זכות בנק להיפדות מדירה, כאשר לא נרשם משכון על זכויות המוכר, החוזה בוטל, והדירה נמכרה לקונה אחר. 

האם אי רישום משכון על זכויות מוכר, כמוה כאי רישום הערת אזהרה הפוגמת בזכות בנק להיפדות מהדירה.


ה"פ 3407/04, ורנאי נ' מ.ש. זגורי חברה לבניין ופיתוח בע"מ ואח'

כב' השופט י. שפירא

עו"ד מירה אמסלם בית און למבקשים; עו"ד נחמן דברת, קרן מגור, יעקב שטיינמץ, יאיר שילה למשיבים

06.03.2006

העובדות:

1. המשיבים 4 ו-5 (להלן: "הרוכש הראשון")רכשו דירה מהמשיבים 2 ו-3 (להלן: "המוכר"). הרוכש הראשון, נטל הלוואה, לצורך הרכישה, מבנק לאומי, אשר רשם משכון על זכויות הרוכש אצל רשם המשכונות. לאחר זמן מה בוטלה העסקה בין הצדדים בהסכמה, והמוכר השיב את הכסף שקיבל.
2. המבקשים הינם הרוכשים השניים של הדירה. בנק הפועלים הלווה למבקשים כספים לצורך רכישת הדירה, ורשם משכון על זכויותיו. מאוחר יותר, נרשם על ידי המבקשים משכון על זכויות המוכר בדירה.
3. משהושגו כל המסמכים הנחוצים להעברת הזכויות בדירה על שם המבקשים, הודיעה החברה המשכנת כי קיים חשש לקיום עסקה נוגדת, ולפיכך לא ניתן לבצע את העברת הזכויות ללא פסק דין המורה לעשות כן. פנייה לבנק לאומי העלתה כי הרוכש הראשון לא שילם את תשלומי ההלוואה לבנק לאומי וכי ננקטו על ידי הבנק הליכים על מנת לממש את התשלום מהדירה נשוא המחלוקת.
4. המבקשים טוענים כי בטרם רכשו את הדירה מהמוכר ביצעו את כל הבדיקות הנחוצות בעין קונה, ומצאו כי הדירה נקייה מכל חוב או שיעבוד. לטענתם, לא יכול בנק לאומי להמשיך בהליכים בהם נקט כלפי הדירה. המבקשים מוסיפים עוד כי המחאת הזכויות אשר ניתנה להם על ידי המוכר עדיפה על פני זכויות בנק לאומי, לאור הוראות סעיף 4 לחוק המחאת חייבים תשכ"ט-1969.
5. בנק לאומי טוען כי על העניין חלה הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, מאחר ומדובר בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, והדין החל הוא דין העסקאות הנוגדות. על כן, על הרוכש המאוחר להיות תם לב ממש עד ליום ביצוע הרישום בפועל במוסד הרישום. בנוסף, טוען בנק לאומי כי הואיל והמשכון שרשם קדם למשכון שרשם בנק הפועלים, כוחו גובר. לחילופין, טוען בנק לאומי כי נעשה תרגיל עוקץ נגדו, וכי ההסכם בין המוכר לרוכש הראשון היה למראית עין.

התביעה התקבלה.

החלטה:

