הדיון האם לגור בשכירות או לקנות דירה עם משכנתא הינו דיון עתיק ורב בשנים.
לא אחת קורה בסדנאות וקורסים, אותם אני מעביר, וכן בייעוצים אישיים ללקוחות, שעולה השאלה הנ"ל לאוויר.
במסגרת תפקידי, אני נתקל בדעות שונות ומגוונות, לכאן ולכאן.
דעות אלו, על פי רוב, מבוססות על סמך דעות אישיות ולא על פי חישובים כלכליים אותם כדאי היה לבצע על מנת לדעת התשובה. הדעות מסתמכות על "מידע" ששמענו מקרובים לנו, מחברים וכדו'... דעות אלו לרוב, מבוססות על דפוסי חיים, תרבות, הלך-רוח ועוד.
אחד המשפטים הנפוצים, הנאמרים לי, חדשות לבקרים מקהל לקוחותיי ואף מכריי הוא:
למה לזרוק את הכסף על שכירות אם אקנה בית שישאר אצלי...
מטרת המאמר, לנסות לראות, האם ישנה דרך כלכלית פשוטה לבחון את הסוגיה, בטרם נקבל החלטות המבוססות על דעות אישיות, אלא נפנה לקבלת החלטות המבוססות על רציונל כלכלי וחישובים.
לטעמי וניסיוני, התשובה נעוצה בהפרש שבין עלויות המימון למחיר הרכישה בפועל.
הסבר:
ככל שיש לי פחות הון עצמי ראשוני לרכישה, כך יוצא שעלויות המימון שלי יהיו גבוהות יותר.
עובדה זו נעוצה בכמה סיבות אשר ראשיתה היא תזרים מזומנים שוטף.
ובמילים פשוטות: יכולת ההחזר.
במידה ויש בידי הון עצמי נמוך, עלויות המימון שלי יהיו גבוהות, בצורה משמעותית. הסיבה לכך, היא שבכדי לעמוד בהחזרים המניחים את הדעת, אני אצטרך, ככל הנראה, לפרוס את המשכנתא לשנים ארוכות יותר.
בפריסה לשנים ארוכות יותר, בדרך כלל, עלויות המימון (הריבית על המשכנתאות) עולות בהתאם.
נכון, יש באפשרותי לקחת את המשכנתא במסלול "פריים", אשר אינו מחייב ריבית גבוהה יותר, לתקופות הלוואה ארוכות יותר (ניתן להשיג אותה ריבית פריים ל-20 או 30 שנה) אבל, אפקט ה"ריבית דה ריבית" יעלה את עלויות המימון גם אם הריבית תהיה אותו דבר.
לדוגמא:
על הלוואה של -.500,000 ש"ח באותה ריבית "פריים", ההפרש בתשלומי הריבית בלבד יכול לנוע בסכומים של עד -.140,000 ש"ח אם לקחתי את המשכנתא לתקופה של 20 שנה לבין אם לקחתי את המשכנתא לתקופה של 30 שנה.
כלומר, באם פרסתי את המשכנתא לפי אותה ריבית פריים ל-30 במקום 20 שנה
אני אשלם עוד -.140,000 ש"ח מעבר לתשלומי המשכנתא (תשלומי ריבית בלבד).
כך יוצא, אשר פריסה לשנים ארוכות מייקרת את עלויות המימון, לא רק בכך שהריביות גבוהות יותר, אלה גם בגלל אפקט הריבית. ברור כי עלויות מימון גבוהות יותר, אומרות שמחיר הדירה הראלי שלי גבוה בהרבה ממה שחשבתי.
לדוגמא:
כאשר אני רואה דירה ממוצעת של נניח -.800,000 ש"ח, אם ההון העצמי שלי נמוך (נגיד 20% משווי הבית = -.160,000 ש"ח) אזי יוצא שהמשכנתא שלי תעמוד על סך של כ-.640,000 ש"ח. בכדי לעמוד בהחזר הגיוני (כמובן, תלוי ברמת ההכנסה שלי, בוותק במקום העבודה, ביציבות שלי במקום העבודה, בשאר ההוצאות ועוד משתנים רבים...), סביר שארצה לפרוס את המשכנתא בסך של -.640,000 ש"ח לתקופה של 25 עד 30 שנה על מנת שאשלם בין -.3,000 ל-.3,500 ש"ח החזר חודשי.
