מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה האחרונה החליטה על קביעת הליך השגה חדש על שומות מקרקעין (החלטה מס' 1181), נושא השמאויות עבור המושבים הינו אחד הנושאים המשפיעים ביותר על יכולתו של בעל הנחלה לבצע פעולות בניה ופעילות לא חקלאית בנחלתו וכמו-כן נושא זה הינו בעל השלכות כלכליות גדולות על המשק הישראלי בכלל ועל ענף הנדל"ן בפרט.
טרם השינוי בנושא השמאות, כאשר בעל נחלה היה מעוניין לבצע בנייה של יחידת המגורים השנייה או הקמת מבנים לצורך פעילות לא חקלאית במשקו כמו מבני אחסנה, גלריה או יחידות אירוח- הוא נכנס לתוך "עולם אי הוודאות", אשר מעבר לאישורים הרבים אותם נדרש להשיג, ישנם תשלומים שונים למינהל שעליו לשלם (תשלומי דמי היוון עבור שינוי ייעוד, תשלום דמי היתר). גובה התשלום הוא נגזרת של הערכת שמאי המינהל, מוכפלת באחוז שנקבע לאותו אזור לתשלום. מי שאמון על עריכת השומות עבור המינהל הם שמאים פרטיים המועסקים על-ידי המינהל, ולעיתים מתבצעות השומות על ידי שמאי אגף שומה במשרד המשפטים.
בשנים האחרונות אנו טוענים ללא הרף כי שמאויות המינהל במושבים לשימושים השונים אינן משקפות את הזכויות האמיתיות של בעל הנחלה, הן בהיבט של האחוז הגבוה הנדרש לתשלום עבור הקרקע 91% והן מבחינת הערכות השמאים שהינן גבוהות ביחס לשמאויות שניתנות באותו אזור או בערים הסמוכות לאותו מושב.
העובדה שבעל נחלה מחזיק בקרקע עשרות שנים חייבת לקבל ביטוי בתוך השמאות, ובכך להוריד משמעותית את האחוז הנדרש לתשלום, ובנוסף, על השמאות להיות קרובה ככל שניתן לנהוג באותו אזור בו מבוקשת השמאות.
במקרה שהגיע לטיפולנו נדרש בעל משק באזור חוף הכרמל לשלם כ-190,000 ש"ח עבור עסק מסחרי הכולל משרדים ומחסן לאחסנה בגודל של כ - 105 מ"ר הנמצא בחלקת מגוריו. כאשר השמאות הנגדית שהוזמנה על ידו קבעה כי בהתאם לתאור הקרקע הנדונה סביר להעריך את שווי הבעלות בקרקע בכ - 63,000 ש"ח. השמאות הנגדית שהוגשה על ידי השמאי מטעם בעל הנחלה נתמכה בעיקר על שמאויות שנערכו באזור המועצה האזורית חוף הכרמל והתבססה על מכרזים שהוצאו על ידי מינהל מקרקעי ישראל. והפער מדבר בעד עצמו!!!
כשמבקש אותו בעל הנחלה לערער על השמאות שקיבל, עומדת לו הזכות להגיש השגה, אולם להפתעתו הוא מגלה כי ההשגה נידונה בפני מנהל הלשכה המחוזית של המחוז בו המקרקעין נשוא הבקשה. כשיבחר לערער יגיע לשמאי הממשלתי הראשי, הגורם הבכיר באותו אגף עצמו. ברור שברוב המקרים, אם לא בכולם, ההשגה או הערר נדחים.
לאור זאת, השינוי שחל בעניין הערעור על שמאות המינהל הינו המשמעותי והחשוב מבחינתנו בהחלטה החדשה של המינהל, על פי ההחלטה בעל נחלה המבקש לערער כנגד השמאות רשאי להגיש השגה על החלטת השמאי שדן בבקשה, בפני ועדת השגות אשר תהא בת שלושה חברים, עובד המדינה שיתמנה ע"י שר המשפטים הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום, והוא יהיה יושב ראש הוועדה, השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים.
המנגנון החדש אמור להיות כלי מאוזן ובלתי תלוי אשר יקבל החלטותיו בשקיפות רבה יותר ולבעל הנחלה יהיה אמון רב יותר בהליך הערעור, בקשתו תידון במסגרת אובייקטיבית יותר.
צעד חשוב זה יחד עם צעדים נוספים משלימים כמו הפחתת הנטל הבירוקראטי של המינהל בכל הקשור להסדרת הפעילות הלא חקלאית במושבים והפחתה בתשלומי דמי ההיוון, יגרום להזרמת כספים חדשים גם לקופת המדינה וגם לשוק הפרטי, ויתרום למאמצים להניע את גלגלי המשק ולהתאוששות ענף הנדל"ן במדינת ישראל.
