נדלן לאן ! משבר כלכלי ישראל- ארהב 

לקראת משבר כלכלי בישראל- נדל"ן ארה"ב


חלק ראשון מתוך סדרת כתבות בנושא נדלן כהשקעה - ומשבר עולמי


כולנו עוקבים במהלך השנתיים האחרונות על המתרחש בשוק האמריקאי, כולנו עדים לאן מעצמה כלכלית, כמה שתהא חזקה, גם היא צריכה להתמודד עם מיתון כלכלי, העדר צמיחה, אבטלה והרשימה ארוכה. גם אנו מושפעים כיתר העולם מהגלים ומההדף של משבר האשראי בארהב ובעולם. לנו ניראה שהמצב קשה פה בישראל כבר עכשיו, אבל אם נעקוב אחר מגמות השוק אנו רק בתחלתו של המשבר הכלכלי המקומי. וכבר היום אנו רואים מפעלים וחברות הנסגרות, ואת הנפגעים, יציאת עשרות אלפים של עובדים חדשים לשוק האבטלה, ומחפשי העבודה, מידי חודש והגלים רק מתעצמים .

איך אנו כשחקנים הקטנים אשר אין בכוחנו להשפיע על השוק נוכל לדאוג ולשמור ולהבטיח את עתידנו הכלכלי ,בפן האישי ואולי אף לצאת נישכרים ממצב ביש שכזה ! ?


האפשרויות רבות ונמנה אותם אחת לאחת



א. התעלמות ממה שקורה והטמנת ראשינו כבת יענה לא תעזור לנו, גם אם נצעק "צרת רבים חצי נחמה ", מחובתנו. כל אחד ואחת מאיתנו לפי יכולתו לפקוח עינים וללמוד ממגמות השוק ולחזות את הפעולת אותם אנו נידרשים ליישם בכדי לעבור את סערות השוק .



ב. כמו בבורסה (כמשל ) ההכוונה הראשונה לסוחר או לכל מיסחר היא לקנות בשפל ולמכור בגאות, למצוא סחורה שאין לה ביקוש ולקנות במחיר מציאה ולהנות מפרותיה כאשר הביקושים יגיעו, אבל אך נדע האם הסחורה בשפל או בגאות אולי היא עדיין בתחילת הירידה ועדיין מדרון ארוך לפניה וכן אולי היא איננה בשיאה אולי היא רק בתחילת מעלה ההר .



ג. על זה נוכל לפצות ! כאשר אנו רואים מגמה עולמית של ירידת שווקים ובכל תחום נדלן, מסחר, בורסה, יהלומים וכו'. אבל המגמה אינה מתואמת בכל שוק ושוק, לדוגמא ארהב וישראל בארהב אף שנימצאת במיתון חסר תקדים וקשה, אבל כבר מדברים על יציאה וצמיחת שווקים בזמן הקרוב ובמקביל בישראל אנו מתחילים להרגיש את מה שקרה שם פה, וכל התחזיות הינם שאנו בתחילת הדרך. אנו יכולים ללמד הרבה ממה שקרה בארהב, בכדי לדעת מה מצפה לנו ואך להתמודד עם זה.



ד. לדוגמא אם יש לנו סחורה פה בארץ ואנו יודעים שערכה ירד בימים הבאים . חכם יהיה אם נימכור אותה וניקנה את אותה הסחורה בשוק שכבר נפל ונימצא בצמיחה מחודשת, או בתחילתו של תהליך שכזה. מהלך שכזה יתן לנו יתרון כפול א. לא נפסיד ממגמת השוק המקומי ב. ניקנה בשפל בשוק זר ונממש בשיא.



ה. שלב ב. אם וכאשר השוק המקומי יקרוס אנו ניצלנו מאותה ירידת ערך, ואי ביקוש למוצר. ונוכל לקנות אותו ברבע ממכירו ע"י ממימוש הסחורה בשוק הזר ושימוש חוזר בכסף .



