ע"א 10424/05 , אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל
כב' השופטים: מ' נאור, א' חיות, ד' חשין
09.03.2009
העובדות:
1. מדובר בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי שבו נדחתה תובענה של אמכל בכור בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל.
2. הערעור הוא "גלגול שני" של ערעור קודם שהגישה המערערת באותו עניין. הערעור הקודם נסתיים בפסק דין בהסכמה, שניתן ביום 1.2.05, ולפיו הוחזר הדיון לבית משפט קמא כדי שיכריע בשאלה שבמחלוקת - "האם מבצע ההיוון וההחלטות שנזכרו בהליך בבית המשפט המחוזי חל על תוספת הבניה", שביצעה המערערת בנכס שהיא חוכרת מידי המשיב.
3. ביום 9.9.49 רכשו בני הזוג שושנה ואריה זיסקוביץ מידי הקרן הקיימת לישראל זכות חכירה בנכס ששטחו כ- 724 מ"ר, המצוי בגבעתיים. זכות החכירה הועברה (ביום 31.3.58) לידיהם של חיים לואיס ומרים כץ, שהורישו את זכות החכירה לבנותיהם, יעל כץ ונגה קוטלר.
4. ביום 27.5.96 חתמו היורשות עם המינהל על חוזה חכירה חדש, מהוון, במסגרת "מבצע היוון" שהציע המינהל באותה העת לבעלי זכויות חכירה בנכסיו.
5. כחודש לאחר מכן, ביום 30.6.96, רכשה המערערת מאת היורשות את זכות החכירה בנכס. בעת הרכישה היה בנוי על הקרקע בית מגורים צמוד קרקע בשטח של כ- 125 מ"ר, שכלל יחידת דיור אחת בקומה אחת.
6. לאחר הרכישה פנתה המערערת אל המינהל בבקשה לאשר לה שינוי ניצול הקרקע, באופן שיותר לה לבנות על המקרקעין בניין מגורים בן ארבע קומות, ובו שמונה יחידות דיור, בשטח מבונה כולל של 840 מ"ר.
7. ביום 21.11.99 אישר המשיב את הבקשה בכפוף לכך שהמערערת תחתום על חוזה חכירה חדש, שיכלול את פרטי העסקה ואת התנאים המיוחדים שצוינו במכתבו, ובכללם תשלום בגין השינוי בשווי הקרקע כתוצאה מתוספת הבניה.
8. המערערת נדרשה, בין היתר, לשלם למינהל בגין תוספת בניה זו תשלום נוסף בשיעור של 51% מערך הקרקע. המערערת התנגדה להכללתו של תנאי זה בחוזה החכירה החדש, בטענה כי עבור תוספת הבנייה עליה לשלם למשיב השלמה של דמי היוון בשיעור של 3.75% בלבד משווי התוספת בערך הקרקע.
9. בפועל כבר בנתה המערערת את תוספת הבנייה שביקשה לבנות במקרקעין, והמחלוקת בינה לבין המינהל נסובה אך על יתרת התשלום שעליה לשלם לו בגין תוספת זו.
ההכרעה:
1. סמכות המינהל לגבות מן החוכר תשלום דמי ההיתר בשל תוספת בנייה מתבססת על החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל.
2. חוזה החכירה החדש שנכרת בין היורשות למינהל בשנת 1996, וכמוהו גם חוזה החכירה החדש שנעשה בין המערערת למינהל בשנת 1999, הינם חוזים השייכים לסוג החוזים המהוונים החדשים, בהם קיימת הוראה המחייבת את המערערת בתשלום דמי היתר למינהל בגין תוספת בניה.
3. על פי הסכמת הצדדים בגלגולו הקודם של ערעור זה, החוזה המקורי משנת 1949 הוא החוזה שחל ביניהם. משכך, יש לבחון מקרוב האם גם בחוזה המקורי קיימת הוראה דומה, המאפשרת גביית דמי היתר עבור תוספת בניה.
4. העולה מהוראות סעיף זה שבחוזה החכירה המקורי, כי במקרה של בנייה נוספת, תתבצע הערכה חדשה של הקרקע, ותשלום דמי החכירה השנתיים, שעמדו על 3%, יוגדלו ל-4% מערך הקרקע, בהתאם לעליית ערך הקרקע.
5. לשונו המפורשת של הסעיף אינו מורה כי המחכיר יוכל לגבות מן החוכר דמי היתר בעד מתן הסכמתו לבניה נוספת. לעומת זאת, הסעיף קובע כי המחכיר רשאי להעלות את שיעור דמי החכירה השנתיים במקרה של בניה נוספת על ידי החוכר. מכאן, שהמשיב רשאי לגבות מהמערערת תשלום נוסף בגין תוספת הבניה, אך תשלום זה אינו בגדר "דמי היתר", כי אם תשלום המגלם את עליית ערך הקרקע בגין תוספת הבניה.
