"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום,יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"
לשון החוק יוצרת תקנת שוק[2] שכן היא קובעת כי אדם שהשלים את רישומו בלשכת המקרקעין, בהסתמך על המרשם, רוכש זכות כלפי כולי עלמה במידה ושילם תמורה עבור אותה הזכות ובמידה ונהג בתום-לב.
במקרה שאירע רכש פלוני נכס מקרקעין מידי יורש, אותו יורש שהנכס היה רשום על שמו בלשכת המקרקעין לא היה היורש האמיתי[3] כפי שהסתבר בדיעבד. פלוני שילם כבר את מלוא התמורה ואפילו קיבל את החזקה על אותו הנכס. לרוע המזל לא הספיק הוא לרשום את הנכס על שמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). בית-המשפט קבע בפרשה זו כי אין לו זכויות בנכס שכן זכות במקרקעין נוצרת רק ברגע הרישום, במידה ואותו פלוני היה נרשם בעודו תם-לב[4] ומשלם תמורה עבור הנכס תקנת השוק הייתה חלה עליו והוא היה מוכרז כבעלים של הנכס לפי כל דין וזאת למרות העובדה שהנכס נקנה מידי מתחזה.
יש לציין כי בכדי "לחסות בצילו" של סעיף 10 לחוק ולזכות בהגנת תקנת השוק לא מספיק לשלם תמורה ולנהוג בתום-לב אלא יש לעמוד בתנאי מהותי נוסף שהינו הסתמכות על המרשם. ההגנה שמקנה החוק הינה הגנה מפני פגמים במרשם, להבדיל מפגמים בזיהוי. כאשר פלוני טעה בזיהויו של המוכר שהתיימר להתחזות לבעלים הרשום במרשם המקרקעין (הטאבו) לא יזכה בהגנת תקנת השוק גם אם קנה את הנכס בתום-לב ובתמורה.
משמעות הדבר היא שרוכש מקרקעין מחויב לבדוק את הכתוב במרשם טרם ביצוע העסקה ולוודא כי המוכר הניצב מולו הינו אותו אדם הרשום במרשם ולא מתחזה שמציג עצמו כבעלים הרשום של הנכס. במידה והמוכר מציג ייפוי כח ייטיב לעשות הרוכש אם יוודא כי אותו ייפוי כוח תקף ונכון. במקרים אלו רצוי ליצור קשר עם הבעלים הרשום ולוודא את אמיתותו ותוקפו של ייפוי הכוח.
במקרה נוסף שאירע רכשה חברה נכס מקרקעין מידי עורך-דין שהשתמש בייפוי כח כוזב. הבעלים האמיתי מצדו מכר את הנכס לאחר. החברה שנרשמה במרשם טענה כי תקנת השוק חלה עליה שכן קנתה את הנכס בתום-לב ובתמורה ופלוני שטרם נרשם משולל כל זכות בנכס. בית-המשפט פסק כי החברה באותו מקרה לא נסמכה על הרישום במרשם המקרקעין שהיה נכון אלא טעתה בזיהוי. החברה לא השכילה לוודא כי עורך-הדין שמכר את המגרש מחזיק בידו ייפוי כוח נכון ותקף, טעותה אינה נובעת מהסתמכות על הרישום שכן זה היה נכון ומדויק ועל כן אין היא זכאית להגנתה של תקנת השוק ולנכס המקרקעין.
לסיכום סוגיה זו נשוב ונציין כי בכדי ליהנות מתנאי תקנת השוק יש לרכוש את נכס המקרקעין בתום-לב ובתמורה תוך הסתמכות על המרשם. כאשר פלוני רשום במרשם אך בדיעבד מתברר כי הוא אינו הבעלים של הנכס ומולאו שני התנאים האחרים תקנת השוק חלה והעברת הבעלות - שרירה וקיימת. ואולם, כאשר נרכש הנכס מפלוני ומתברר שאותו פלוני הינו מתחזה שהתיימר להציג עצמו כבעלים הרשום במרשם לא חלה תקנת השוק גם אם מולאו התנאים האחרים. מכאן עולה שבעת קנית נכס מקרקעין רצוי להסדיר את עניין הרישום מהר ככל הניתן. כן חשוב לוודא כי הניצב מולכם הינו אכן הבעלים הרשום במרשם.
סיכון נוסף האורב לקונים שטרם נרשמו הינו סכנת העסקאות הנוגדות. סיכון זה נוצר בעת שמוכר הקרקע מכר את הקרקע פעמיים - ראשית לפלוני ובשנית לאלמוני. החוק[5] קובע את ההסדר הבא:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה"
כלומר בעסקאות נוגדות תהא עדיפה זכותו של הרוכש הראשון זולת אם הרוכש השני הספיק להירשם בעודו תם-לב ושילם תמורה עבור הנכס. בסיטואציה של עסקאות נוגדות כדאי לכל קונה, בין אם הוא הראשון ובין אם הוא השני, לשכלל את זכותו על ידי השלמת הרישום במהירות האפשרית. כך שיהא חסין מפני טענות של כל רוכש אחר. במקרים רבים יישמו בתי-המשפט את הכלל האמור ולא סטו ממנו גם כאשר נטען כי יש להעדיף את אחד הצדדים שלא עומד בתנאים עקב שיקולי צדק שונים.
יצוין כי רכישת נכס מקרקעין הינה נושא מורכב הטומן בחובו סיכונים רבים. על כן רצוי לנקוט במשנה זהירות לפני ביצוע העסקה ולברר את כל הנתונים הרלוונטיים ובין היתר זהות בעל הנכס כפי שהיא מופיעה במרשם, זיהוי המוכר כראוי וכדומה. רצוי כאמור להשלים הרישום במהירות האפשרית בכדי לצמצם למינימום סיכונים מיותרים ותמיד מומלץ לבצע עסקאות מסוג זה בליווי של עורך-דין
[1] סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
[2] השלמת הממכר והליך המחאת הזכות בשל האינטרס הציבורי שביעילות כלכלית בשוק ואף אם אותו הליך לא היה כדין מלכתחילה
[3] נוצר חשש לזיוף מסמכים עקב מכתבים אנונימיים שנשלחו ליועץ המשפטי לממשלה
[4] כלומר לפני שידע או שהיה עליו לדעת או לחשוד כי מדובר ביורש מתחזה
[5] סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
המחבר הינו עו"ד, חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
www.rnc.co.il
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
www.rnc.co.il
