עמ"נ 202/08, זילברמן אסתר נ' מנהלת הארנונה עיריית חיפה
כב' השופט בר זיו ברכה
עו"ד באר מיכאלה למערערת, עו"ד קרואני ראידה למשיבה
14.07.2008
העובדות:
1. בפנינו ערעור על החלטת הועדה לעררי ארנונה שליד עירית חיפה (להלן:"הוועדה" ו"העירייה", בהתאמה), לפיה נדחה ערר שהגישה המערערת על חיובה בארנונה.
2. המערערת הינה הבעלים של נכס בחיפה (להלן:"הנכס"). הנכס הושכר ע"י המערערת לצד ג' (להלן:"השוכר"). חוזה השכירות בין המערערת לשוכר היה לתקופה מ-18.11.03 עד 18.11.04. השוכר עזב את הנכס במהלך שנת 2004, לטענת המערערת מבלי לתת לה הודעה ומבלי שהחזיר לה את החזקה בו בפועל. השוכר מסר לעירייה הודעה על עזיבתו את הנכס. ממועד ההודעה (יולי 2005) הסבה העירייה את החיוב בארנונה על המערערת.
3. המערערת השיגה על החיוב, וטענה שאינה חייבת בתשלום ויש להשיתו על השוכר, שכאמור, לטענתה, לא החזיר לה את החזקה בפועל בנכס.
4. העירייה דחתה את טענת המערערת מן הטעם שתקופת השכירות החוזית הסתיימה והשוכר הודיע על עזיבת הנכס. עוד ציינה כי פקח שביקר במקום בשלב מאוחר יותר מצא כי השוכר אינו נמצא בנכס, וכי בנסיבות אלה חלה על המערערת, כבעלים של הנכס, חובת תשלום הארנונה.
5. בערר בפני הועדה חזרו שני הצדדים על טענותיהם. הוועדה דחתה את הערר וקבעה כי בדין הסבה העירייה את החיוב על המערערת, לאחר שהשוכר הודיע כי עזב את הנכס, וכי המערערת יכלה לנקוט הליכים משפטיים לקבלת החזקה בנכס, אם לטענתה לא קיבלה אותה, והימנעותה מנקיטת הליכים שכאלה אינה יכולה לפטרה מתשלום הארנונה בגין הנכס שבבעלותה.
6. מכאן הערעור.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. מענה לכל טענות המערערת ניתן בבר"מ 867/06 רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ (לא פורסם) (להלן:"פרשת דור אנרגיה"), שם סוקר כבוד השופט י. דנציגר את תכלית סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות.
2. באותו עניין נקבע, כי מטרת סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהות המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה.
3. בענייננו, השוכר שהחזיק בנכס אכן הודיע למשיבה על סיום החזקה, ובנסיבות אלה ולאור תכלית החקיקה, כאמור, מילא חובתו כאמור בחוק. ביחסים בין המשיבה לשוכר, לא הייתה רשאית המשיבה להמשיך ולחייבו. ממילא ממועד ההודעה ואילך, חלה החובה על הבעלים של הנכס, ובענייננו- המערערת.
4. המערערת ממשיכה ומשיגה כנגד התנהגות המשיבה, וטוענת כי בנסיבות לא הייתה המשיבה רשאית לקבל את הודעת השוכר, ומהנסיבות הייתה צריכה להסיק כי השוכר ממשיך להחזיק בנכס וכי החזקה בו לא הוחזרה למערערת.
5. גם סוגיה זו זכתה למענה בפרשת דור אנרגיה, כאשר כבוד השופט דנציגר קובע כי לאור חובת ההגינות המוטלת על רשות מקומית, במקרים שבהם קיימת הצטברות של נסיבות, הרשות אינה רשאית לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת ותוך התעלמות "מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס".
6. בענייננו, לא מתקיימת אף אחת מהנסיבות שפורטו שם. יתרה מזאת, מטענות המשיבה עולה כי למרות שלא חלה עליה חובה לעשות כן, ערכה המשיבה בדיקה בנכס עצמו, שהעלתה כי אכן לא נעשה בו שימוש, ומדברי השכנים עלה כי השוכר אינו נמצא בנכס תקופה ממושכת.
7. זאת ועוד, כבוד השופטת פרוקצ'יה קובעת בפרשת דור אנרגיה, כי אין בחוק אחיזה להסטת החובה המוטלת על אזרח להודיע לרשות על שינוי בחזקה בנכס, על כתפי הרשות (כטענת המערערת).
8. בכל מקרה, אל לה לרשות להיות מעורבת בסכסוך בין בעלי נכסים לשוכריהם, ועליה לפעול בדלת אמות הקבוע בחוק, ע"פ פרשנותם המצמצמת , וכלשונו בפסק הדין:
9. ראוי לציין, כי גם המערערת עצמה טוענת כי אין זה מעניינה של הרשות להיכנס כצד לסכסוך בין הבעלים לשוכר, אך דווקא היא המבקשת להכניס את הרשות כצד, כאשר בפני הרשות הסכם שכירות שתוקפו פג והודעת השוכר, כאמור.
10. אשר על כן, הערעור נדחה.
