ע"א 2108/03, עו"ד אריה סאמרלי ואח' נ' מינדה כץ
כב' השופטים: א' קובו, מ' רובינשטיין, מ' אגמון-גונן
13.02.2008
העובדות:
השאלה המרכזית בערעור זה היא מהם חובותיהם של עורכי הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, בעיקר מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים.
החלטה:
1. נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז - 1997, קובע את החובה הבסיסית של עוה"ד, לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו.
2. על מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים.
3. מהחובה לפעול בנאמנות לעניין הרישום נגזרות מספר חובות משנה, שיפורטו להלן: (1) החובה לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס: על עורך הדין לוודא כי הנכס המפורט בחוזה הוא אכן הנכס שהרוכשים רוכשים בפועל, כי המוכר הוא בעל הזכויות בנכס הנמכר, וכי הנכס אינו משועבד, מעוקל או ממשוכן. לצורך כך על עורך הדין להוציא נסח רישום ולוודא כי האמור בנסח תואם את האמור בחוזה המכר. שהרי אם לא יבדוק עורך הדין שאלות אלו, בסופו של יום לא יוכל לעמוד בחובתו לרשום את הנכס על שם הרוכשים. (2) חובה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים: לאחר הבדיקה הראשונית, ולאחר שעורכי הדין וודאו כי אין לאחרים זכויות בנכס (ואם יש כאלה הביאו זאת לידיעת הרוכשים), חובה על עורכי הדין לרשום הערת אזהרה, שאם לא יעשו כן יוכלו המוכרים לעשות דיספוזיציות בנכס לאחר המכירה. לפי ההלכה והפרקטיקה הנוהגת קיימת חובה על עו"ד המטפל ברישום לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים כחלק מרישום הזכויות. (3) חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין: על עורכי הדין המטפלים ברישום חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין. סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 קובע במפורש כי כל עוד לא דווח על הסכם לשלטונות המס, לא הוקנתה שום זכות בנכס לרוכשים. כלומר, לא ניתן לרשום את הנכס על שם הרוכשים עד שהעסקה אינה מדווחת לשלטונות המס. מכאן שהחובה לטפל ברישום הנכס, כוללת גם חובה לדווח על העסקה לשלטונות המס. (4) חובה להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי: הפרקטיקה הנוהגת היא בעייתית. לאור האמור ולאור החובות הספציפיים לעיל, יש להטיל על עורך הדין מטעם הקבלן להבהיר לרוכשים במפורש כי חובותיו כלפיהם מוגבלים, לפרט את אותם חובות, ולהציע לרוכשים להיות מיוצגים באופן עצמאי. , כיוון שמדובר בעסקה כלכלית המרכזית בחייהם של מרבית רוכשי הדירות, יש להרחיב ולהחיל חובה זו גם במקרה של רוכשי דירות שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם.
4. יש לזכור כי ככלל, מי שהפרוטה מצויה בכיסו ורוכש דירות יקרות, ידאג בעצמו לייצוג משפטי עצמאי. דווקא רוכשי הדירות שעבורם עסקת רכישת הדירה היא עסקה כלכלית מרכזית ומכרעת, השואבת את מרבית ממונם, יעדיפו לחסוך ולסמוך על עורך הדין מטעם הקבלן עבור שירותיו הם משלמים בפועל.
5. במקרה דנן, הפרו עורכי הדין את חובת הגילוי כלפי הרוכשים כאשר לא גילו במסגרת ההסכם במפורש על רישום משכנתא. חשיבות הגילוי במקרה כזה, נובעת ממתן האפשרות לרוכשים לשקול אם לרכוש את הדירה בתנאים אלה תוך נטילת סיכון כלכלי. יתרה מכך, בנסיבות המקרה דנן, כאשר הרוכשים לא היו מיוצגים, ולא הובהרה להם חשיבות הערבויות הבנקאיות, ובפועל אף לא ניתנו להם ערבויות בנקאיות כנגד התשלומים, רישום משכנתא מדרגה ראשונה, חשף את הרוכשים לסיכון שאכן התממש של מימוש המשכנתא. מכאן חשיבותה של חובת הגילוי, שהייתה מאפשרת לרוכשים לבחור בין נטילת הסיכון לבין נקיטת פעולות להקטנת הסיכון, כגון דרישת בטוחות נוספות או חלופיות, התייעצות עם עו"ד מטעמם, ואף הימנעות מביצוע העסקה.
6. לא מדובר בעורכי דין שנהגו כשורה כאשר ייצגו קבלן מול רוכשי דירות שאינם מיוצגים, אשר חויבו רק בשל קריסתו של הקבלן. עורכי הדין נמצאו אחראים לנזקם של הרוכשים בחלקו לאור שורה של מחדלים שלהם, שעורך דין סביר היה נמנע מהם. עורכי הדין לא יישמעו כעת בטענה כי חויבו בגין מחדליהם של הרוכשים בלבד או בשל העובדה שהרוכשים לא היו מיוצגים ובוודאי שלא בגין קריסתו הכלכלית של הקבלן. לאור האמור, הערעור והערעור שכנגד נדחים.
כב' השופטים: א' קובו, מ' רובינשטיין, מ' אגמון-גונן
13.02.2008
העובדות:
השאלה המרכזית בערעור זה היא מהם חובותיהם של עורכי הדין של קבלן, המתקשר עם רוכשים בחוזה מכר דירה, כלפי רוכשי הדירה, בעיקר מקום בו רוכשי הדירה אינם מיוצגים.
