כמעט תמיד ימצא דייר בבית המשותף שיטיל את מלוא יהבו כדי להתנגד לבקשת דייר אחר המבקש להרחיב את דירתו. מניעי ההתנגדות נעים על פני ספקטרום רחב, החל מהתנגדות לגיטימית הנובעת מחשש "הדייר המתנגד" שההרחבה תפגע באופן כלשהו בדירתו ועד התנגדות בלתי לגיטימית בעליל הנובעת מצרות עין לשמה.
אחת משאלות המפתח בכל הנוגע להרחבת דירת מגורים הינה איזהו הרוב הדרוש לצורך אישור ההרחבה ובאיזה אופן יש להשיגו.
שאלה זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין בתל אביב (ע"א 2360/07 הורוביץ נ' נחמני ואח').
המערערים הינם הבעלים של אחת משלוש הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין ברחוב פנקס בתל-אביב שבו 11 דירות. המשיבים הינם בעלי 4 דירות בבניין.
בהתאם לתב"ע החלה על הבניין רשאים בעלי הדירות העליונות בבניין לבנות תוספת בניה על הגג.
המערערים חפצו לבנות תוספת בניה על הגג ופעלו לקבל את הרוב הדרוש בהתאם לסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע כך: "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה".
במסגרת אסיפה כללית שהתקיימה, הועלתה בקשת המערערים לדיון והצבעה ושמונה מבעלי הדירות בבניין נתנו את הסכמתם להרחבה (רוב שאינו ממלא אחר מצוות סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין).
לטענת המערערים, מאוחר יותר התקיימה אסיפה נוספת במהלכה הסכימו כל המשתתפים, כולל מי שלא השתתפו באסיפה הראשונה, להרחבה והסכמה זו נרשמה בפרוטוקול האסיפה. לאחר שהושג הרוב הנדרש ולאחר שפעלו לקבלת היתר בניה כדין, החלו המערערים בביצוע עבודות הבניה על הגג.
זמן מה לאחר תחילת עבודות הבניה על הגג, הגישו המשיבים תביעה כנגד המערערים שנדונה בפני המפקחת על המקרקעין. המשיבים טענו בתביעה כי המערערים לא השיגו את הרוב הדרוש לצורך ביצוע ההרחבה ולו מן הטעם שהסכמות הדיירים לא ניתנו בכתב (אלא "רק" נרשמו בפרוטוקול האסיפה). תביעת המשיבים התקבלה ובמסגרת פסק דינה אסרה המפקחת על המערערים לבצע את בניית ההרחבה בדירתם ואף הורתה להם להרוס את אשר בנו.
בין היתר קבעה המפקחת, כי משלא ניתנה הסכמת חלק מהמשיבים בכתב יש לקבוע כי לא ניתנה הסכמתם כלל ולא הושג הרוב הדרוש לאישור ההרחבה המבוקשת.
על פסק דינה של המפקחת הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי שדן בשאלה מהו האופן שבו ניתן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.
בית המשפט הסיק מתוך פסיקה הנוגעת לסוגיית חלוקת השימוש ברכוש המשותף, וקבע כי הסכמת בעלי דירות בבית המשותף להרחבת דירה אינה עיסקה במקרקעין ולכן לא טעונה מסמך בכתב וניתן לקבלה גם בעל פה.
בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי בנסיבות העניין היה על המפקחת לבחון אם אכן היתה הסכמה ואף שלא בכתב, מצד מי שנטען כי הסכים להרחבה ולדון בטענות הצדדים לעניין הסכמות בעל פה שניתנו במסגרת האסיפות הכלליות שהתקיימו.
לאור קביעת בית המשפט של הערעור כי הסכמת בעלי הדירות יכולה להינתן בעל פה ואין חובה כי תנתן בכתב, הורה בית המשפט על ביטול פסק דינה של המפקחת והחזרת התיק אליה על מנת שתיבחן את תוקפן של ההסכמות שניתנו בעל פה על ידי דיירי הבית המשותף.
פסק הדין הנ"ל הינו חשוב עבור דיירים החפצים להרחיב את דירתם, אולם יש לזכור כי הגם שהסכמות דיירים שניתנו בעל פה מספקות מבחינה משפטית, אין חולק כי קיומו של מסמך בכתב המעגן הסכמות אלה יקנה לדייר המבקש להרחיב את דירתו שקט ושלווה ויתרון ראייתי על פני מתנגדיו.
