כיצד להשתמש בריבית על המשכנתא ככלי להשגת פטור ממסים והפחתת שיעור המס: במכירת דירה, כהוצאה מוכרת (גם לשכירים), בהשכרת דירה 

לרובנו הריבית על המשכנתא הינה אחת מאותם גורמים ההופכים למלווים קבועים של מסגרת חיינו ובדומה למס הכנסה הופכת הריבית על המשכנתא לשותפה מרכזית במהלך חיינו. הריבית אותה אנו לוקחים במסגרת הלוואת המשכנתא מביאה לכך, שפעמים רבות ההחזר של סכומי המשכנתא מלווה אותנו במהלך 15-30 שנה במהלכם חלק ניכר מן התקציב המשפחתי (המשכורות) מועבר לבנק לצורך התשלום.

ברשימה זו ננסה להציג דרכים באמצעותן ניתן לעשות שימוש בתשלומי הריבית על המשכנתא ובבתשלומי המשכנתא עצמה, כך שניתן יהיה להעזר בהוצאות אלו להגדלת ההכנסה דווקא. שימוש ברעיונות שנציג להלן אינו מצריך פניה למומחים וניתן ליישם אותם באופן עצמאי.

מכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח ללא שימוש בפטור לדירת מגורים מזכה - אזרחים רבים בבואם למכור את דירת מגוריהם פונים לעו"ד אשר בוחן את זכאותם לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים. רבים מהם אמנם זכאים לפטור הנפוץ ביותר, הוא "פטור לדירת מגורים מזכה" ועושים בו שימוש. אלא שהנישום זכאי לעשות שימוש בפטור האמור רק אחת ל-4 שנים. משמע מקום בו יבקש הנישום למכור דירה נוספת שהינה דירת מגורים מזכה, בתוך תקופת ארבע השנים ממועד המכירה הקודמת, לא יוכל לעשות זאת. במקביל היה ואותו נישום מכר דירת מגורים מזכה בתוך ארבע שנים עובר למכירה הנדונה, לא יוכל כעת לעשות שימוש בפטור האמור.

עורכי דין רבים העוסקים ומתפרנסים מעסקאות מקרקעין ומכר דירות, כמו גם נישומים אינם ערים לכך שפעמים רבות (בעיקר בדירות המוחזקות בידי הנישום במהלך תקופה ארוכה) ניתן לשמור את הזכאות לפטור האמור, לא לעשות בו שימוש ועדיין לא להתחייב בתשלום מס שבח. הדרך לעשות זאת הינה שימוש נבון בהוצאות הריבית על המשכנתא, אותן שילם הנישום במהלך השנים. נסביר:

בעקבות פסק הדין בעניין מ.ל. השקעות (ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מיסים יז/2, ה-6; דנ"א
4757/03 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ, מיסים יז/4 (אוגוסט 2003) ה-21), שניתן בבית המשפט העליון ובעקבות תיקון הוראות חוק מיסוי מקרקעין ניתן לנכות את הוצאות הריבית על המשכנתא מתוך הרווח במכירת הדירה וזאת לצורך חישוב השבח (לצורך מס השבח). לרוב ברכישת הדירה ולפעמים גם לצורך שיפוץ נלקחת על ידי הרוכשים משכנתא בסכום נכבד כאשר הריבית המתווספת על קרן ההלוואה עומדת פעמים רבות בממוצע על ריבית ריאלית של 5% ופעמים אף יותר מכך. הוצאה זו מתואמת למדד כמו גם עלויות נוספות שהוצאו על ידי הרוכשים בגין אותה דירת מגורים (עלות הרכישה, עלויות שיפוץ והתאמה, תשלום ליועצים ועוד ועוד) עשויים יחדיו לאיין את הרווח ממכירת הדירה לחלוטין. כך כלל לא יהא צורך לעשות שימוש בפטור הקבוע בחוק לדירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים, והפטור האמור לא "יבוזבז" סתם. לחילופין מקום בו כבר נעשה שימוש בפטור האמור בדירה קודמת שנמכרה בתוך 4 השנים, ניתן יהיה למכור גם את הדירה הנדונה עכשיו, בפטור מלא ממס. יתירה מכך פעמים רבות הדבר עשוי אף להביא לכדי רישום הפסד שיהיה ניתן לניצול בעתיד בגין מכירת נכסים שונים.

