בעקבות עא מגדל הזוהר: ויתור רשות עירונית על היטלי פיתוח כולל בתוכו את מחיר המעמ 

לאחרונה ארעה התרחשות נוספת וחשובה בסוגיית החיוב במע"מ של קבלנים/יזמים בגין היטלי ואגרות פיתוח (להלן: היטלי פיתוח). למעלה מעשר שנים עוסקים בתי המשפט בישראל בשאלת חיובם של יזמים ורשויות עירוניות במע"מ בגין היטלי פיתוח. השאלה בה דנו בתי המשפט הינה האם כאשר יזם המבקש לבנות על הקרקע שברשותו מגיע להסדר עם הרשות העירונית לפיו היא תפטור אותו מתשלום היטלי הפיתוח ובמקביל הוא יבצע את הפיתוח באופן עצמאי, מבצע עסקה החייבת במע"מ עם אותה רשות עירונית? בפסק הדין העקרוני שניתן על ידי בית המשפט העליון בעניין חוף הכרמל (ע"א 1306/99)קבע בית המשפט העליון כי על הרשות העירונית מוטלת חובת פיתוח. חובה זו יכולה להיות מוגשמת על ידי כל קבלן ובכלל זה הקבלן שהינו בעל הקרקע. לעניין זה אין סיבה להבחין בין אם לביצוע עבודות הפיתוח נשכר קבלן שהינו גורם שלישי או הקבלן שהינו במקרה גם בעל הקרקע. בית המשפט קבע כי למעשה הרשות העירונית שוכרת את הקבלן - בעל הקרקע לביצוע עבודות הפיתוח והתשלום נעשה באמצעות ויתור על אותם היטלי פיתוח (עסקת חליפין). מבלי לדון בביקורת שניתן להשמיע על קביעות אלו ובמעמסה המיסויית שהוטלה על הקבלנים. הרי שבפסק הדין בעניין מגדל הזוהר ( ע"א 3616/04) אשר ניתן אך לאחרונה הלך בית המשפט צעד אחד נוסף, אלא שהפעם לטובת הקבלנים. באותו מקרה גם כן נדון מקרה בו ויתרה רשות עירונית על היטלי הפיתוח בתמורה לביצוע עבודות הפיתוח על ידי הקבלן בעל המקרקעין. לעניין קביעת קיומה שחל עסקה חייבת חזר בית המשפט על הדברים אותם קבע בפסק הדין בעניין חוף הכרמל (ע"א 1306/99)אלא שהפעם נדונה במפורש גם שאלת חישובו של המע"מ. האם יש לגבות אותו "מלמעלה (מחוץ לשווי העסקה) או מלמטה (מתוך שווי העסקה)". משמע במידה וסכום העסקה, שווי היטלי הפיתוח עליהם ויתרה העיריה הינו 100. האם יש לחשב את שיעור המע"מ מתוך המאה או מחוץ למאה. לכאורה היה מקום לצדד בעמדת רשויות מע"מ כי יש לחשב את סכום המע"מ מחוץ לשווי העסקה. זאת בהתאם לפסיקת בית המשפט שקבעה כי כאשר הצדדים סבורים שלא מתקיימת עסקה חייבת, הרי שלא ניתן לחשוב כי הם סברו שהמחיר עליו הוסכם כולל גם את המע"מ - שהרי כלל לא סברו שמתקיימת עסקה (ראו פסק הדין בעניין מאיר חברה למכוניות (ע"ש 1671/92) ופסק הדין בעניין א. שם טוב (ע"ש 32/92)). בית המשפט דחה את הפרשנות האמורה וקבע כי מחיר העסקה לעניין עסקת שירותי הפיתוח, משמע שווי היטלי הפיתוח הינו מחיר הכולל גם את סכום המע"מ ולכן יש לחייב את הקבלן - המערערת להעביר את סכום המע"מ אשר יחושב "מתוך שווי העסקה" ולא מחוצה לה.