טרם השינוי בנושא השמאות, כאשר בעל נחלה היה מעוניין לבצע בנייה של יחידת המגורים השנייה או הקמת מבנים לצורך פעילות לא חקלאית במשקו כמו מבני אחסנה, גלריה או יחידות אירוח- הוא נכנס לתוך "עולם אי הוודאות", אשר מעבר לאישורים הרבים אותם נדרש להשיג, ישנם תשלומים שונים למינהל שעליו לשלם (תשלומי דמי היוון עבור שינוי ייעוד, תשלום דמי היתר). גובה התשלום הוא נגזרת של הערכת שמאי המינהל, מוכפלת באחוז שנקבע לאותו אזור לתשלום. מי שאמון על עריכת השומות עבור המינהל הם שמאים פרטיים המועסקים על-ידי המינהל, ולעיתים מתבצעות השומות על ידי שמאי אגף שומה במשרד המשפטים.
בשנים האחרונות אנו טוענים ללא הרף כי שמאויות המינהל במושבים לשימושים השונים אינן משקפות את הזכויות האמיתיות של בעל הנחלה, הן בהיבט של האחוז הגבוה הנדרש לתשלום עבור הקרקע 91% והן מבחינת הערכות השמאים שהינן גבוהות ביחס לשמאויות שניתנות באותו אזור או בערים הסמוכות לאותו מושב.
העובדה שבעל נחלה מחזיק בקרקע עשרות שנים חייבת לקבל ביטוי בתוך השמאות, ובכך להוריד משמעותית את האחוז הנדרש לתשלום, ובנוסף, על השמאות להיות קרובה ככל שניתן לנהוג באותו אזור בו מבוקשת השמאות.
במקרה שהגיע לטיפולנו נדרש בעל משק באזור חוף הכרמל לשלם כ-190,000 ש"ח עבור עסק מסחרי הכולל משרדים ומחסן לאחסנה בגודל של כ - 105 מ"ר הנמצא בחלקת מגוריו. כאשר השמאות הנגדית שהוזמנה על ידו קבעה כי בהתאם לתאור הקרקע הנדונה סביר להעריך את שווי הבעלות בקרקע בכ - 63,000 ש"ח. השמאות הנגדית שהוגשה על ידי השמאי מטעם בעל הנחלה נתמכה בעיקר על שמאויות שנערכו באזור המועצה האזורית חוף הכרמל והתבססה על מכרזים שהוצאו על ידי מינהל מקרקעי ישראל. והפער מדבר בעד עצמו!!!
כשמבקש אותו בעל הנחלה לערער על השמאות שקיבל, עומדת לו הזכות להגיש השגה, אולם להפתעתו הוא מגלה כי ההשגה נידונה בפני מנהל הלשכה המחוזית של המחוז בו המקרקעין נשוא הבקשה. כשיבחר לערער יגיע לשמאי הממשלתי הראשי, הגורם הבכיר באותו אגף עצמו. ברור שברוב המקרים, אם לא בכולם, ההשגה או הערר נדחים.
לאור זאת, השינוי שחל בעניין הערעור על שמאות המינהל הינו המשמעותי והחשוב מבחינתנו בהחלטה החדשה של המינהל, על פי ההחלטה בעל נחלה המבקש לערער כנגד השמאות רשאי להגיש השגה על החלטת השמאי שדן בבקשה, בפני ועדת השגות אשר תהא בת שלושה חברים, עובד המדינה שיתמנה ע"י שר המשפטים הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום, והוא יהיה יושב ראש הוועדה, השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים.
המנגנון החדש אמור להיות כלי מאוזן ובלתי תלוי אשר יקבל החלטותיו בשקיפות רבה יותר ולבעל הנחלה יהיה אמון רב יותר בהליך הערעור, בקשתו תידון במסגרת אובייקטיבית יותר.
צעד חשוב זה יחד עם צעדים נוספים משלימים כמו הפחתת הנטל הבירוקראטי של המינהל בכל הקשור להסדרת הפעילות הלא חקלאית במושבים והפחתה בתשלומי דמי ההיוון, יגרום להזרמת כספים חדשים גם לקופת המדינה וגם לשוק הפרטי, ויתרום למאמצים להניע את גלגלי המשק ולהתאוששות ענף הנדל"ן במדינת ישראל.
מידע בנושא קרקעות ואגודות שיתופיות באתר תנועת המושבים: www.tmoshavim.org.il