המאמר פורסם ביום 18.1.09 בעיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
אחת משאלות המפתח בכל הנוגע להרחבת דירת מגורים הינה איזהו הרוב הדרוש לצורך אישור ההרחבה ובאיזה אופן יש להשיגו.
שאלה זו נדונה לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין בתל אביב (ע"א 2360/07 הורוביץ נ' נחמני ואח').
המערערים הינם הבעלים של אחת משלוש הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין ברחוב פנקס בתל-אביב שבו 11 דירות. המשיבים הינם בעלי 4 דירות בבניין.
בהתאם לתב"ע החלה על הבניין רשאים בעלי הדירות העליונות בבניין לבנות תוספת בניה על הגג.
המערערים חפצו לבנות תוספת בניה על הגג ופעלו לקבל את הרוב הדרוש בהתאם לסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע כך: "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה".
במסגרת אסיפה כללית שהתקיימה, הועלתה בקשת המערערים לדיון והצבעה ושמונה מבעלי הדירות בבניין נתנו את הסכמתם להרחבה (רוב שאינו ממלא אחר מצוות סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין).
לטענת המערערים, מאוחר יותר התקיימה אסיפה נוספת במהלכה הסכימו כל המשתתפים, כולל מי שלא השתתפו באסיפה הראשונה, להרחבה והסכמה זו נרשמה בפרוטוקול האסיפה. לאחר שהושג הרוב הנדרש ולאחר שפעלו לקבלת היתר בניה כדין, החלו המערערים בביצוע עבודות הבניה על הגג.
זמן מה לאחר תחילת עבודות הבניה על הגג, הגישו המשיבים תביעה כנגד המערערים שנדונה בפני המפקחת על המקרקעין. המשיבים טענו בתביעה כי המערערים לא השיגו את הרוב הדרוש לצורך ביצוע ההרחבה ולו מן הטעם שהסכמות הדיירים לא ניתנו בכתב (אלא "רק" נרשמו בפרוטוקול האסיפה). תביעת המשיבים התקבלה ובמסגרת פסק דינה אסרה המפקחת על המערערים לבצע את בניית ההרחבה בדירתם ואף הורתה להם להרוס את אשר בנו.
בין היתר קבעה המפקחת, כי משלא ניתנה הסכמת חלק מהמשיבים בכתב יש לקבוע כי לא ניתנה הסכמתם כלל ולא הושג הרוב הדרוש לאישור ההרחבה המבוקשת.
על פסק דינה של המפקחת הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי שדן בשאלה מהו האופן שבו ניתן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה.
בית המשפט הסיק מתוך פסיקה הנוגעת לסוגיית חלוקת השימוש ברכוש המשותף, וקבע כי הסכמת בעלי דירות בבית המשותף להרחבת דירה אינה עיסקה במקרקעין ולכן לא טעונה מסמך בכתב וניתן לקבלה גם בעל פה.
בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי בנסיבות העניין היה על המפקחת לבחון אם אכן היתה הסכמה ואף שלא בכתב, מצד מי שנטען כי הסכים להרחבה ולדון בטענות הצדדים לעניין הסכמות בעל פה שניתנו במסגרת האסיפות הכלליות שהתקיימו.
לאור קביעת בית המשפט של הערעור כי הסכמת בעלי הדירות יכולה להינתן בעל פה ואין חובה כי תנתן בכתב, הורה בית המשפט על ביטול פסק דינה של המפקחת והחזרת התיק אליה על מנת שתיבחן את תוקפן של ההסכמות שניתנו בעל פה על ידי דיירי הבית המשותף.
פסק הדין הנ"ל הינו חשוב עבור דיירים החפצים להרחיב את דירתם, אולם יש לזכור כי הגם שהסכמות דיירים שניתנו בעל פה מספקות מבחינה משפטית, אין חולק כי קיומו של מסמך בכתב המעגן הסכמות אלה יקנה לדייר המבקש להרחיב את דירתו שקט ושלווה ויתרון ראייתי על פני מתנגדיו.
המאמר פורסם ביום 18.1.09 בעיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
