מדינת ישראל, המודעת לקטסטרופה העומדת בפתחנו במקרה של רעש אדמה חזק, יזמה חוק שנועד לעודד את חיזוק הבתים. על אופיה של הקטסטרופה הצפויה ניתן ללמוד באתר הממשלתי "הערכות לרעידת אדמה". על פי המידע שבאתר, אין שום ספק שרעש כזה יקרה בישראל, השאלה היא רק מתי.
המדינה, שבאחריותה לחזק את מבני הציבור (בתי הספר ובתי החולים), אינה יכולה לחזק את הבתים שבבעלות פרטית. את זה אנו, בעלי הדירות בבתים אמורים לעשות בעצמנו. חיזוק של בית מגורים ממוצע של 3 קומות אמור לעלות מאות אלפי שקלים. בנגוד לדעה המקובלת, אין מדובר ב"עיבוי עמודים" (שיטת תחזוקה לעמודים ששיני הזמן נגסו בהם), אלא בבניית קונסטרוקציה מורכבת של קורות בטון המקיפה את הבנין מכל עבריו ומונעת מהבנין ליטות על צידו. אין זה סביר לצפות שהדיירים יממנו מכיסם הוצאה כה כבדה.
תמ"א 38 נועדה לתת מענה לסוגיה זו. התוכנית מעניקה למי שגר בבית משותף שהיתר הבניה שלו הוצא לפני 1 בינואר 1980 שתי מתנות יקרות ערך: זכויות בנייה עודפות ופטור ממסים.
הדיירים אמורים למסור את שתי המתנות לצד שלישי - חברת בניה, שתחזק את הבנין ותשביח אותו באמצעות שיפוץ חיצוני, הוספת חדרי בטחון לכל הדירות והוספת מעלית. בנוסף תבנה החברה דירות חדשות שמכירתן בשוק החופשי תממן את החיזוק וההשבחה ותותיר רווח מסוים לחברת הבניה.
התוכנית קובעת כי מאחר ומדובר הצלת חיים ניתן להסתפק בבהסכמת רוב של 66% מכלל בעלי הנכסים בבנין וגם זאת בכפוף לאישור מיוחד מטעם המפקח על הבתים משותפים.
למרבה הצער, רוב של 66% אינו מספיק וזאת מכמה סיבות:
1. אישור המפקח אינו ודאי ותלוי בגחמות המפקח/ת.
2. החוק מתיר בד"כ תוספת של קומה אחת, דבר שמוריד לגמרי את הכדאיות הכלכלית.
זו הסיבה העיקרית לכך שלמרות שהחוק נחקק בשנת 2005, יש מעט מאוד עבודות בשטח.
3. עיריות ראשון לציון ורמת גן בקשו וקבלו מהועדות המחוזיות היתר לבניית קומה נוספת בנוסף לזו המוקנת מכח תמ"א 38, אך קומה זו זקוקה להסכמה של 100%.
4. דרך נוספת להגדלת הכדאיות הכלכלית היא להוסיף לדירות החדשות חדרי יציאה לגג, להם נדרשת הסכמה של 75%.
5. אף יזם שפוי לא יכנס לפרויקט מורכב וקשה שכזה, כשהוא מסתכן בצו הפסקת עבודה מדייר סרבן.
לכאורה, העסקה כדאית לכל הצדדים, למדינה, לעיר - הזוכה בעיבוי מבוזר ועדין, לחברות הבניה וכמובן לדיירים, המשדרגים משמעותית את איכות החיים ומעלים את ערך הנכס במאות אלפי שקלים. בפועל, יש קושי רב לקבל הסכמה של 100%, במיוחד בבנינים בהם יש יותר מ 6 דירות.
הסיבה העיקרית להתנגדות היא חששות הנובעים מחוסר ידיעה. אפשר בהחלט להבין את החששות מהבלתי נודע לעתיד הרכוש היקר ביותר של בעליו.
התרופה הטובה ביותר לחששות היא הסברה מקיפה מפי גורם מקצועי ואמין, שיענה על כל השאלות.
סיבה נפוצה נוספת היא חשש מאובדן הכנסה משכר דירה בתקופת הבניה. גם כאן התרופה היעילה ביותר היא הסברה. במרבית המקרים מבינים בעלי הדירות כי גם אם תהיה ירידה בשכר הדירה היא תהיה לתקופה קצרה ולאחריה צפוי שכר הדירה לעלות, בגלל השבחת הנכס, כך שההפסד מוחזר תוך זמן קצר.
מנסיוני, מצליחים בעלי הדירות להגיע להבנה עם השוכרים לשמור על רמת שכר הדירה גם בתקופת הבניה ובתמורה לא יועלה השכר בשנתיים לאחר מכן.
סיבה נוספת להתנגדות נובעת מחששם של דיירים מבוגרים מכל שינוי באורח החיים. אפשר להבין אותם ולעזור להם להתגבר על הקושי באמצעות שיתוף הצאצאים בהחלטות.
הסיבה הקשה מכולן נובעת מיחסים עכורים בין הדיירים. בדרך כלל מדובר בעל דירה שחש שפגעו בו בעבר ואינו מוכן לפעול באופן שעשוי להטיב עם שכניו. מנסיוני אדם כזה אינו קשוב לשום הסבר הגיוני. הוא לא יגיע לאספות ואפילו לא יספק הסבר לסרובו.
התרופה למקרים כאלה היא במישור המשפטי. על הדיירים לפנות לעורך דין ולאיים בתביעה כספית על הנזק הכספי שנגרם להם. שלא כמו בחוק הדייר הסרבן המתיחס לפינוי בינוי, לא נתן המחוקק את הדעת למצב זה. וסיכויי ההצלחה בתביעה על נזקים כספיים לא ברורה.
קרן האור באה מאופיה של תוכנית תמ"א 38 שנועדה, פשוטו כמשמעו, להציל חיים. לדעת משפטנים, יש סיכוי טוב לתביעה על סיכון החיים שאותו דייר מעמיד את שכניו.
אילן מאירי
-------------------------------------------------------------------------------------
הכותב הינו מנהל היחידה לישום תמ"א 38 - רמת גן, המסייעת לדיירים להתגבש, להתקשר עם חברת בניה אמינה ולקבל את מלוא ההטבות האפשריות.
פרטים מלאים באתר היחידה: www.hidush-batim.com
לתגובות: ilan@hidush-batim.com טל: 054-3035515
