סייג לפטור בתמ"א 38 - מלאי עסקי -ס' 49 לה, לתיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין
דירה בבניין שמוגדרת כמלאי עסקי אינה יכולה להיכלל בחבילת ההטבות של תיקון 62.
דירה שהיא מלאי עסקי, הינה דירה שע"פ סעיף 85 לפקודת מס הכנסה הוגדרה ככזו, וזוהי ההגדרה שתיקון 62 מאמץ. כל דירה אחרת, אף שאינה פרטית, אף אם מוגדרת כרכוש קבוע של חברה, תיכלל במסגרת ההטבות של תיקון 62. ככל הנראה ,הסיבה לכך שדירה שהנה מלאי עסקי אינה נכללת במערכת ההטבות הזו, היא שהמחוקק רצה לעודד דיירים קבועים לעשות מעשה בנוגע לרעידת אדמה, ולא לתת את ההטבה לקבלנים שהדירה אצלם בגדר מלאי עסקי, ובדרך הטבע התמקדותם הנה בעקר במכירת הדירות ובשורת הרווח ולא בחיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה. לדיירים קבועים, לעומת היזמים, יש אינטרס אישי לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה. מתן הטבה שכזו לקבלנים עשויה לסכל את מטרת החוק.
אם הדירה משמשת, למשל, כמשרד של חברה קבלנית, היא תופיע ככל הנראה במאזן של אותה חברה כרכוש קבוע ולכן אל חשש - הדירה יכולה להיכלל בתיקון 62, ומבחינת הדיירים ניתן לצרף את החברה הקבלנית לפרוייקט כמו כל דייר, ובסייגים מסוימים אף בתור יזם. יש לזכור שמבחינת החברה מדובר פה בדחיית מס בנוגע לדירה שכזו , מכיוון שמכירתה בסוף התהליך תלווה בהטלת חיובי מס על כל התקופות עד למימושה, וכמובן גם השבח שיווצר במסגרת תמ"א 38 ימוסה ע"פ החוק עם המימוש הסופי .
ההמלצה ליזם תהיה תמיד להחתים את דיירי הבניין על הצהרה שדירותיהם אינן בחזקת מלאי עסקי. חתימה שכזו עשויה להבטיח ליזם שלא תהינה הפתעות במישור זה. כמו כן, כדאי להדגיש שדירות להשכרה בבניין בד"כ לא תהינה בגדר מלאי עסקי אלא יש לבחון כל מקרה לגופו, ואם מדובר בחברה הנמצאת בבניין שנים רבות אזי הדירות בדרך כלל יוחזקו כרכוש קבוע.
הפטור במסגרת התמ"א בהתייחס לפטורים אחרים בחוק מיסוי מקרקעין - סעיף 49לו
סעיף 49לו בתיקון 62 מבהיר חד משמעית שמוכר זכאי לפטור ע"פ התיקון בנוסף לכל פטור אחר שהוא זכאי לו במסגרת חוקי המס, ומדגיש שאין בזכאות לפטור זה בכדי לפגוע בזכאות לכל פטור אחר. ובכלל זאת כאמור, הפטורים הידועים לכל של פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (פטור של מכירת דירה אחת ל4 שנים ועוד).
לסיכום: ניצול הפטור הזה הינו בגדר "בונוס" ובנוסף לכל פטור אחר שהדייר זכאי לו.
מאמר זה ,שהנו חלק מסדרת מאמרים בנושא מיסוי תמ"א 38 , מיועד לפשט עד כמה שניתן את הוראות המיסוי המיוחדות לתמ"א 38 ,לבאר ולדון , מנקודת מבטו של כותב מאמר זה , ברמה הבסיסית בעקרי תיקון 62 ביחס לתוכנית המכונה תמ"א 38.
סביר להניח שיהיו ,אשר יחלקו על פרשנות ו/או קביעה כזו ו/או אחרת המובאת פה , וכך טבעו של עולם. במאמר זה הצעתי רעיונות בפרשנות החוק שלעניות דעתי הינם אפשריים, אך לא בהכרח יהיו מקובלים על רשות המיסים .