לסיכום, אם אתה או את מוכרים דירה, אל תמהרו לאפשר לעורך הדין שלכם לעשות שימוש ו"לבזבז" בפטור לדירת מגורים מזכה. היו ערניים!! קודם בידקו את העלויות: רכישה, שיפוץ, והתאמת הדירה; הוצאות המשכנתא ואת האפשרות שלכם לנכות הוצאות אלו כנגד רווחי המכירה.

ניכוי הריבית על המשכנתא לשכיר העובד מביתו - רבים אינם יודעים כי גם שכיר, העובד מביתו, זכאי לניכוי הוצאות יחסי של הוצאות הבית ובכלל זה הוצאות הריבית על המשכנתא. הניכוי יעשה באמצעות הגשת דו"ח להחזר מס לרשות המיסים ואינו מצריך פתיחת תיק במס הכנסה. לדוגמא שכיר שרכש דירה בת 3 חדרים והעושה שימוש באחד החדרים לצורך עבודה מן הבית, מעין משרד זוטא. יוצא איפוא כי 33% מן הדירה משמשים אותו להפקת הכנסתו (גם אם בפועל הדירה כולה נמצאת בבעלותו הפרטית). אם הוצאות הריבית בשנה בגין המשכנתא הינן 15,000 ? הרי שהחלק מהוצאות הריבית אותו יש לייחס לפעילות העסקית עומד על 5000 ?. מתוך סכום זה רשאי הנישום - השכיר לנכות 80% (בהתאם לסעיף 17 לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה - 1985) כך שבפועל הוא רשאי לנכות במהלך שנה: 4000 ?.

לסיכום, רבים מן השכירים במשק על אף שקיים בביתם חדר עבודה, אינם ערים לאפשרות לנכות את הוצאות המשכנתא בגין החלק היחסי של אותו חדר וכך למעשה הם מעשירים את אוצר המדינה "בהתנדבות".

ניכוי הריבית על המשכנתא כנגד שכר דירה - הדעה הרווחת בציבור הינה כי הכנסה מהשכרת דירת מגורים זכאית לפטור מן המס. בפועל אין הדברים כה פשוטים. הפטור מן המס מוגבל רק לתקרה מסויימת של שכר דירה (לתקרת הפטור ראו סעיף 2 לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה, התש"ן - 1990). בשנת 2005 תקרת הפטור עמדה על 5,595 - לחודש ובשנת 2006 תקרת הפטור עומדת על סך 3,730 - לחודש (תקרת הפטור מתייחסת להכנסה מדמי שכירות ברוטו, קרי לפני ניכוי הוצאות). באופן עקרוני בפני משכיר דירת מגורים עומדים 3 מסלולי מיסוי: המסלול האחד, מסלול הפטור עד גובה תקרת הפטור כפי שהוסבר לעיל (מעבר לתקרת הפטור חל שיעור המס השולי האישי החל על אותו בעל דירה); המסלול השני הינו מסלול מס מופחת על פיו מתחייב המשכיר במס בשיעור של 10% בלבד על ההכנסה ברוטו מדמי השכירות, ללא כל הגבלת תקרה. הזכאות למסלול זה מותנית במספר תנאים ביניהם שההכנסה אינה עולה לכדי הכנסה מעסק (משמע אין לו מספר רב של דירות שהוא עוסק בהשכרתן - לדוגמא 7 דירות), אין אפשרות לנכות פחת והוצאות וכן תנאים נוספים; המסלול השלישי הינו מסלול של מיסוי בשיעור המס השולי המלא של המשכיר - בעל הבית, על הכנסתו נטו מדמי השכירות (משמע בניכוי הוצאות שונות דוגמת: פחת, תיקונים, מימון וכיוצ"ב, קיזוזים וזיכויים - כנהוג בכל הכנסה רגילה אחרת).

עולה איפה כי מי שמשתמש במסלול הראשון של הפטור ממס אך הכנסתו מהשכרת דירות גבוהה מסכום הפטור (סכום שהלך ופחת בשנים האחרונות), לדוגמא מחמת העובדה שהוא משכיר 2 או 3 דירות; יוכל לנכות את הוצאות ריבית המשכנתא (כמו גם הוצאות המשכנתא עצמה) ששימשה לרכישת הדירות כנגד המס בו הוא מתחייב. מקום בו המדובר בהוצאות משכנתא וריבית משכנתא ניכרות, יהיה בכך בכדי לאפס (לאיין) את החיוב במס למשך שנים ארוכות.