בסופו של תהליך, שכלול כל הסכומים ששילמתי יגיע בקירוב ל 160,000 מההון העצמי ועוד
הוצאות משכנתא בסך 1,000,000 (תלוי אם הפריסה היא לתקופה של 25 או 30 שנה)
כך יוצא שקניתי את הבית במחיר ריאלי של קרוב למיליון ומאתיים שקלים !!!
בית שמחירו הנומינלי היה 800000 שקל.
ועכשיו לשאלת האלטרנטיבה: האם לגור בשכירות היה זול יותר??
אם נתייחס לתזרים מזומנים חודשי של -.3,000 - -.3,500 ש"ח לחודש (החזר חודשי של משכנתא/שכירות חודשית), הרי שניתן למצוא כיום דירות במחירי שכירויות של עד -.2,400 ש"ח לחודש (נניח, דירות באזור השרון הדרומי, בנות 3 חדרים מושכרות כיום במחירים דומים).
את ההפרש בין השכירות למשכנתא שהייתי משלם (אילו הייתי לוקח את המשכנתא...) הייתי מפקיד בתכנית חסכון בתוספת ההון העצמי שלי (להזכירכם הסכום הוא160,000 ש"ח) אשר גם הוא היה חלק מתכנית החיסכון.
בעוד 10 שנים, בערך, הייתי יכול לקנות דירה דומה (יש להיזהר בהנחה זו למרות שידוע שקצב גידול עליית מחירי הדירות הוא הדרגתי בשוק הנדל"ן) עם הון עצמי של קרוב לסך של -.300,000 ש"ח, מה שיותיר לי לקיחת משכנתא בגובה של -.500,000 ש"ח.
על מנת לעמוד באותו תזרים מזומנים (דהיינו, החזר חודשי של -.3,000 ש"ח עד -.3,500 ש"ח לחודש), הרי שבמצב כזה אני יכול לפרוס את המשכנתא לתקופה של 16 שנים, בריביות נמוכות יותר ולשלם עלויות מימון נמוכות יותר.
משכנתא של -.500,000 ש"ח לתקופה של 16 שנים יצא החזר לכל תקופת המשכנתא, סך של, -.680,000 ש"ח (בקירוב). לזה נצרף את תשלומי שכר הדירה ששילמנו במהלך 10 שנים ונקבל שסך כל העלויות שלנו הסתכמו בפחות ממיליון.
והרי לכם הפרש של קרוב ל-.200,000 ש"ח אותם תוכלו להשקיע בקניית דירה נוספת...
ראוי לציין כי לדוגמא זו לא הכנסתי גורמים משתנים כגון: האופציה למיחזור משכנתא, סילוק עתידי של סכום נמוך יותר (לפי לוח סילוקין של 16 שנים משכנתא לעומת 25 שנים), ריביות קבועות נמוכות יותר לתקופה של 16 שנים במקום 25 שנים, מחירי פתיחת תיק נמוכים יותר על -.500,000 ש"ח במקום על -.640,000 ש"ח ועוד.
נכון שביצוע תכנון כזה דורש מומחיות, בחינת כל הפרמטרים וידע, אבל הוא שווה לכם בטווח הארוך, חיסכון של הרבה מאוד כסף!!
לא אחת קורה בסדנאות וקורסים, אותם אני מעביר, וכן בייעוצים אישיים ללקוחות, שעולה השאלה הנ"ל לאוויר.
במסגרת תפקידי, אני נתקל בדעות שונות ומגוונות, לכאן ולכאן.
דעות אלו, על פי רוב, מבוססות על סמך דעות אישיות ולא על פי חישובים כלכליים אותם כדאי היה לבצע על מנת לדעת התשובה. הדעות מסתמכות על "מידע" ששמענו מקרובים לנו, מחברים וכדו'... דעות אלו לרוב, מבוססות על דפוסי חיים, תרבות, הלך-רוח ועוד.
אחד המשפטים הנפוצים, הנאמרים לי, חדשות לבקרים מקהל לקוחותיי ואף מכריי הוא:
למה לזרוק את הכסף על שכירות אם אקנה בית שישאר אצלי...
מטרת המאמר, לנסות לראות, האם ישנה דרך כלכלית פשוטה לבחון את הסוגיה, בטרם נקבל החלטות המבוססות על דעות אישיות, אלא נפנה לקבלת החלטות המבוססות על רציונל כלכלי וחישובים.
