מאמר זה הינו רביעי בסדרה של מאמרים בכל הנוגע לביצוע רכישת דירה חדשה מקבלן . מאחר ורכישה זו הינה בדרך כלל העיסקה החשובה בחיי כל אדם , בה הקונה משקיע את מירב כספו . יש צורך בביצוע שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה , על מנת לחסוך הפתעות הפסדים ועוגמת נפש. במאמר זה רשומים מספר המלצות והערות והוא נועד לסייע בצעדים הראשונים לרכישת דירה . הכותב הינו מהנדס בחברת צ'ק האוס - בדק בית וכן שמאות מקרקעין .
חלק רביעי - בקשות לשינויים :
1 . יש לוודא כי בחוזה בין הקבלן לקונה ישנו סעיף המאפשר לדרוש מהקבלן ביצוע שינויים ו/או תוספות בתוך הדירה , זאת עוד במהלך הבניה.
2 . יש לדאוג כי השינויים יבוצעו על ידי ובאחריות הקבלן המבצע ולא באמצעות של קבלני משנה .
3 . יש לדאוג כי בקשות לביצוע שינויים ו/או תוספות בדירה תעשה בכתב בלבד , וזאת כחלק בלתי נפרד לחוזה .
4 . מומלץ שהבקשה תכלול פירוט רב ככל הניתן , כגון מחירים פירוט מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה עקב השינויים .
5 . יש להחתים את הקבלן על ההעתק תוספת החוזה.
6. יש לברר מראש ולהעלות בכתב עם הקבלן , במידה וידרש תשלום עמלה נוסף עבור התקנת אבזרים אשר יסופקו לקבלן . כמו כן יש לברר את סכום הזיכוי אם יתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.
נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר :
מחירה של הדירה שנקוב בחוזה המכר בין הקבלן לקונה חייב להיות מנוסח כסופי ולכלול את כל הסכומים הכספים אשר נלווים למחירה הסופי של הדירה . לפיכך כאשר חותמים ומבצעים משא ומתן עם קבלן לצורך רכישת דירה יש לשים לב שכל הנושאים מופיעים בחוזה הקניה , זאת על מנת למנוע בעתיד תשלומים נוספים על מחיר הדירה .
מס ערך מוסף :
יש לבצע בדיקה אם התשלום אשר הועבר לקבלן בתמורה לנכס כולל תשלומים עבור מס ערך מוסף = מע"מ , והינו כלול במחיר הדירה הסופי או שמא יידרש לשלם מע"מ בנוסף על הסכום אשר נקוב בחוזה הקניה .
ביצוע תשלומים לפי התקדמות הבנייה :
לקבוע כי לוח התשלומים שיועברו לקבלן לא יהיה במועדים כללים או "לפי שנה" בלבד , אלא יהיו קשורים בהתקדמות הבנייה בפועל , אחרת אפשר לגלות ששולם % 90 ממחירה של הדירה , כאשר בפועל קיים פיגור גדול בבנייה ומועד מסירת הנכס עודנו רחוק. ניתן להתייעץ עם מהנדס בדק בית או שמאי מקרקעין לגבי קביעת התקדמות העבודה .
על פי תקנה מספר 1 לתקנות המכר , במידה שהביטחונות שניתנו הינם לא בדרך של ערבות בנקאית או כפוליסת ביטוח הרי שאף על פי מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה עם הקבלן , מועדי התשלומים יבוצעו על פי מה שנקבע בחוק כלומר :
1 . בגמר התקרה בקומת העמודים או בגמר יציקת הרצפה בקומה הראשונה (זאת כאשר לא קיים בבניין קומת עמודים ) - תשלום זה כולל גם את דמי הקדימה ששולמו בזמן חתימת ההסכם - יועבר %40 ממחיר הדירה .
2 . בגמר ביצוע שלד הקומה שבה נבנית הדירה , כולל ביצוע מחיצות פנים , מלבד משקופים צנרת אינסטלציה ועבודות חשמל -יועבר 20% ממחיר הדירה .
3 . בגמר ביצוע טיח פנים או תחליף לטיח - יועבר 15% ממחיר הדירה.
4 . בגמר ביצוע טיח חוץ או ציפוי חוץ - יועבר 15% ממחיר הדירה .