ו. שאלה - אני לא סוחר ואין לי סחורות, יש לי כספי פנסיה ולפעמים גם אין לי את זה. מה לי ולמגמות השוק, הרי אינני בעל ממון אותו אני עלול להפסיד. זוהי הטעות הראשונה א. מצב השוק יכל לשנות את מצבנו, כמו שאת העשיר לעני. כך מיצר הזדמנויות לעני לההיפך לעשיר ובעל ממון. ב. לכל אחד מאיתנו יש נכס, היכול להיפגע ממהמשבר למשל הבית הדירה שקנינו הינה סחורה וערכה ירד בשוק עם מיתון כמו שאנו רואים בשוק הנדלן בישראל לא ניסגרות עיסקאות, גם בתחום המגורים ולא רק במגורי יוקרה אשר ניפגעו כבר ליפני חצי שנה



ז. כיוון ועניין התעסקות בנדלן, קרוב לכולנו. גם לא לטיקונים שבניננו. ויותר מכל מסחר אחר כולנו הינו מעורבים ברכישת נכס, דירה שקנינו, טיפול במשכנתא, אח שקנה, חבר שקנה, יש לנו את המידע הבסיסי. בנוסף עניין העיסוק בנדלן בשונה משווקי מסחר האחרים, העליה או הירידה בערך אינה מגיעה בפתאומית, ותמיד נוכל לחזות אותה ולהערך לקראתה גם במהלך שנויי השוק, דבר נוסף בית גם ללא שווי עדיין נותן לנו אחד מהבסיסים השמושיים ביותר והינו מגורים.



ח. שוק הנדלן בארהב חטף מכה קשה מחירי הבתים נחתכו בעשרות אחוזים ופעמים אף יותר המצב כיום אף שתיתכן ירידה נוספת כיוון ואנו מוצאים נכס שנמצא בתחתית התמחיר לפי כל קנה מידה הירידה לא תיפגע בנו כי אין לה לאין ללכת המצב היום שאין פעילות נורמלית של קונים ומספר דברים גורמים לכך משבר האשראי והקושי להשיג משכנתא או כל מימון אשר היו מהווים את הנדבך הראשון בתהליך רכישת בית דירה וכו' חסרים וקניה במזומן אינה מצויה בידי הקונה הממוצע קל וחומר בשוק עם מיתון חמור מה שגורם לבעלי בתים שאינם יכולים פעמים רבות להרשות לעצמם להחזיק בנכס להוציאו לשוק ללא ביקוש למכירה ולכן מכירם ירד אף שפעמים ששוי הנכס רב מין המחיר המבוקש ישנם צורות השקעה רבות אבל אנו נתמקד בצורה הכי מתאימה לשוק שכזה אי יצבות ומיתון מתמשך אף שקנית נכס שכזה בכל מצב תיתן לנו רווח נאה אם נחכה לעלית השוק לא לכולנו יש את היכולת לחכות במיוחד אם השוק המקומי יכנס למיתון אנו ניצטרך את הכסף פה ועכשיו ולכן הדוגמא והתבנית הנכונה בשוק שכזה הינה הבעלות על נכס המיצר הכנסות משכירות ונותן לנו תזרים מזומנים אשר גם ישלם את תחזוקת הנכס גם ישלם את תשלומי ההלוואה משכנתא וריביות ופעמים אם קנינו את הנכס הנכון ועשינו את המחקר הנדרש נקבל נכס שישאיר לנו בסוף גם תשואה של אחוזים רבים על השקעתנו