לטעמי וניסיוני, התשובה נעוצה בהפרש שבין עלויות המימון למחיר הרכישה בפועל.
הסבר:
ככל שיש לי פחות הון עצמי ראשוני לרכישה, כך יוצא שעלויות המימון שלי יהיו גבוהות יותר.
עובדה זו נעוצה בכמה סיבות אשר ראשיתה היא תזרים מזומנים שוטף.
ובמילים פשוטות: יכולת ההחזר.
במידה ויש בידי הון עצמי נמוך, עלויות המימון שלי יהיו גבוהות, בצורה משמעותית. הסיבה לכך, היא שבכדי לעמוד בהחזרים המניחים את הדעת, אני אצטרך, ככל הנראה, לפרוס את המשכנתא לשנים ארוכות יותר.
בפריסה לשנים ארוכות יותר, בדרך כלל, עלויות המימון (הריבית על המשכנתאות) עולות בהתאם.
נכון, יש באפשרותי לקחת את המשכנתא במסלול "פריים", אשר אינו מחייב ריבית גבוהה יותר, לתקופות הלוואה ארוכות יותר (ניתן להשיג אותה ריבית פריים ל-20 או 30 שנה) אבל, אפקט ה"ריבית דה ריבית" יעלה את עלויות המימון גם אם הריבית תהיה אותו דבר.
לדוגמא:
על הלוואה של -.500,000 ש"ח באותה ריבית "פריים", ההפרש בתשלומי הריבית בלבד יכול לנוע בסכומים של עד -.140,000 ש"ח אם לקחתי את המשכנתא לתקופה של 20 שנה לבין אם לקחתי את המשכנתא לתקופה של 30 שנה.
כלומר, באם פרסתי את המשכנתא לפי אותה ריבית פריים ל-30 במקום 20 שנה
אני אשלם עוד -.140,000 ש"ח מעבר לתשלומי המשכנתא (תשלומי ריבית בלבד).
כך יוצא, אשר פריסה לשנים ארוכות מייקרת את עלויות המימון, לא רק בכך שהריביות גבוהות יותר, אלה גם בגלל אפקט הריבית. ברור כי עלויות מימון גבוהות יותר, אומרות שמחיר הדירה הראלי שלי גבוה בהרבה ממה שחשבתי.
לדוגמא:
כאשר אני רואה דירה ממוצעת של נניח -.800,000 ש"ח, אם ההון העצמי שלי נמוך (נגיד 20% משווי הבית = -.160,000 ש"ח) אזי יוצא שהמשכנתא שלי תעמוד על סך של כ-.640,000 ש"ח. בכדי לעמוד בהחזר הגיוני (כמובן, תלוי ברמת ההכנסה שלי, בוותק במקום העבודה, ביציבות שלי במקום העבודה, בשאר ההוצאות ועוד משתנים רבים...), סביר שארצה לפרוס את המשכנתא בסך של -.640,000 ש"ח לתקופה של 25 עד 30 שנה על מנת שאשלם בין -.3,000 ל-.3,500 ש"ח החזר חודשי.
בסופו של תהליך, שכלול כל הסכומים ששילמתי יגיע בקירוב ל 160,000 מההון העצמי ועוד
הוצאות משכנתא בסך 1,000,000 (תלוי אם הפריסה היא לתקופה של 25 או 30 שנה)
כך יוצא שקניתי את הבית במחיר ריאלי של קרוב למיליון ומאתיים שקלים !!!
בית שמחירו הנומינלי היה 800000 שקל.
ועכשיו לשאלת האלטרנטיבה: האם לגור בשכירות היה זול יותר??
אם נתייחס לתזרים מזומנים חודשי של -.3,000 - -.3,500 ש"ח לחודש (החזר חודשי של משכנתא/שכירות חודשית), הרי שניתן למצוא כיום דירות במחירי שכירויות של עד -.2,400 ש"ח לחודש (נניח, דירות באזור השרון הדרומי, בנות 3 חדרים מושכרות כיום במחירים דומים).
את ההפרש בין השכירות למשכנתא שהייתי משלם (אילו הייתי לוקח את המשכנתא...) הייתי מפקיד בתכנית חסכון בתוספת ההון העצמי שלי (להזכירכם הסכום הוא160,000 ש"ח) אשר גם הוא היה חלק מתכנית החיסכון.