כב' השופט בר זיו ברכה
עו"ד באר מיכאלה למערערת, עו"ד קרואני ראידה למשיבה
14.07.2008
העובדות:
1. בפנינו ערעור על החלטת הועדה לעררי ארנונה שליד עירית חיפה (להלן:"הוועדה" ו"העירייה", בהתאמה), לפיה נדחה ערר שהגישה המערערת על חיובה בארנונה.
2. המערערת הינה הבעלים של נכס בחיפה (להלן:"הנכס"). הנכס הושכר ע"י המערערת לצד ג' (להלן:"השוכר"). חוזה השכירות בין המערערת לשוכר היה לתקופה מ-18.11.03 עד 18.11.04. השוכר עזב את הנכס במהלך שנת 2004, לטענת המערערת מבלי לתת לה הודעה ומבלי שהחזיר לה את החזקה בו בפועל. השוכר מסר לעירייה הודעה על עזיבתו את הנכס. ממועד ההודעה (יולי 2005) הסבה העירייה את החיוב בארנונה על המערערת.
3. המערערת השיגה על החיוב, וטענה שאינה חייבת בתשלום ויש להשיתו על השוכר, שכאמור, לטענתה, לא החזיר לה את החזקה בפועל בנכס.
4. העירייה דחתה את טענת המערערת מן הטעם שתקופת השכירות החוזית הסתיימה והשוכר הודיע על עזיבת הנכס. עוד ציינה כי פקח שביקר במקום בשלב מאוחר יותר מצא כי השוכר אינו נמצא בנכס, וכי בנסיבות אלה חלה על המערערת, כבעלים של הנכס, חובת תשלום הארנונה.
5. בערר בפני הועדה חזרו שני הצדדים על טענותיהם. הוועדה דחתה את הערר וקבעה כי בדין הסבה העירייה את החיוב על המערערת, לאחר שהשוכר הודיע כי עזב את הנכס, וכי המערערת יכלה לנקוט הליכים משפטיים לקבלת החזקה בנכס, אם לטענתה לא קיבלה אותה, והימנעותה מנקיטת הליכים שכאלה אינה יכולה לפטרה מתשלום הארנונה בגין הנכס שבבעלותה.
6. מכאן הערעור.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. מענה לכל טענות המערערת ניתן בבר"מ 867/06 רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ. דור אנרגיה (1988) בע"מ (לא פורסם) (להלן:"פרשת דור אנרגיה"), שם סוקר כבוד השופט י. דנציגר את תכלית סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות.
2. באותו עניין נקבע, כי מטרת סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהות המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה.
3. בענייננו, השוכר שהחזיק בנכס אכן הודיע למשיבה על סיום החזקה, ובנסיבות אלה ולאור תכלית החקיקה, כאמור, מילא חובתו כאמור בחוק. ביחסים בין המשיבה לשוכר, לא הייתה רשאית המשיבה להמשיך ולחייבו. ממילא ממועד ההודעה ואילך, חלה החובה על הבעלים של הנכס, ובענייננו- המערערת.
4. המערערת ממשיכה ומשיגה כנגד התנהגות המשיבה, וטוענת כי בנסיבות לא הייתה המשיבה רשאית לקבל את הודעת השוכר, ומהנסיבות הייתה צריכה להסיק כי השוכר ממשיך להחזיק בנכס וכי החזקה בו לא הוחזרה למערערת.
5. גם סוגיה זו זכתה למענה בפרשת דור אנרגיה, כאשר כבוד השופט דנציגר קובע כי לאור חובת ההגינות המוטלת על רשות מקומית, במקרים שבהם קיימת הצטברות של נסיבות, הרשות אינה רשאית לנהוג תוך עצימת עיניים מוחלטת ותוך התעלמות "מנתונים הזועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס".
6. בענייננו, לא מתקיימת אף אחת מהנסיבות שפורטו שם. יתרה מזאת, מטענות המשיבה עולה כי למרות שלא חלה עליה חובה לעשות כן, ערכה המשיבה בדיקה בנכס עצמו, שהעלתה כי אכן לא נעשה בו שימוש, ומדברי השכנים עלה כי השוכר אינו נמצא בנכס תקופה ממושכת.
7. זאת ועוד, כבוד השופטת פרוקצ'יה קובעת בפרשת דור אנרגיה, כי אין בחוק אחיזה להסטת החובה המוטלת על אזרח להודיע לרשות על שינוי בחזקה בנכס, על כתפי הרשות (כטענת המערערת).
8. בכל מקרה, אל לה לרשות להיות מעורבת בסכסוך בין בעלי נכסים לשוכריהם, ועליה לפעול בדלת אמות הקבוע בחוק, ע"פ פרשנותם המצמצמת , וכלשונו בפסק הדין:
9. ראוי לציין, כי גם המערערת עצמה טוענת כי אין זה מעניינה של הרשות להיכנס כצד לסכסוך בין הבעלים לשוכר, אך דווקא היא המבקשת להכניס את הרשות כצד, כאשר בפני הרשות הסכם שכירות שתוקפו פג והודעת השוכר, כאמור.
10. אשר על כן, הערעור נדחה.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
