פטור מהיטל השבחה בפרוייקט חיזוק המבנה ותוספות בנייה לפי תמא 38 - לא בכל מקרה 

לאחר ציפייה ממושכת, ולאחר שחלפו כשנתיים וחצי מעת שאושרה תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38) אישרה הכנסת מתן פטור בשיעור 90% מהיטל ההשבחה החל על הדיירים בגין השבחת המקרקעין לפי התמ"א (על פי רוב היזמים הם אלה שנוטלים על עצמם החבות לשלמו). תוכנית המתאר נועדה לעודד חיזוק בתים בישראל מפני רעידות אדמה באמצעות מתן זכויות בנייה והקלות נוספות.

במטרה לעודד ביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38 ולקדם את יישומה של התוכנית לחיזוק הבתים מפני רעידות אדמה, החליטה באחרונה ועדת הפנים של הכנסת על מתן פטור מלא מהיטל השבחה בכל האזורים, למעט במחוז תל אביב, למשך תקופה של שנה. באזורי הפריפריה, באזורים בעלי דירוג חברת--כלכלי נמוך ובמקומות המוגדרים מסוכנים ססמית יחול הפטור במשך תקופה של שנתיים. במחוז תל אביב יישאר חיוב בשיעור 10% מהיטל ההשבחה.

על חיוב חלקי זה בהיטל השבחה, בשיעור 10%, נמתחה ביקורת נוקבת, מוצדקת לטעמי, שכן יש בו כדי לתקוע מסמר נוסף בגלגלי העגלה המקרטעת של תמ"א 38.

במשך שלוש השנים שחלפו מאז אושרה התוכנית, הוברר כי בחלק גדול מהמקרים ההטבות הגלומות בה אינן מספקות תמריץ ראוי לחיזוק המבנים. הדבר נכון במיוחד לגבי מבנים שגובהם יותר מ-3-4 קומות, אשר הסיכון הגלום בהם בעת רעידת אדמה הוא גבוה במיוחד, וכן באזורי הפריפריה, שבהם היחס בין עלויות החיזוק והשיפוץ לבין ערכי הדירות ותוספות הבנייה שמאפשרת התמ"א אינו יוצר תמריץ כלכלי.

ברם, הטלת חיוב בהיטל השבחה בשיעור חלקי במחוז תל אביב, על אף שהוא יוצר העדפה לכאורה של אזורי הפריפריה, אין בו כדי להצמיח ולהוליד יש מאין כדאיות כלכלית באותם אזורים ולגבי אותם מבנים שביחס אליהם התוכנית נכשלה עד כה ביצירת כדאיות כזו.

ראוי היה לעשות שימוש בסמכויות המוקנות על פי התמ"א למוסדות התכנון, ולהתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של אזורי הפריפריה או של בניינים שגובהם עולה על 4 קומות. ניתן להשיג יעד זה באמצעות הענקת זכויות בנייה נוספות, הגדלת שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור וכן הקלות נוספות - כך שיינתן עידוד כלכלי מספק לביצוע חיזוק המבנים באזורים ובמבנים אלה.

יתרה מזאת, מתברר כי לא בכל העיריות ולא בכל מקרה יחול הפטור, חלקי או מלא, על היטל השבחה בגין השבחה הנובעת מתמ"א 38. במצבים מסוימים, לפחות לגישת הרשויות, יוטל חיוב בהיטל השבחה מלא. כך, עיריית תל אביב חייבה באחרונה בהיטל השבחה מלא בגין הזכויות הנובעות מתמ"א 38 בעת מכירת בניין שחלה עליו התוכנית. חיוב זה מבוסס על הטענה כי הפטור (החלקי, בשיעור 90%) יחול רק בעת מתן היתר, ולא כשהחיוב בהיטל השבחה חל בשל מכירת הנכס.

ככל הנראה, מדיניות העירייה היא להטיל את החיוב רק בעת מכירת המבנה כמקשה אחת (לרוכש או לקבוצת רכישה). עם זאת, אין זה מן הנמנע כי חיוב כאמור יחול גם על עסקות למכירת הזכויות בגג המשותף וזכויות הבנייה עליו, בתמורה לחיזוק הבניין ולשיפוצו, כלומר על עסקות קלאסיות מכוח תמ"א 38.

לכאורה, יש לעמדת העירייה אחיזה איתנה בלשון החוק, שלפיו ניתן פטור מהיטל השבחה על זכויות הנובעות מתמ"א 38. הסיבה - לפי הוראת החוק, הפטור חל כאשר ניתן היתר בנייה, ואילו כשמדובר בעסקת מכר רגילה יחול חיוב רגיל בהיטל השבחה. מעמדה זו נובע, לכאורה, כי בכל מקום שבו הצדדים לעסקה הקדימו את מכירת הזכויות בגג וזכויות הבנייה בו למתן ההיתרים, עלול לחול חיוב בהיטל השבחה מלא על הזכויות הנובעות מכוח התמ"א.

מצב דברים זה מחייב ניסוח זהיר של ההסכם שחותמים הדיירים עם היזם. ואומנם, בעסקות רבות מותנית ההתקשרות בתנאי מתלה - מתן היתר הבנייה - שרק בהתקיימו נכנסת ההתקשרות לתוקפה. במקרה כזה, יש לראות את מתן ההיתר כקודם להתקשרות המחייבת, ולפיכך יחול הפטור בעת מתן ההיתר.

במקרים אחרים, הגישה שלפיה חל חיוב בהיטל השבחה על עסקה של מכר זכויות הבנייה (להבדיל ממתן היתר למימושן) עלולה להכביד באופן מהותי על ההתקשרות. הסיבה לכך היא שלעתים קיימת חשיבות להעברת הזכויות ליזם עוד קודם למתן היתרי הבנייה, כדי לאפשר קבלת מימון בנקאי (מובן מאליו שבמקרה כזה יש לדאוג לבטוחות ראויות להבטחת האינטרסים והזכויות של הדיירים).

הצורך לעכב את העברת הזכויות כאמור, רק כדי לאפשר את מימוש הפטור מהיטל ההשבחה, עלול להוות עיכוב נוסף ומיותר בשרשרת העיכובים והמכשולים הביורוקרטיים הניצבים בפני יישום תמ"א 38.