בעוד 10 שנים, בערך, הייתי יכול לקנות דירה דומה (יש להיזהר בהנחה זו למרות שידוע שקצב גידול עליית מחירי הדירות הוא הדרגתי בשוק הנדל"ן) עם הון עצמי של קרוב לסך של -.300,000 ש"ח, מה שיותיר לי לקיחת משכנתא בגובה של -.500,000 ש"ח.
על מנת לעמוד באותו תזרים מזומנים (דהיינו, החזר חודשי של -.3,000 ש"ח עד -.3,500 ש"ח לחודש), הרי שבמצב כזה אני יכול לפרוס את המשכנתא לתקופה של 16 שנים, בריביות נמוכות יותר ולשלם עלויות מימון נמוכות יותר.
משכנתא של -.500,000 ש"ח לתקופה של 16 שנים יצא החזר לכל תקופת המשכנתא, סך של, -.680,000 ש"ח (בקירוב). לזה נצרף את תשלומי שכר הדירה ששילמנו במהלך 10 שנים ונקבל שסך כל העלויות שלנו הסתכמו בפחות ממיליון.
והרי לכם הפרש של קרוב ל-.200,000 ש"ח אותם תוכלו להשקיע בקניית דירה נוספת...
ראוי לציין כי לדוגמא זו לא הכנסתי גורמים משתנים כגון: האופציה למיחזור משכנתא, סילוק עתידי של סכום נמוך יותר (לפי לוח סילוקין של 16 שנים משכנתא לעומת 25 שנים), ריביות קבועות נמוכות יותר לתקופה של 16 שנים במקום 25 שנים, מחירי פתיחת תיק נמוכים יותר על -.500,000 ש"ח במקום על -.640,000 ש"ח ועוד.
נכון שביצוע תכנון כזה דורש מומחיות, בחינת כל הפרמטרים וידע, אבל הוא שווה לכם בטווח הארוך, חיסכון של הרבה מאוד כסף!!
אודות דן שטיבלמן
דן שטיבלמן הינו כלכלן ויועץ פיננסי בעל תארים בכלכלה ומנהל עסקים.
דן הינו הבעלים והמייסד של חברת "חשבון פשוט" - חברה המתמחה בייעוץ המקיף והמלא לכל נושא של כלכלת המשפחה ובלווי לקוחות עד הבנק וייצוגם מול הפקידים לצורך הפחתת עלויות ריבית על מסגרות אשראי,הלוואות ומשכנתאות.
החברה הינה עצמאית ואין לה תלות בגורמים פיננסיים במשק, דבר המאפשר לה לתת לקהל לקוחותיה ייעוץ אובייקטיבי תוך כדי שמירת אינטרס לקוחותיה.
דן הינו בעל ניסיון רב שנים כאנליסט אשראי ויועץ פיננסי ללקוחות פרטיים ועסקיים בבנק מרכזי במדינה וכן ככלכלן ראשי בגוף ציבורי מהגדולים במשק.
ליצירת קשר ופרטים אודות הקורסים והייעוצים:
03-9213668
h-p@inter.net.il
דן שטיבלמן הינו כלכלן ויועץ פיננסי בעל תארים בכלכלה ומנהל עסקים.
דן הינו הבעלים והמייסד של חברת "חשבון פשוט" - חברה המתמחה בייעוץ המקיף והמלא לכל נושא של כלכלת המשפחה ובלווי לקוחות עד הבנק וייצוגם מול הפקידים לצורך הפחתת עלויות ריבית על מסגרות אשראי,הלוואות ומשכנתאות.
החברה הינה עצמאית ואין לה תלות בגורמים פיננסיים במשק, דבר המאפשר לה לתת לקהל לקוחותיה ייעוץ אובייקטיבי תוך כדי שמירת אינטרס לקוחותיה.
דן הינו בעל ניסיון רב שנים כאנליסט אשראי ויועץ פיננסי ללקוחות פרטיים ועסקיים בבנק מרכזי במדינה וכן ככלכלן ראשי בגוף ציבורי מהגדולים במשק.
ליצירת קשר ופרטים אודות הקורסים והייעוצים:
03-9213668
h-p@inter.net.il
