחשבה שיניב לי הכנסה עתידית .
או נכס לאקזיט לקנות להשביח ולמכור .
ברור שלכל מטרה הדרך תהיה שונה זמן לקיחת המשכנתא יהיה שונה והצרכים יהיו שונים .
בדוק את האילוצים - זהו בעצם התאמה בין החלום למציאות ייתכן שאתה רוצה לקנות בניין בת"א אבל אתה יכול לקנות בקושי חדר בת"א .
זהו בעצם השלב של בדיקה של המקורות הכספיים ונזילותם , ובדיקה שתוכל לעמוד בהחזר המשכנתא גם בזמן שפל .
תכנון וניהול זמן - סעיף זה מתחלק לשתיים .תכנון זמן לשלב של לפני הקנייה כגון: לימוד ,איתור וחיפוש נכס .ותכנון זמן לשלב שאחרי הקנייה לטיפול השוטף הדרוש כגון :מציאת שוכרים,שיפוץ , טיפול בבעיות ועוד.
בדיקה מקדמית- בדוק שהינך מקבל אישור עקרוני למשכנתא בהתאם לסכום שבו הינך יכול לרכוש (סעיף בדוק את האילוצים), כמו" בדיקת העלויות הכלליות הנוספות מעבר למחיר הנכס(מס רכישה ,עו"ד , תיווך ועוד).
לאחר שבחנת מטרה ,התאמה ליכולות ,משכנתא ועוד. מה שצריך לעשות זה להתחיל לראות נכסים שעונים על הצרכים הבסיסיים שלך (התאמה אישית,תקציב ,זמן)
איך מחשבים תשואה בנכסים להשקעה -
בחיים יש חלופות כמעט לכל דבר ואנחנו צריכים לבחור את החלופה הטובה ביותר עבורנו .
אם היום לדוגמא יש לך 300,000 ש"ח שאתה רוצה להשקיע אותם החלופות שעומדות לפניך הם פק"מ ,מניות ,נדל"ן ,עסקים ,מגרשים חקלאיים ועוד .
בבנקים- המרווח נקרא ריבית ובנדל"ן תשואה .
בואו ניקח לדוגמא דירה שעולה 750,000 ש"ח .נניח שאתה משקיע 300,000 ש"ח הון עצמי והשאר משכנתא . נניח שהשכירות לדירה זו היא 3000 ש"ח .החישוב מתבצע כך: 3000*12 (חודשי שכירות) /(מחולק) 750,000 ש"ח (מחיר הבית ) מה שנותן 4.8% תשואה .
עכשיו בואו נסבך את העניינים מעט יותר אתם בעצם משלמים ריבית על המשכנתא ומקבלים ריבית כתשואה אבל למעשה על הכסף שלכם אתם מקבלים תשואה של 12% ולמה? מפני שהשקעתם 300,000 ש"ח וקיבלתם בשנה 12*3000 ש"ח = 36000 ש"ח(שכירות)/300000 (הון עצמי) = 12% .
לרוב אני נוטה להמליץ לעשות חישוב תשואה של 11 חודש כיוון שתמיד יש בממוצע או תיקון שנתי או דירה ריקה למשך חודש , או צביעת הבית בחילופי שוכרים ועוד .
כמובן שבאזורים קשים יותר להשכרה עולה הסיכון ואיתו צריכה לעלות התשואה ,ובעצם בבדיקת החלופות חייב להיות התייחסות לשניהם .
בשבוע הבא נכתוב על איך לאתר נכסי נדל"ן אטרקטיביים להשקעה ?