6. על המערערת לשלם למשיב תוספת תשלום בגין עליית ערך הקרקע בעקבות תוספת הבניה. לא ניתן לקבל את טענת המערערת, לפיה תוספת תשלום זו תהא בשיעור של 3.75% בלבד משווי התוספת. כך, משום ששיעור תשלום זה, שנקבע במסגרת מבצע ההיוון, מתייחס לתוספת בניה מצומצמת בהיקפה, כהגדרתה בהחלטה 729 "בניה נמוכה למגורים". בגדר תוספת בנייה זו נכללת בנייה נוספת של עד יחידת דיור אחת, בבנייה נמוכה, אך בגדרה לא תבוא תוספת בנייה של בנין רב קומות ובו שמונה יחידות דיור, כפי שביקשה המערערת לפרשה.
7. דין הערעור להידחות. אין להחיל על שיעור התשלום שנדרשה המערערת לשלם בגין תוספת הבניה את תנאי התשלום שנקבעו במסגרת מבצע ההיוון.
8. תחת זאת, על המערערת לשלם למשיב, בהתאם לחוזה החכירה המקורי, דמי חכירה שנתיים מוגדלים בשיעור 4%. במקום תשלום זה, יכולה המערערת לשלם למשיב תוספת תשלום בשיעור של 51% מעליית ערך הקרקע בעקבות תוספת בנייה ולקבל החזר של מחצית מדמי היטל ההשבחה, או לחלופין, לשלם למשיב לפי הנוהל הקיים כיום תוספת תשלום בשיעור של 31% מערך הקרקע ללא כל החזר עבור היטל ההשבחה ששילמה, לפי הנמוך בין השניים.
9. המערערת תבחר מבין שלוש האפשרויות האמורות את חלופת התשלום המועדפת עליה. אם לא תודיע המערערת למשיב, בתוך שלושים ימים מהמצאת פסק דין זה לידיה, באיזו אפשרות בוחרת היא, אזי תשלם את דמי החכירה השנתיים המוגדלים בהתאם להוראת חוזה החכירה המקורי.
כב' השופטים: מ' נאור, א' חיות, ד' חשין
09.03.2009
העובדות:
1. מדובר בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי שבו נדחתה תובענה של אמכל בכור בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל.
2. הערעור הוא "גלגול שני" של ערעור קודם שהגישה המערערת באותו עניין. הערעור הקודם נסתיים בפסק דין בהסכמה, שניתן ביום 1.2.05, ולפיו הוחזר הדיון לבית משפט קמא כדי שיכריע בשאלה שבמחלוקת - "האם מבצע ההיוון וההחלטות שנזכרו בהליך בבית המשפט המחוזי חל על תוספת הבניה", שביצעה המערערת בנכס שהיא חוכרת מידי המשיב.
3. ביום 9.9.49 רכשו בני הזוג שושנה ואריה זיסקוביץ מידי הקרן הקיימת לישראל זכות חכירה בנכס ששטחו כ- 724 מ"ר, המצוי בגבעתיים. זכות החכירה הועברה (ביום 31.3.58) לידיהם של חיים לואיס ומרים כץ, שהורישו את זכות החכירה לבנותיהם, יעל כץ ונגה קוטלר.
4. ביום 27.5.96 חתמו היורשות עם המינהל על חוזה חכירה חדש, מהוון, במסגרת "מבצע היוון" שהציע המינהל באותה העת לבעלי זכויות חכירה בנכסיו.
5. כחודש לאחר מכן, ביום 30.6.96, רכשה המערערת מאת היורשות את זכות החכירה בנכס. בעת הרכישה היה בנוי על הקרקע בית מגורים צמוד קרקע בשטח של כ- 125 מ"ר, שכלל יחידת דיור אחת בקומה אחת.
6. לאחר הרכישה פנתה המערערת אל המינהל בבקשה לאשר לה שינוי ניצול הקרקע, באופן שיותר לה לבנות על המקרקעין בניין מגורים בן ארבע קומות, ובו שמונה יחידות דיור, בשטח מבונה כולל של 840 מ"ר.
7. ביום 21.11.99 אישר המשיב את הבקשה בכפוף לכך שהמערערת תחתום על חוזה חכירה חדש, שיכלול את פרטי העסקה ואת התנאים המיוחדים שצוינו במכתבו, ובכללם תשלום בגין השינוי בשווי הקרקע כתוצאה מתוספת הבניה.
