דנ"א 6811/04, מנהל מס שבח מקרקעין - חיפה נ' נפתלי שדמי
כבוד הנשיאה ד' ביניש, כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין, כבוד השופט א' גרוניס, כבוד השופטת מ' נאור, כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופטת א' חיות
עו"ד יריב אבן-חיים לעותר; עו"ד אריה בן-ארי למשיב
04.08.2009
העובדות:
1. ביום 9.11.45 רכשו הורי המשיב זכויות חכירה לדורות במקרקעין. אבי המשיב הוריש את זכויותיו במקרקעין לאלמנתו, למשיב ולאחות המשיב. ביום 20.7.87 העבירה האחות למשיב את חלקה במקרקעין ללא תמורה.
2. ביום 20.2.94 כרתו המשיב והאם הסכם קומבינציה, לפיו התחייבה החברה לבנות על המקרקעין בניין דירות, מתוכן תימסר דירה למשיב ודירה לאם (דירות התמורה). בתמורה התחייבו המשיב והאם (המוכרים) להעביר לחברה את זכויותיהם במקרקעין. לאור קיומו של בית מגורים על המקרקעין, ביקשו המוכרים פטור ממס שבח על עסקת הקומבינציה. לצורך קביעת סכום השבח הממוסה הובא בחשבון שווי המקרקעין הצמודים לשטח דירות התמורה, אף שנותרו בבעלות המוכרים.
3. ביום 26.10.00 מכר המשיב את זכויותיו בדירת התמורה שלו. לטענתו, "יום הרכישה" לצורך חישוב מס השבח הינו יום ביצועה של עסקת הקומבינציה, ואילו "שווי הרכישה" צריך להיגזר משווי השומה אשר נערכה לעניין עסקת הקומבינציה.
החלטה:
4. בגדר עסקת מכר מלא מוכר הבעלים את מלוא המקרקעין לקבלן, ואילו הקבלן מצידו מוכר לבעלים את דירות התמורה אותן הוא בונה על המקרקעין. כתוצאה, משלם הבעלים מס שבח על מלוא המקרקעין. משכך, כאשר מוכר הבעלים את דירות התמורה אשר קיבל מהקבלן, "יום הרכישה" שלהן לצורך קביעת החבות במס שבח הינו יום ביצוע עסקת הקומבינציה, ואילו "שווי הרכישה" שלהן נגזר מהשווי אשר נקבע בגדר עסקת הקומבינציה. מאידך, בעסקת מכר חלקי מוכר הבעלים לקבלן אך חלק מהמקרקעין, ואילו יתרת המקרקעין נותרת בבעלותו. הקבלן, מצידו, בונה עבור הבעלים דירת תמורה אחת או יותר על אותו חלק מהמקרקעין אשר נותר בבעלותו של הבעלים. כאשר מוכר הבעלים את דירות התמורה הרי שמדובר, למעשה, במכירה של יתרת המקרקעין. לפיכך, "יום הרכישה" של דירות התמורה לצורך קביעת החבות במס שבח אמור להיות יום הרכישה ההיסטורי של המקרקעין, ואילו "שווי הרכישה" יהיה חלק יחסי משווי הרכישה ההיסטורי של המקרקעין.
5. במקרה שלפנינו, הדין מורה כי כאשר בוחר הבעלים של המקרקעין לממש את הפטור על דירת מגורים מזכה בגדר עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, יכלול שווי התמורה את שווי המקרקעין הצמודים לדירות התמורה. התוצאה היא יצירת זהות בין "שווי המכירה" בעסקת מכר חלקי בגדרה ממומש הפטור על דירת מגורים מזכה לבין "שווי המכירה" בעסקת מכר מלא. הכללת שווי המקרקעין הצמודים לדירות התמורה נועדה למנוע מצב לפיו הבעלים זוכה לפטור בשווי דירת המגורים כולה, שעה שהוא מוכר לקבלן רק חלק מהמקרקעין וממוסה במס שבח רק ביחס לחלק זה.
6. בעלים של מקרקעין אשר מבקש ליהנות מפטור על דירת מגורים מזכה בגדר עסקת מכר חלקי, ממוסה על השבח ביחס לכל המקרקעין וזאת עד ליום עריכת עסקת הקומבינציה. לפיכך, כאשר מוכר הוא את דירות התמורה אין מקום למסותו שוב בגין השבח המתייחס ליתרת המקרקעין. משהוחלה פיקציה שתוצאתה חיובו במס שבח כאילו ביצע עסקת מכר מלא, הרי שיש להמשיך ולהחיל פיקציה זו אף בשלב מכירת דירות התמורה. גישה תכליתית המבקשת למנוע הטלתו של כפל מס מחייבת כי "יום הרכישה" של דירות התמורה במקרה של עסקת מכר חלקי בה ממומש פטור על דירת מגורים מזכה יהיה יום ביצוע עסקת הקומבינציה. "שווי הרכישה" של דירות התמורה ייגזר משוויין ביום ביצוע עסקת הקומבינציה.
