לא חתמתי על המשכנתה - האם אצטרך לשלם אותה? טענת השתק ומשמעותה 

לעתים מתעוררת שאלה מה קורה כאשר אדם מתגונן בטענה שלא חתם על מסמך. בדרך כלל חתימה מעידה על קבלה, הסכמה, גמירות דעת, ובלא חתימה אי אפשר לחייב אדם. להלן ניתן מספר דוגמאות מתחומים שונים:

1. אדם טוען שלא חתם על אישור מסירה של קבלת תביעה. האם אי החתימה משמעו שהוא לא קיבל, או שאפשר להוכיח שהוא ידע על התביעה או על פסק הדין בעניינו ממקור אחר, כתחליף לחתימתו?

2. אדם טוען שלא חתם על חוזה, ולכן אינו מחוייב על פיו. עם זאת המו"מ בין הצדדים הגיע לשלב מתקדם ביותר ולמעשה היה סיכום בעל פה שלא הגיע למסמך חתום. שאלה זו חשובה בעיקר בעסקאות של מכר מקרקעין, המחוייבות במסמך בכתב. האם הוא יהיה מחוייב למרות שלא חתם?

3. זוג לקח משכנתה. רק הבעל טיפל במשכנתה. נרשמה משכנתה על הדירה. לאחר שהמשכנתה לא שולמה כסדרה, הבנק רוצה לממש את המשכנתה ואז האישה אומרת שלא חתמה על המסמכים, אלא בעלה זייף אותם. האם תתקבל טענתה?

השתק

אחת הסנקציות החשובות במשפט האזרחי (ולעתים גם הפלילי) הינה ההשתק. טענה זו כה חשובה ויסודית, שיש לה מקורות עוד בתנ"ך בסיפור של אדם, חוה והנחש, ועל כך הרחבתי פעם במקום אחר. משמעות סנקציה של השתק הינה שאני יודע שיש לך לכאורה טענה ראויה, אולם מסיבות אחרות (בעיקר של חוסר תום לב, לעתים רשלנות, או שיקולי צדק) אינני מאפשר לך להעלות את הטענה שלך. והואיל ואין לך טענה ראויה, אתה מחוייב.

למשל, אם נפעיל את סנקצית ההשתק בדוגמה הראשונה - אנו אומרים לנתבע, אנו יודעים שלא חתמת, אולם הואיל ואתה ידעת על התביעה, יכולת להתגונן ולא נגרם לך נזק. אולם אתה פעלת בחוסר תום לב והתחמקת מהתמודדות עימה. בנסיבות אלה אני משתיק אותך מלטעון שלא חתמת. עכשיו נראה אם יש לך הגנה אחרת או סיבה אחרת מדוע לא התגוננת כנגד התביעה, ואם לא, תישא בתוצאות של אי ההתגוננות.

הדוגמה השניה אף היא נדונה בפסיקה, במקרים של אנשים שסיכמו את כל פרטי העסקה, אולם לאחר מכן התחרטו, לאחר שלא ניתן היה להתחרט, וכל הגנתם התבססה על הטענה שהם לא חתמו. בנסיבות כאלה בתי המשפט הפעילו את סנקציית ההשתק, תוך שראו את הצדדים כאילו כן התקשרו בחוזה, והשיתו על הצד שלא חתם, את האחריות החוזית, כאילו חתם.

לא חתמתי על המסמכים של המשכנתה!

בקשר לדוגמה האחרונה שהבאנו קודם לכן, ניתן לאחרונה פסק דין בבית המשפט האמריקאי  בית המשפט לערעורים של ה-8th Circuit.

ג'ואל וטניה קרניץ פנו לבית המשפט בבקשה שיצהיר כי משכנתה שנטלו אינה בתוקף, וזאת על פי חוקי מינסוטה, וזאת מכיוון שהאישה לא חתמה על מסמכי המשכנתה. הנתבע היה הבנק שנתן את ההלוואה, בנק פרגו. בית המשפט קיבל את הטענה והחליט כי המשכנתה אינה בתוקף.