דירה בבניין שמוגדרת כמלאי עסקי אינה יכולה להיכלל בחבילת ההטבות של תיקון 62.
דירה שהיא מלאי עסקי, הינה דירה שע"פ סעיף 85 לפקודת מס הכנסה הוגדרה ככזו, וזוהי ההגדרה שתיקון 62 מאמץ. כל דירה אחרת, אף שאינה פרטית, אף אם מוגדרת כרכוש קבוע של חברה, תיכלל במסגרת ההטבות של תיקון 62. ככל הנראה ,הסיבה לכך שדירה שהנה מלאי עסקי אינה נכללת במערכת ההטבות הזו, היא שהמחוקק רצה לעודד דיירים קבועים לעשות מעשה בנוגע לרעידת אדמה, ולא לתת את ההטבה לקבלנים שהדירה אצלם בגדר מלאי עסקי, ובדרך הטבע התמקדותם הנה בעקר במכירת הדירות ובשורת הרווח ולא בחיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה. לדיירים קבועים, לעומת היזמים, יש אינטרס אישי לחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה. מתן הטבה שכזו לקבלנים עשויה לסכל את מטרת החוק.
אם הדירה משמשת, למשל, כמשרד של חברה קבלנית, היא תופיע ככל הנראה במאזן של אותה חברה כרכוש קבוע ולכן אל חשש - הדירה יכולה להיכלל בתיקון 62, ומבחינת הדיירים ניתן לצרף את החברה הקבלנית לפרוייקט כמו כל דייר, ובסייגים מסוימים אף בתור יזם. יש לזכור שמבחינת החברה מדובר פה בדחיית מס בנוגע לדירה שכזו , מכיוון שמכירתה בסוף התהליך תלווה בהטלת חיובי מס על כל התקופות עד למימושה, וכמובן גם השבח שיווצר במסגרת תמ"א 38 ימוסה ע"פ החוק עם המימוש הסופי .
ההמלצה ליזם תהיה תמיד להחתים את דיירי הבניין על הצהרה שדירותיהם אינן בחזקת מלאי עסקי. חתימה שכזו עשויה להבטיח ליזם שלא תהינה הפתעות במישור זה. כמו כן, כדאי להדגיש שדירות להשכרה בבניין בד"כ לא תהינה בגדר מלאי עסקי אלא יש לבחון כל מקרה לגופו, ואם מדובר בחברה הנמצאת בבניין שנים רבות אזי הדירות בדרך כלל יוחזקו כרכוש קבוע.
הפטור במסגרת התמ"א בהתייחס לפטורים אחרים בחוק מיסוי מקרקעין - סעיף 49לו
סעיף 49לו בתיקון 62 מבהיר חד משמעית שמוכר זכאי לפטור ע"פ התיקון בנוסף לכל פטור אחר שהוא זכאי לו במסגרת חוקי המס, ומדגיש שאין בזכאות לפטור זה בכדי לפגוע בזכאות לכל פטור אחר. ובכלל זאת כאמור, הפטורים הידועים לכל של פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (פטור של מכירת דירה אחת ל4 שנים ועוד).
לסיכום: ניצול הפטור הזה הינו בגדר "בונוס" ובנוסף לכל פטור אחר שהדייר זכאי לו.
מאמר זה ,שהנו חלק מסדרת מאמרים בנושא מיסוי תמ"א 38 , מיועד לפשט עד כמה שניתן את הוראות המיסוי המיוחדות לתמ"א 38 ,לבאר ולדון , מנקודת מבטו של כותב מאמר זה , ברמה הבסיסית בעקרי תיקון 62 ביחס לתוכנית המכונה תמ"א 38.
סביר להניח שיהיו ,אשר יחלקו על פרשנות ו/או קביעה כזו ו/או אחרת המובאת פה , וכך טבעו של עולם. במאמר זה הצעתי רעיונות בפרשנות החוק שלעניות דעתי הינם אפשריים, אך לא בהכרח יהיו מקובלים על רשות המיסים .
משה טרספולסקי,עו"ד,חשבונאי וכלכלן בעל משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן ,מיסוי נדל"ן תמ"א 38 יצוג ועדים,קבוצות וקבלנים.אתרנו http://www.misim.co.il