כבוד הנשיאה ד' ביניש, כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין, כבוד השופט א' גרוניס, כבוד השופטת מ' נאור, כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ס' ג'ובראן, כבוד השופטת א' חיות
עו"ד יריב אבן-חיים לעותר; עו"ד אריה בן-ארי למשיב
04.08.2009
העובדות:
1. ביום 9.11.45 רכשו הורי המשיב זכויות חכירה לדורות במקרקעין. אבי המשיב הוריש את זכויותיו במקרקעין לאלמנתו, למשיב ולאחות המשיב. ביום 20.7.87 העבירה האחות למשיב את חלקה במקרקעין ללא תמורה.
2. ביום 20.2.94 כרתו המשיב והאם הסכם קומבינציה, לפיו התחייבה החברה לבנות על המקרקעין בניין דירות, מתוכן תימסר דירה למשיב ודירה לאם (דירות התמורה). בתמורה התחייבו המשיב והאם (המוכרים) להעביר לחברה את זכויותיהם במקרקעין. לאור קיומו של בית מגורים על המקרקעין, ביקשו המוכרים פטור ממס שבח על עסקת הקומבינציה. לצורך קביעת סכום השבח הממוסה הובא בחשבון שווי המקרקעין הצמודים לשטח דירות התמורה, אף שנותרו בבעלות המוכרים.
3. ביום 26.10.00 מכר המשיב את זכויותיו בדירת התמורה שלו. לטענתו, "יום הרכישה" לצורך חישוב מס השבח הינו יום ביצועה של עסקת הקומבינציה, ואילו "שווי הרכישה" צריך להיגזר משווי השומה אשר נערכה לעניין עסקת הקומבינציה.
החלטה:
4. בגדר עסקת מכר מלא מוכר הבעלים את מלוא המקרקעין לקבלן, ואילו הקבלן מצידו מוכר לבעלים את דירות התמורה אותן הוא בונה על המקרקעין. כתוצאה, משלם הבעלים מס שבח על מלוא המקרקעין. משכך, כאשר מוכר הבעלים את דירות התמורה אשר קיבל מהקבלן, "יום הרכישה" שלהן לצורך קביעת החבות במס שבח הינו יום ביצוע עסקת הקומבינציה, ואילו "שווי הרכישה" שלהן נגזר מהשווי אשר נקבע בגדר עסקת הקומבינציה. מאידך, בעסקת מכר חלקי מוכר הבעלים לקבלן אך חלק מהמקרקעין, ואילו יתרת המקרקעין נותרת בבעלותו. הקבלן, מצידו, בונה עבור הבעלים דירת תמורה אחת או יותר על אותו חלק מהמקרקעין אשר נותר בבעלותו של הבעלים. כאשר מוכר הבעלים את דירות התמורה הרי שמדובר, למעשה, במכירה של יתרת המקרקעין. לפיכך, "יום הרכישה" של דירות התמורה לצורך קביעת החבות במס שבח אמור להיות יום הרכישה ההיסטורי של המקרקעין, ואילו "שווי הרכישה" יהיה חלק יחסי משווי הרכישה ההיסטורי של המקרקעין.
5. במקרה שלפנינו, הדין מורה כי כאשר בוחר הבעלים של המקרקעין לממש את הפטור על דירת מגורים מזכה בגדר עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, יכלול שווי התמורה את שווי המקרקעין הצמודים לדירות התמורה. התוצאה היא יצירת זהות בין "שווי המכירה" בעסקת מכר חלקי בגדרה ממומש הפטור על דירת מגורים מזכה לבין "שווי המכירה" בעסקת מכר מלא. הכללת שווי המקרקעין הצמודים לדירות התמורה נועדה למנוע מצב לפיו הבעלים זוכה לפטור בשווי דירת המגורים כולה, שעה שהוא מוכר לקבלן רק חלק מהמקרקעין וממוסה במס שבח רק ביחס לחלק זה.
6. בעלים של מקרקעין אשר מבקש ליהנות מפטור על דירת מגורים מזכה בגדר עסקת מכר חלקי, ממוסה על השבח ביחס לכל המקרקעין וזאת עד ליום עריכת עסקת הקומבינציה. לפיכך, כאשר מוכר הוא את דירות התמורה אין מקום למסותו שוב בגין השבח המתייחס ליתרת המקרקעין. משהוחלה פיקציה שתוצאתה חיובו במס שבח כאילו ביצע עסקת מכר מלא, הרי שיש להמשיך ולהחיל פיקציה זו אף בשלב מכירת דירות התמורה. גישה תכליתית המבקשת למנוע הטלתו של כפל מס מחייבת כי "יום הרכישה" של דירות התמורה במקרה של עסקת מכר חלקי בה ממומש פטור על דירת מגורים מזכה יהיה יום ביצוע עסקת הקומבינציה. "שווי הרכישה" של דירות התמורה ייגזר משוויין ביום ביצוע עסקת הקומבינציה.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