תוכלו לשאול, ומה אם המשכנתה אינה בתוקף - האם לא צריך להחזיר את הכסף? ובכן התשובה כפולה; ודאי שמי שקיבל את הכסף צריך להחזיר אותו; ויתכן שניתן גם לחייב את האישה, מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. אולם אם המשכנתה בטלה, הבנק איבד את הבטוחה שלו ואת היכולת לממש את הנכס במהירות, וכמו כן איבד את ההגנה כלפי נושים אחרים, שיטענו לזכויות בבית. על כן יש חשיבות רבה מאוד לשימור כוחה של המשכנתה. הבנק כמובן פנה לערעור.

ומה קרה שם? הזוג הנ"ל נטל הלוואה מבנק א', לצורך בניית הבית. על הלוואה זו חתמו שני בני הזוג. לאחר מכן ביצע הבעל מיחזור, קרי הלך לבנק פרגו, נטל הלוואה, באמצעותה פרע את הראשונה. אשתו לא נתבקשה ולא חתמה על המסמכים. עם זאת היא העידה שידעה כי בעלה מחפש למחזר את ההלוואה בהלוואה אחרת, שתסתיים בשיעבוד הבית שבנו.

לאחר מכן אירוע מספר תהליכים; הזוג פנה להליכי פשיטת רגל תוך שציין שהבית משועבד. הם קיבלו הפטר. לאחר מכן הם הפסיקו לשלם את המשכנתה והבנק פתח בהליכי מימוש. רק אז נודע לבעל כי על פי החוק של מינסוטה, שני בני הזוג חייבים לחתום על מסמכי שיעבוד הבית. ואז הם פנו בהגשת התביעה. בית המשפט עיין בחוק ופירשו כך שהיעדר חתימתה של טניה שוללת את המשכנתה מכל תוקף חוקי.

הבנק ערעור על הפסיקה הזאת לבית המשפט לערעורים. בית המשפט לערעורים קיבל את הערעור, השתיק את הזוג מטענתם זאת (ועל כן לא נותרה להם הגנה אחרת והם חייבים לפרוע את המשכנתה), וזאת מהנימוקים הבאים:

1. ידיעה: טניה ידעה היטב כי בעלה נוטל משכנתה, מה מטרתה ותכליתה, והיא שתקה. וזו משמעות השתק לעתים: אם שתקת, תמשיך לשתוק.

2. כתוצאה משתיקתה, וכן כתוצאה מקבלת ההלוואה, גם טניה הרוויחה, המשכנתה הראשונה סולקה, הכספים שמשו גם אותה.

3. הבנק שינה את מצבו לרעה, בהסתמכו על תקפותה של המשכנתה. ייגרם לו נזק חמור שאינו מוצדק. במיוחד כאשר מצבם הכלכלי של הזוג לא טוב ועתה הוא זקוק למשכנתה יותר מכל זמן אחר.

משכך, יש לראות את המשכנתה כתקפה.

בעקבות הפסק

משפטנים יאמרו כי פסק הדין הזה אינו מהווה איזו הלכה חדשה. זה נכון, הבאתי אותו כדי להדגים לכם את עיקרון ההשתק. עם זאת ראוי מכאן ללמוד משהו נוסף אודות טבע המשפט. משפט הינו לעתים איזון בין שני צדדים. צריך לדעת מה לטעון. לעתים יש להיזהר מהעלאת טענות מרגיזות, מכיוון שאלה יכולות להוביל למצב של השתק. גם אם נקבל את הטענה כי בנקים חייבים להיזהר, וגם אם נקבל את הטענה כי יש להכן על הציבור מפני הבנקים, מכיוון שהציבור הוא הצד החלש והתמים, וגם אם נקבל את הטענה כי בנק מחוייב לעמוד בכללים פורמאליים ויש להטיל עליו אחריות בגין רשלנותו - כל אלה נכונים ביותר, אולם אינם יכולים להצדיק מצב שבו מה שנתפס כמעוול שיוצא נשכר, קרי ידע על ההלוואה, עשה בה שימוש, ראה אותה כתקפה, ולאחר מכן מנסה להיתפס בחוסר תום לב על סעיף חוק שלא נועד למעשה להגן על סיטואציה כזאת.

יתכן ובנסיבות שנוצרו מדובר היה בהימור של "אין מה להפסיד" ממילא הולכים לקחת להם את הבית. אולם גם במקרים אחרים צריך ללמוד לקח זה.

(לקישור לפסק הדין היכנסו לבלוג שלי)