האם מצג אותו הציג קבלן בשלב המו"מ הטרום חוזי הופך לחלק מהסכם ההתקשרות המחייב אותו?
עד כמה ובאילו תנאים מחייב המצג הטרום חוזי בעת שיווק הפרויקט את הקבלנים?
האם יכול הקבלן לתאר בפרוספקט השיווק שלו למשל את הפרויקט שהנו מתעתד לבנות כפרויקט שבדף הפרוייקט מצולמת בריכת שחיה, כשבפועל אין כל כוונה להקים את הבריכה?
קבלני בנין משווקים את הפרויקטים שלהם באמצעות פרוספקטים המתארים את הפרויקט על כל מרכיביו, פרסומי עיתונות ואינטרנט, סוגים שונים של מצגות, לרבות תמונות ואיורים המתארים את הפרויקט באופן ויזואלי מוחשי, מדויק וברור.
האם כל מצג המתואר ע"י הקבלנים מתקיים בפרויקט כפי שהובטח לכל רוכש ורוכש?
האם הקבלנים עומדים בהבטחותיהם בנוגע לרמת הבניה והגימור בפרויקט? כמספר יח"ד מספר הדיירים ואיכותם וכל המסופח ליח"ד הנמכרת?
האם ההבטחות שנותנים הקבלנים בימי השיווק הראשונים של הפרויקט, ובמפגשי ההיכרות הטרום חוזיים עם הקונה הצרכן (עוד לפני היותו קונה צרחן...), מקוימות בפועל על ידם, לרבות בנושא תכונות הנכס (לרבות גודלו וצורתו), איכות הבניה והגימור בפרויקט?
מצג שווא והטעיה:
התופעה של מצג שווא והטעית הצרכן בישראל ע"י הקבלנים בשיווק פרויקטים הנה קיימת.
בשל כך נוצרים פערים בין המוצר שהובטח לרוכש ובין המוצר שהנו מקבל בפועל.
התייעצות עם עו"ד המייצג את הרוכש:
לאור המקרים שנידונו בביהמ"ש אין ספק כי מומלץ ואף חובה לעגן את כל ההבטחות שניתנו ע"י הקבלנים באמצעות חוזה המכר, אותו יש לערוך במשרד עו"ד המתמחה במקרקעין.
הדבר יבטיח לרוכש בטחון אישי וחוזי כי החוזה עליו חתם והתחייב בו יקוים. כך יחסוך לעצמו עגמת נפש, הוצאות כספיות, טרחה רבה ויזכה אותו בנכס חלומות ללא מטרד ודאגה.
עובדתית, אין כל ספק שבביהמ"ש הנושא יוכרע עפ"י אומד דעת הצדדים. משמע, למה התכוונו הצדדים תוך ניהול המו"מ ובעת חתימת הסכם המכר, קרי התחייבותם ההדדית. להזכיר כי עפ"י דיני החוזים והמוסר יש לנהל מו"מ בתום לב בדיוק כפי שיש לקיים חוזה בתום לב.
אין זה סוד כי חלומו של קבלן מצוי הנו מכירת כל מרכולתו עוד לפני ששם את הבלוק הראשון בקרקע. כך יכול הקבלן להיות רגוע ובטוח בכל הקשור למימון היקר של הפרויקט העתידי שלו, ולהתפנות לבניה עצמה, מורכבת ככל שתהייה.
אולם, לא נעלמה מעיננו התופעה המוכרת של קבלן שבתחילת דרכו של פרויקט בניה יוקרתי, המשווק הפרויקט כפרויקט מיוחד וחדשני, מציע פיתויים אין סוף שהרשימה קצרה מלהכילם.
החל מנוף מהמם לים, פיתוח סביבתי החריג במימדי ההשקעה שלו, בניה ברמה גבוה, (כלשון הקבלנים "סטנדרט גבוה", שיחליטו, סטנדרטי או גבוה?) שטחים יעודיים ברכוש המשותף, כבריכה, סאונה, מכון כושר וכמובן איך אפשר ללא החניה המקורה או התת-קרקעית כשמחסן פרטי לצדה.
יש עוד כהנה וכהנה פרטים חשובים כחיפוי שיש או אבן ירושלמית, לובי מפואר, מעליות מהירות, רחבות ואיכותיות, שומר בכניסה לבנין ((doorman ועוד.
חלק בלתי נפרד משיטת שיווק מהירה בכל מוצר הוא לנסות ולמכור את הפנטזיה, ודירת חלומות במקום קוסם הינה אכן פנטזיה של כל ישראלי ממוצע, וכמה שיותר מהר.
בערעור אזרחי (ע"א 6025/92) בעניין חברת "צמיתות" היה מצג בפרוספקט החברה שתיאר את הדירה נשוא המכירה כמרווחת, כשבחוזה המכר לא נרשם גודלה במ"ר.
בפועל הדירה נבנתה שהיא קטנה משתואר.
היה וחלילה הובטח לרוכש אלמוני נכס מסוים אולם בפועל סופק לו נכס בעל תכונות שונות מהמתואר, יפנה הלה לבימ"ש לשם מימוש זכויותיו, אולם אליה וקוץ בה.
ניתן לקבל את סעדי בית המשפט רק עם הוכחה הפרת החוזה, ואין הדבר קשור כלל למצגים מוקדמים, אשר הוצגו לרוכש ע"י המוכר עוד בשלב של טרום החתימה על החוזה.
משמע, לרוכש יכול ויובטח נכס הצופה אל הים ובדמיונו הוא שורע במרפסת השמש המרווחת של מעונו החדש כשממולו הים, אולם בפועל יתגלה לרוכש כי הנכס הנו פינתי וצפוני וכי רק המימד הצר של המרפסת עליה חלם צופה אל הים ורק בצידו המערבי.
היה ובהסכם המכר ניתן לדבר ביטוי, קרי מצורף תשריט להסכם המתאר את מצבה התכנוני של הדירה, והמצב התכנוני שונה מהמצב הקיים בשטח וזאת לטובת הרוכש, ידו של הרוכש על העליונה.
אולם יכול לקרות מצב בו ההבטחה למצב המתואר ניתנה בע"פ, לנכס הצופה לים אולם לא ניתן תיאור מלא של הנכס ולא בכדי, על מה שנשקף מחלון או מרפסת הדירה. או אז מירב הסיכויים כי ביהמ"ש יעדיף להיצמד להסכם החוזי ויבחן קיום התנאים בו, וכל הנוגע למצגים הטרום חוזיים להם יטענו התובעים, לא ישמשו להם ראיה שיכולים להביאה לביהמ"ש, ולזכותם בסעדים כתוצאה מכך.
את דיני החוזים צריך לקיים. משמע, הסכם וחתימה ולצידם כוונת הצדדים הנם מחייבים. אולם כל הפרטים שנידונו בכל שלב לרבות בשלב הטרום חוזי, ואין להם אסמכתא בכתב(!), לא ישמשו כראיה ו/או הוכחה חד משמעית העשויה להתקבל בבימ"ש.
פרסום או אמירה ונתונים חוץ חוזיים כשלעצמם, אינם מחייבים ואינם מהווים חלק מהסכם המכר עצמו. בפועל נדרשת בחינה של נתונים רבים נוספים, קרי כל מקרה לגופו. וככל שירבו נתונים שכאלה, שאינם מעוגנים להסכם המכר, כך תקשה ההוכחה לקשירת אמירות אלה להסכם.
