מבצע עסקת נדלן? - חשוב שתקרא 

תמרורי אזהרה ראשונים בביצוע עסקת נדל"ן


אדם ממוצע מבצע בדרך כלל מספר מועט של עסקאות נדל"ן בחייו, אותן ניתן לספור על יד אחת. לכן, ברור הוא כי מדובר באחת העסקאות הגדולות שהנך עומד לבצע בחייך.

תחום הנדל"ן הינו תחום סבוך ומורכב שמומחיות בו נרכשת לאורך שנים. רק לשם סיבור האוזן, מקובל בקרב עורכי דין כי אלו אשר אינם עוסקים בתחום המקרקעין יזהרו וירתעו מלתת ייעוץ בתחום זה בשל מורכבותו - די בכך על מנת להבין את משמעות פני הדברים. ידע ומידע רבים ככל שיהיו בידיו של המבקש לבצע את העסקה או בא כוחו, יביאו לביצוע עסקה טובה יותר, וחשוב לא פחות ימנעו התרחשותה של "תאונה משפטית" אפשרית.

להלן ננסה לסקור בתמצית רק מעט מתמרורי האזהרה הרבים שעל כל מבצע עסקת נדל"ן מתחיל לשים לב אליהם, לרבות השיקולים שיש לשקול בטרם כניסה לביצוע העסקה.

המתווך: בחרת להתקשר עם מתווך? דאג כי הסכם התיווך שלך עימו לא יהיה מקפח וקרא את כולו, לרבות האותיות הקטנות. שים לב כי אינך מחוייב לבלעדיות לאותו מתווך מבלי שהנך חפץ בה. שאל את המתווך אילו פעולות תיווך בכוונתו לבצע ודאג שתהיינה מתועדות בהסכם התיווך. הקפד לדרוש כי את התשלום למתווך, תשלם אך ורק לאחר שתקבל סכומי כסף מהקונה או לאחר ביצוע תשלום או שניים כאשר אתה הקונה. זאת, על מנת לוודא שהעסקה אכן מתבצעת בפועל בטרם הנך משלם עבור התיווך. חשוב לא פחות - התמקח עם המתווך על אחוזי שכר הטרחה שלו, וזכור כי גם בעניין זה המחיר אף פעם אינו קשיח.

זיכרון דברים: אל תחתום על זיכרון דברים! זיכרון דברים בנסיבות מסויימות הינו חוזה מקרקעין שלם ומוגמר לכל דבר ועניין, ואתה עלול למצוא את עצמך קשור בעסקה שטרם נבדקה לעומק, אם בכלל. אם הנך מתעקש לייצר מסמך מקדים על מנת להבטיח את קניית הנכס או מכירתו, דאג להתייעץ עם עו"ד מקרקעין קודם לכן.

ערך הנכס ומצבו הפיזי: בצע בדיקה שאינה שטחית של מצבו הפיזי של הנכס. גש עם בעל מקצוע, מהנדס בניין לצורך העניין, על מנת לבחון את מצבו של הנכס - הוא יוכל לתת לך תמונה הרבה יותר טובה מעינו של כל קונה רגיל. אם מדובר בנכס שערך השוק שלו אינו סטנדארטי לבדיקה ו/או נכס יקר במיוחד, בדוק עם שמאי מקרקעין מה ערכו של הנכס בטרם כניסה למו"מ עם המוכר ובמידת הצורך אף בקש ממנו לערוך חוות דעת.

הזכויות בנכס: בצע בדיקות מקיפות של המצב המשפטי של הנכס, בדוק היטב מי בעל הזכויות והאם ישנן הערות על זכויות אלו, בחן את המצב התכנוני, בחן אם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכונות ו/או תביעות של צדדים שלישיים, אם קיימים צווי הריסה, אם יש חריגות בניה, ועוד.

מצב הנכס בעירייה: בדוק האם הנכס בנוי על פי היתר הבניה, האם ישנן חובות לעירייה. חשוב במיוחד כי תבדוק בטרם חתימה על הסכם, מהו היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעת מכירת הנכס - מס זה יכול לשנות את פני העסקה לחלוטין.

בקניית מגרש/קרקע לבנייה: בדוק היטב מהן זכויות הבניה ועד כמה ניתן לנצלן, אלו תשלומים יידרש הקונה לשלם כאשר ירצה לבנות, מה המצב התכנוני מסביב למגרש, מי מבצע את עבודות הפיתוח והאם הן מתקדמות, האם ישנן הערות על המגרש מטעם רשות העתיקות או גופים אחרים, ועוד.

בקניית דירה בבית משותף: בדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, בדוק האם ישנן חריגות בניה, בדוק את המצב הקיים לעומת המצב הרישומי, בדוק האם ישנם סכסוכים משפטיים בבניין, בדוק האם הדיירים נוהגים על פי ההצמדות הקבועות בתקנון, ועוד.

קרקע של מינהל מקרקעי ישראל: בדוק היטב את זכויות בעל הנכס במינהל מקרקעי ישראל, האם ישנה בקשה להעברת זכויות תלויה ועומדת, מתי עומד להסתיים הסכם החכירה, האם ישנו חוב דמי חכירה, האם המינהל ידרוש דמי הסכמה ו/או דמי היוון, ועוד.

מוכר נכס: כמוכר נכס בו השקעת את מיטב כספך יש ראשית לשקול היטב את שיקולי המס אשר עשויים או עלולים לשנות את כדאיות העסקה מן הקצה על הקצה. כמו כו, יש לדאוג לצמצום הסיכון עד לאפס בכל הנוגע לתביעות עתידיות מטעם הקונה כנגדך. יש לדאוג למכור את הנכס כפי שהוא (AS IS) ולא להתחייב במצגים והתחייבויות מעבר למצב הקיים. יש להבטיח כי כספי המשכנתא של הקונה יועברו ישירות למוכר ולבדוק היטב על איזה כתב התחייבות לרישום משכנתא אתה עומד לחתום, יש לבחון אם מדובר בקונה שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, ועוד.

קונה נכס: כקונה יש לבדוק היטב את אפשרויות המימון לקניית הנכס ואת האפשרות לקחת משכנתא. יש לברר היטב עם הבנק כמה שיותר האם יסכים להעניק הלוואה בתמורה לשיעבוד הנכס הנרכש. לא כדאי לגלות שאין לך אפשרות לממן את רכישת הנכס, בעוד הנך מחוייב בהסכם לרכישתו כאשר נסיגה ממנו תחייבך בתשלום פיצוי מוסכם גבוה למוכר.

זכור: אל תתייעץ עם עו"ד שאינו מתמחה במקרקעין, אלא אך ורק עם עורך דין מקרקעין בעל ניסיון התמחות בתחום זה.


אכן רשימה מבהילה לכל הדעות. יחד עם זאת, השד אינו נורא כפי שהוא נשמע. חשיבות העניין מחייבת הקפדה ותשומת לב מירבית לכל תמרור אזהרה המוצב בפניכם באותה דרך המובילה בבטחה אל ביצוע העסקה המיוחלת בהצלחה.

הפנייה בלשון זכר הינה מטעמי נוחות בלבד, ויש לראותה כמתייחסת לזכר ונקבה כאחד.

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.