ט. הכלל הידוע של מינופי השקעה בנדלן אשר עיקרו שימוש בכספי הבנק למימון חלק עיקרי ומהותי ברכישת הנכס הנותן לנו יתרונות רבים למשל שותפות עם משקיע חזק ופיזור הסיכון (הבנק מאשר הלוואה לנכס רק לאחר בדיקה ובחינה של כדאיות ושווי הנכס והסיכון הקיים מצד הנכס במקביל לבדיקת יכולת הלווה לעמוד בהחזרי ההלוואה ) דבר נוסף והחשוב מכל אנו משתמשים בכספי הבנק ונהנים מחלק ניכר מין הרווחים המגיעים מן ההשקעה וגם ממנפים את הכסף ואת היכולת שלנו להנות מהשקעה הגדולה מין היכולת הכספית המצויה בידנו נתאר עם מספרים להמחשה נקח לדוגמא סכום המצוי בידנו 100,000 $ נמצא נכס ששוויו זהה לסכום זה ומכניס משכירות 10% תשואה שנתית מה יהיה אם נמנף את ההשקעה ע"י לקיחת ההלוואה נאמר 90% מימון ( עד לפני זמן לא רב היה זה היחס המצוי בארהב ) נוכל לקנות נכס בשווי של 1,000,000 $ פי עשר מהיכולת המקורית שלנו והתשואה הנגזרת מימנו הינה 10% לבנק אנו משלמים ריבית למשל 5% ובעצם נותר לנו נוסף על ה-10% שנקבל על ההון העצמי עוד 5% מ-900,000 $ שבעצם הבנק שילם זואת אומרת בקנית מזומן נקבל 10,000 $ בשנה רווח וע"י מינוף אנו נקבל 45,000 $ שהם 5% על הכסף מהבנק ועוד 10,000 $ שהם 10% על ההון העצמי הגדלנו את התשואה של הכסף פי חמישה ויותר .מינוף שכזה מצריך ידע ובחינה עצמית ליכולתנו לעמוד בתשלומים אחרת הבנק יעקל את הנכס וזה מה שקרה לאלפי בעלי נכסים ברחבי ארהב זוהי הדרך אבל מצריכה זהירות והתנהלות חכמה.



י. בשוק הנדלן בארהב עיקר העסקאות נעשות במזומן והאפשרות שבחנו למעלה בגלל הנתונים שמנינו לעייל לרוב אינה זמינה לאזרח האמריקאי ק"ו לנו כישראלים וכאזרחים זרים תיקשה עליינו השגת הלוואה שכזו ואם כן תארך זמן וצירוף אנשי מיקצוע להשגתה. לא סתם שוק הקניה בנדלן מתקרה "שוק של מזומן " כיוון שתהליך קבלת הלוואה הינו ארוך ומיגע, אנו מפסידים עסקאות בדרך. וכן המוכרים שלרוב סיבת המכירה הינה צורך במזומנים וכמה שיותר מהר קניה במזומן תיתן לנו את הנכס בהרבה פחות כסף . אבל עדיין השוק מיצר הזדמנויות המחפות על החוסר באפשרות המינוף ולכן אם נקנה נכס שבעליו להוטים למכור בגלל סיבות שונות אנו נקנה נכס במחיר הפחות פעמים בעשרות אחוזים משוויו



דבר חשוב נוסף אותו אנו נחפש הינו נכס המייצר הכנסות משכירות מהסיבה שממנינו לעייל לפני שנרחיב בנושא אתן קצת רקע על תימחור נכס והתשואה המקובלת בשוק האמריקאי משכירות תימחור הנכס מתחיל מנקודת מוצא של פי 10 מיכולת ההכנסה שלו משם אנו נוריד או נעלה לפי מספר פרמטריים קושי גבייה אחוזי תפוסה ביקוש לקניה והשכרה מצב הנכס זקוק לשיפוץ או להפך וכן הלאה כל אלה משפיעים על מחירו ושוויו מכאן נגיע לרמה המקובלת של התשואה מאוד מצוי לראות נכסים המניבים בין 8% ל-10% משכירות לשנה ( לשם השוואה פה בארץ יחס התשואה עומד על 3.5% ) ולכן אם נצליח להוציא נכס פחות משוויו אנו מגדילים את התשואה באחוזים ניכרים למשל אם ניקנה נכס השווה 100 $ ב- 50$ התשואה תעמוד על 10% ביחס לשווי אבל ביחס להשקעתנו ולמחיר הקניה הינו 20%


בפרק הבא נדון בנושאים המובאים בהרחבה וכן בחינת סוגי השקעה ודרכים לבניית בסיס כלכלי איתן עקב בצד אגודל לאט ובטוח.


הפרקים הבאים מפורסמים באתר www.Nadlan-USA.com