8. המערערת נדרשה, בין היתר, לשלם למינהל בגין תוספת בניה זו תשלום נוסף בשיעור של 51% מערך הקרקע. המערערת התנגדה להכללתו של תנאי זה בחוזה החכירה החדש, בטענה כי עבור תוספת הבנייה עליה לשלם למשיב השלמה של דמי היוון בשיעור של 3.75% בלבד משווי התוספת בערך הקרקע.
9. בפועל כבר בנתה המערערת את תוספת הבנייה שביקשה לבנות במקרקעין, והמחלוקת בינה לבין המינהל נסובה אך על יתרת התשלום שעליה לשלם לו בגין תוספת זו.
ההכרעה:
1. סמכות המינהל לגבות מן החוכר תשלום דמי ההיתר בשל תוספת בנייה מתבססת על החלטה 402 של מועצת מקרקעי ישראל.
2. חוזה החכירה החדש שנכרת בין היורשות למינהל בשנת 1996, וכמוהו גם חוזה החכירה החדש שנעשה בין המערערת למינהל בשנת 1999, הינם חוזים השייכים לסוג החוזים המהוונים החדשים, בהם קיימת הוראה המחייבת את המערערת בתשלום דמי היתר למינהל בגין תוספת בניה.
3. על פי הסכמת הצדדים בגלגולו הקודם של ערעור זה, החוזה המקורי משנת 1949 הוא החוזה שחל ביניהם. משכך, יש לבחון מקרוב האם גם בחוזה המקורי קיימת הוראה דומה, המאפשרת גביית דמי היתר עבור תוספת בניה.
4. העולה מהוראות סעיף זה שבחוזה החכירה המקורי, כי במקרה של בנייה נוספת, תתבצע הערכה חדשה של הקרקע, ותשלום דמי החכירה השנתיים, שעמדו על 3%, יוגדלו ל-4% מערך הקרקע, בהתאם לעליית ערך הקרקע.
5. לשונו המפורשת של הסעיף אינו מורה כי המחכיר יוכל לגבות מן החוכר דמי היתר בעד מתן הסכמתו לבניה נוספת. לעומת זאת, הסעיף קובע כי המחכיר רשאי להעלות את שיעור דמי החכירה השנתיים במקרה של בניה נוספת על ידי החוכר. מכאן, שהמשיב רשאי לגבות מהמערערת תשלום נוסף בגין תוספת הבניה, אך תשלום זה אינו בגדר "דמי היתר", כי אם תשלום המגלם את עליית ערך הקרקע בגין תוספת הבניה.
6. על המערערת לשלם למשיב תוספת תשלום בגין עליית ערך הקרקע בעקבות תוספת הבניה. לא ניתן לקבל את טענת המערערת, לפיה תוספת תשלום זו תהא בשיעור של 3.75% בלבד משווי התוספת. כך, משום ששיעור תשלום זה, שנקבע במסגרת מבצע ההיוון, מתייחס לתוספת בניה מצומצמת בהיקפה, כהגדרתה בהחלטה 729 "בניה נמוכה למגורים". בגדר תוספת בנייה זו נכללת בנייה נוספת של עד יחידת דיור אחת, בבנייה נמוכה, אך בגדרה לא תבוא תוספת בנייה של בנין רב קומות ובו שמונה יחידות דיור, כפי שביקשה המערערת לפרשה.
7. דין הערעור להידחות. אין להחיל על שיעור התשלום שנדרשה המערערת לשלם בגין תוספת הבניה את תנאי התשלום שנקבעו במסגרת מבצע ההיוון.
8. תחת זאת, על המערערת לשלם למשיב, בהתאם לחוזה החכירה המקורי, דמי חכירה שנתיים מוגדלים בשיעור 4%. במקום תשלום זה, יכולה המערערת לשלם למשיב תוספת תשלום בשיעור של 51% מעליית ערך הקרקע בעקבות תוספת בנייה ולקבל החזר של מחצית מדמי היטל ההשבחה, או לחלופין, לשלם למשיב לפי הנוהל הקיים כיום תוספת תשלום בשיעור של 31% מערך הקרקע ללא כל החזר עבור היטל ההשבחה ששילמה, לפי הנמוך בין השניים.
9. המערערת תבחר מבין שלוש האפשרויות האמורות את חלופת התשלום המועדפת עליה. אם לא תודיע המערערת למשיב, בתוך שלושים ימים מהמצאת פסק דין זה לידיה, באיזו אפשרות בוחרת היא, אזי תשלם את דמי החכירה השנתיים המוגדלים בהתאם להוראת חוזה החכירה המקורי.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