5 . עם מסירת הדירה בהתאם לתנאי חוזה המכר -יועבר 10% ממחיר הדירה.
אי קיום של הוראות על ידי הקבלן מהווה עבירה פלילית , וניתן להגיש תלונה פלילית למשטרת ישראל .
חלק רביעי - בקשות לשינויים :
1 . יש לוודא כי בחוזה בין הקבלן לקונה ישנו סעיף המאפשר לדרוש מהקבלן ביצוע שינויים ו/או תוספות בתוך הדירה , זאת עוד במהלך הבניה.
2 . יש לדאוג כי השינויים יבוצעו על ידי ובאחריות הקבלן המבצע ולא באמצעות של קבלני משנה .
3 . יש לדאוג כי בקשות לביצוע שינויים ו/או תוספות בדירה תעשה בכתב בלבד , וזאת כחלק בלתי נפרד לחוזה .
4 . מומלץ שהבקשה תכלול פירוט רב ככל הניתן , כגון מחירים פירוט מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה עקב השינויים .
5 . יש להחתים את הקבלן על ההעתק תוספת החוזה.
6. יש לברר מראש ולהעלות בכתב עם הקבלן , במידה וידרש תשלום עמלה נוסף עבור התקנת אבזרים אשר יסופקו לקבלן . כמו כן יש לברר את סכום הזיכוי אם יתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.
נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר :
מחירה של הדירה שנקוב בחוזה המכר בין הקבלן לקונה חייב להיות מנוסח כסופי ולכלול את כל הסכומים הכספים אשר נלווים למחירה הסופי של הדירה . לפיכך כאשר חותמים ומבצעים משא ומתן עם קבלן לצורך רכישת דירה יש לשים לב שכל הנושאים מופיעים בחוזה הקניה , זאת על מנת למנוע בעתיד תשלומים נוספים על מחיר הדירה .
מס ערך מוסף :
יש לבצע בדיקה אם התשלום אשר הועבר לקבלן בתמורה לנכס כולל תשלומים עבור מס ערך מוסף = מע"מ , והינו כלול במחיר הדירה הסופי או שמא יידרש לשלם מע"מ בנוסף על הסכום אשר נקוב בחוזה הקניה .
ביצוע תשלומים לפי התקדמות הבנייה :
לקבוע כי לוח התשלומים שיועברו לקבלן לא יהיה במועדים כללים או "לפי שנה" בלבד , אלא יהיו קשורים בהתקדמות הבנייה בפועל , אחרת אפשר לגלות ששולם % 90 ממחירה של הדירה , כאשר בפועל קיים פיגור גדול בבנייה ומועד מסירת הנכס עודנו רחוק. ניתן להתייעץ עם מהנדס בדק בית או שמאי מקרקעין לגבי קביעת התקדמות העבודה .
על פי תקנה מספר 1 לתקנות המכר , במידה שהביטחונות שניתנו הינם לא בדרך של ערבות בנקאית או כפוליסת ביטוח הרי שאף על פי מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה עם הקבלן , מועדי התשלומים יבוצעו על פי מה שנקבע בחוק כלומר :
1 . בגמר התקרה בקומת העמודים או בגמר יציקת הרצפה בקומה הראשונה (זאת כאשר לא קיים בבניין קומת עמודים ) - תשלום זה כולל גם את דמי הקדימה ששולמו בזמן חתימת ההסכם - יועבר %40 ממחיר הדירה .
2 . בגמר ביצוע שלד הקומה שבה נבנית הדירה , כולל ביצוע מחיצות פנים , מלבד משקופים צנרת אינסטלציה ועבודות חשמל -יועבר 20% ממחיר הדירה .
3 . בגמר ביצוע טיח פנים או תחליף לטיח - יועבר 15% ממחיר הדירה.
4 . בגמר ביצוע טיח חוץ או ציפוי חוץ - יועבר 15% ממחיר הדירה .
5 . עם מסירת הדירה בהתאם לתנאי חוזה המכר -יועבר 10% ממחיר הדירה.
אי קיום של הוראות על ידי הקבלן מהווה עבירה פלילית , וניתן להגיש תלונה פלילית למשטרת ישראל .