החלטה:
1. נקודת המוצא לדיון היא סעיף 5(א) לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) תשל"ז - 1997, קובע את החובה הבסיסית של עוה"ד, לפעול בנאמנות לפחות בכל הקשור לרישום עצמו.
2. על מנת שעורך הדין יוכל לפעול לרישום הדירה הנרכשת על שם הרוכשים עליו למלא מספר חובות מקדימות כמו לוודא על שם מי רשומות הזכויות בנכס, ושהנכס לא נמכר או שועבד לאחרים.
3. מהחובה לפעול בנאמנות לעניין הרישום נגזרות מספר חובות משנה, שיפורטו להלן: (1) החובה לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס: על עורך הדין לוודא כי הנכס המפורט בחוזה הוא אכן הנכס שהרוכשים רוכשים בפועל, כי המוכר הוא בעל הזכויות בנכס הנמכר, וכי הנכס אינו משועבד, מעוקל או ממשוכן. לצורך כך על עורך הדין להוציא נסח רישום ולוודא כי האמור בנסח תואם את האמור בחוזה המכר. שהרי אם לא יבדוק עורך הדין שאלות אלו, בסופו של יום לא יוכל לעמוד בחובתו לרשום את הנכס על שם הרוכשים. (2) חובה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים: לאחר הבדיקה הראשונית, ולאחר שעורכי הדין וודאו כי אין לאחרים זכויות בנכס (ואם יש כאלה הביאו זאת לידיעת הרוכשים), חובה על עורכי הדין לרשום הערת אזהרה, שאם לא יעשו כן יוכלו המוכרים לעשות דיספוזיציות בנכס לאחר המכירה. לפי ההלכה והפרקטיקה הנוהגת קיימת חובה על עו"ד המטפל ברישום לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים כחלק מרישום הזכויות. (3) חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין: על עורכי הדין המטפלים ברישום חובה לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין. סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 קובע במפורש כי כל עוד לא דווח על הסכם לשלטונות המס, לא הוקנתה שום זכות בנכס לרוכשים. כלומר, לא ניתן לרשום את הנכס על שם הרוכשים עד שהעסקה אינה מדווחת לשלטונות המס. מכאן שהחובה לטפל ברישום הנכס, כוללת גם חובה לדווח על העסקה לשלטונות המס. (4) חובה להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי: הפרקטיקה הנוהגת היא בעייתית. לאור האמור ולאור החובות הספציפיים לעיל, יש להטיל על עורך הדין מטעם הקבלן להבהיר לרוכשים במפורש כי חובותיו כלפיהם מוגבלים, לפרט את אותם חובות, ולהציע לרוכשים להיות מיוצגים באופן עצמאי. , כיוון שמדובר בעסקה כלכלית המרכזית בחייהם של מרבית רוכשי הדירות, יש להרחיב ולהחיל חובה זו גם במקרה של רוכשי דירות שאינם מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם.
4. יש לזכור כי ככלל, מי שהפרוטה מצויה בכיסו ורוכש דירות יקרות, ידאג בעצמו לייצוג משפטי עצמאי. דווקא רוכשי הדירות שעבורם עסקת רכישת הדירה היא עסקה כלכלית מרכזית ומכרעת, השואבת את מרבית ממונם, יעדיפו לחסוך ולסמוך על עורך הדין מטעם הקבלן עבור שירותיו הם משלמים בפועל.
5. במקרה דנן, הפרו עורכי הדין את חובת הגילוי כלפי הרוכשים כאשר לא גילו במסגרת ההסכם במפורש על רישום משכנתא. חשיבות הגילוי במקרה כזה, נובעת ממתן האפשרות לרוכשים לשקול אם לרכוש את הדירה בתנאים אלה תוך נטילת סיכון כלכלי. יתרה מכך, בנסיבות המקרה דנן, כאשר הרוכשים לא היו מיוצגים, ולא הובהרה להם חשיבות הערבויות הבנקאיות, ובפועל אף לא ניתנו להם ערבויות בנקאיות כנגד התשלומים, רישום משכנתא מדרגה ראשונה, חשף את הרוכשים לסיכון שאכן התממש של מימוש המשכנתא. מכאן חשיבותה של חובת הגילוי, שהייתה מאפשרת לרוכשים לבחור בין נטילת הסיכון לבין נקיטת פעולות להקטנת הסיכון, כגון דרישת בטוחות נוספות או חלופיות, התייעצות עם עו"ד מטעמם, ואף הימנעות מביצוע העסקה.
6. לא מדובר בעורכי דין שנהגו כשורה כאשר ייצגו קבלן מול רוכשי דירות שאינם מיוצגים, אשר חויבו רק בשל קריסתו של הקבלן. עורכי הדין נמצאו אחראים לנזקם של הרוכשים בחלקו לאור שורה של מחדלים שלהם, שעורך דין סביר היה נמנע מהם. עורכי הדין לא יישמעו כעת בטענה כי חויבו בגין מחדליהם של הרוכשים בלבד או בשל העובדה שהרוכשים לא היו מיוצגים ובוודאי שלא בגין קריסתו הכלכלית של הקבלן. לאור האמור, הערעור והערעור שכנגד נדחים.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