1. רישום משכון על זכות המוכר אינו דבר תמוה, כדברי בנק לאומי, אלא דבר בסיסי שכל עורך דין סביר היה נוקט בו, שהרי הוא מקים עילה לנקוט להליכים נגד הבעלים, ומהווה מעין הערת אזהרה לציבור בדבר קיום עסקה עם המוכר, ולפיכך זו פעולה נחוצה ומתבקשת, ואינה מעידה על חוסר תום לב של הרוכש השני.
2. חוזה למראית עין יוצר מצב של פער בין המציאות הנראית לעין לבין המצב לאשורו בין הצדדים, באופן שמאחוריו מסתתר הסכם שונה מאשר זה המשתקף ממנו. בזה קיימים למעשה שני חוזים: החוזה המסווה והחוזה המוסווה. במקרה דנן לא הוכח כי בעת שנחתם ההסכם הראשון הייתה למוכר כוונה לערוך עסקה אחרת.
3. פעולת המבקשים ברישום משכון על זכויות המוכר נעשתה כצעד נכון ונחוץ. לעומת זאת, אין לקבל את טענת בנק לאומי לפיה אין לייחס לו רשלנות או חוסר תום לב בכך שהוא לא רשם משכון על זכויות המוכר, מכוח כתב ההתחייבות עליו חתם המוכר. אי רישום משכון כאמור, מנתק את הקשר הקנייני בין המלווה לבעלים.
4. בדירות שנמכרות על-ידי המינהל או על-ידי קבלנים, ואשר נבנו על קרקע בלתי מוסדרת, בדרך כלל אף לא מצוין בחוזה הפיתוח מספר הגוש, החלקה, ותת החלקה, שהרי הקרקע אינה מוסדרת, ולעיתים אף אינה רשומה כלל במרשם המקרקעין. לאור זאת לא ניתן לבצע "חיתוך" במרשם המשכונות על-פי גוש/חלקה, אלא על-פי שם הממשכן. לפיכך, ניתן לבדוק קיומו של משכון לגבי נכס מסוים, במקרים הנ"ל, רק על-פי שמו של המוכר.
5. בנק לאומי התרשל בכך שלא רשם את כתב ההתחייבות של המוכר הראשון כמשכון אצל רשם המשכונות. בכך לא אפשר למבקשים לבדוק אם קיימת עסקה נוגדת. רשלנות זו של הבנק, הגם שהיא עומדת בפני עצמה, מצטרפת לשרשרת מחדלי הבנק באי דיווח למינהל על קיומו של הסכם בין המוכר לרוכש הראשון, אי דיווח לחברה המשכנת על קיום ההסכם, והעדר מעקב אחרי ביצוע הרישום בתוך 12 חודשים.
6. הציבור חותם על "הניירת" שדורשים הבנקים מתוך אמון שהבנק יעשה בהם שימוש בתבונה, ולא באופן סלקטיבי, כפי שנעשה במקרה הנדון. אי משכון זכויות המוכר והכשלת המבקשים, אשר רכשו נכס ללא אפשרות לדעת שבוצעה עסקה קודמת, הינם בבחינת לפני עיוור לא תיתן מכשול.
7. מקום בו בוטל ההסכם בין המוכר והקונה כדין, מצטמצמת זכותו של הבנק לזכויות שנותרו לקונה לאחר ביטול החוזה - קרי, הזכות להשבה. קיומו של הסכם המכר אינו הופך את המשכון על זכותם החוזית של הקונים למשכנתא על הדירה. לאור ביטול ההסכם בין המוכר לרוכש הראשון, ובהעדר משכון על זכות המוכר, הרי שהבנק יכול להגיש תביעה נגד הבעלים בגין אי החזרת הכסף חרף התחייבותו, אולם אינו יכול לרדת לדירה ישירות ולפנות את המבקשים המחזיקים בדירה.
8. בהיות הקניין משפיע על כולי עלמא, מחייב הוא את קיום יסוד הפומביות. לפיכך, אם בעל זכות אינו מגלה לציבור על שינוי בזכויות בנכס, וצד שלישי פועל בהסתמך על כך, לא יוכל הראשון לטעון כי זכותו עדיפה, הן מטעם של יסוד הפומביות והן מן הטעם כי בעל הזכות הנטענת פעל שלא בתום לב.
9. רישום הערת אזהרה או תחליף לה תספק את הדרישה אשר בסעיף 9 לחוק המקרקעין. היה ופעולה כאמור לא נעשתה, תהא זכותו של הרוכש המאוחר עדיפה על זו של הרוכש הראשון, כתוצאה של מחדלו של הרוכש הראשון, או במקרה דנן - הבנק. מסקנה זו מתחזקת שעה שהחזקה בדירה נמצאת בידי הרוכש השני.